Никто никогда не хочет платить комиссионные. Ничто так не раздражает, как необходимость платить комиссию за снятие денег в банкомате другого банка, или оплата чаевых без права выбора платить или нет, сервисные сборы за обслуживание в отеле и т.п.
На одном из первых мест по нежеланию оплачивать — комиссия риэлтора.
Что обычно думает собственник недвижимости про риэлторов?
Этот суетливый народец появляется, как двое из ларца в тот момент, когда собственник выставляет квартиру на продажу. Улыбки на лицах зачастую выглядят так же глупо, как у героев мультфильма, а вариации на фразу «чего надо, хозяин?» льются как из рога изобилия.
В сети полно историй, как собственнику оказали медвежью услугу подобные эксперты, он потерял время и деньги, потом пошёл сам, научился и все сделал в несколько раз лучше. Истории один в один со сценарием мультфильма.
Самое интересное, что это тот редкий случай, когда иногда сказка воплощается в жизнь без проблем: многие истории действительно правдивы. Некоторые риэлторы вместо помощи только вредят, и собственник может провести сделку не хуже их.
Только риэлторы — горе, или такие найдутся в других сферах?
Правда, стоит выступить на защиту отрасли — такие специалисты есть в каждом бизнесе. Есть горе- сантехники, горе-строители, горе-юристы и врачи. И конечно, горе-риэлторы. Риэлторская услуга дороже, поэтому отзывы пишут чаще. От этого складывается неверное впечатление, что все риэлторы — бесполезные паразиты.
На каком риэлторе точно нужно сэкономить?
- Не находит времени приехать на показы и просит это делать соседей/арендаторов/собственника. А как найдется реальный покупатель, он приедет и ого-го! — проведет с ним переговоры. Или риэлтор вместо работы стоит во время показа у двери приговаривая — проходите, смотрите, квартира хорошая, это пол, это потолок, это дверь в ванную и т.п.;
- Не может зафиксировать конкретный срок продаж. И срок продаж, по ощущениям, явно будет необоснованно превышать 45 дней в договоре. Необоснованно — потому что риэлтор не сможет аргументированно обосновать затянувшуюся продажу. Отсутствует план продаж (его еще часто называют маркетинговым планом), подкрепленный конкретными действиями. Обещает продать за несколько месяцев, ведь так продаются все квартиры;
- Обещает продать быстро-пребыстро. При этом, всё, что он сделает для продажи — разместит на сайте Циан или Авито объявление. Остальное — магическая сила бренда его агентства, его личная магическая способность продаж и личная база покупателей этого риэлтора, собранная им со времен отречения Николая II от престола.
Такого риэлтора нужно гнать с порога. Впрочем, как и любого другого горе-специалиста. Они действительно не умеют ничего, что не смог бы сделать собственник. И платить им не за что.
Но если ты все делаешь сам, то это не значит, что ничего не тратишь.
Сколько стоит реальная самостоятельная работа собственника по продаже?
Возьмем в расчет срок 3-4 месяца — это сильно оптимистичный срок при самостоятельной продаже. Но мы не будем наводить тучи, хочется верить в лучшее. Если вы продаете квартиру больший срок (полгода, год, несколько лет), просто можете умножить — получите свои реальные цифры.
1. Размещение на электронных досках
Итак, собственник точно также может дать объявление на Циан и Авито. За продвижение на 2-3 сервисах в течение 3-4 месяцев, он потратит всего несколько тысяч рублей. Если не активно продвигать, то потратит тысяч 10, если активно — то тысяч 50-70. Все лучше, чем платить комиссию дармоедам.
2. Работа с покупателями
Собственник показывает квартиру, отвечает на телефонные звонки и отслеживает объявления. Собственник, который активно занимается продажей, тратит, в среднем, около 12-13 часов в неделю на различные хлопоты, связанные с продажей.
За 4 месяца это около 190 рабочих часов, которые приходятся на вечерние часы и выходные дни. Если предположить, что собственник получает за основную работу 100 000 рублей (100 000 руб/160 часов в месяц = 625 рублей в час), то брать временную дополнительную работу по более дешевой ставке ему не имеет смысла.
А значит, эту работу можно оценить по формуле 190*625=118 750.
Мы ни разу не встречали собственника- альтруиста или идиота. Поэтому предположить, что адекватный собственник оценит свой труд дешевле, чем это делает закон, предусматривающий двойную ставку в вечерние часы и выходные дни, мы не можем. Поэтому правильной на наш взгляд будет оценка труда в 237 500 рублей.
Безусловно, если собственник зарабатывает на основной работе больше — его час, который он тратит на продажу квартиры, будет также стоить больше.
3. Юридическое сопровождение сделки
Собственник без риэлтора сможет провести сделку. Проверка документов и оформление сделки что онлайн, что с привлечением юриста, обойдется 20-30 тысяч рублей.
Собственно, вот и все расходы, в том числе скрытые.
300 000 рублей плюс/минус средние затраты на труд собственника. Плюс, прямые расходы, если в результате своих действий он сумеет продать квартиру за 4 месяца. Статистика показывает, что положительный результат для собственника бывает не всегда, иначе на сайтах вроде Авито и Циан 90% объявлений были бы от собственников и только 10% от риэлторов. Сейчас все наоборот.
Сравним с ситуацией, когда житель мегаполиса занимается посадкой картошки
Кто-то скажет, это мой труд, и я оцениваю его так, как хочу. Или продавать квартиру — это мое хобби, и оценка трудозатрат не верна. Согласны, так бывает.
Например, некоторые очень любят ездить сажать картошку, а потом её выкапывать. Они часто тянут себе в помощь ближайших родственников, которым вовсе не улыбается заниматься сельхоз деятельностью. Вспомните, как вы сами или ваши знакомые говорили бабушке или маме: «да я зарабатываю больше, чем твоя картошка стоит! Сажать её не рентабельно! Давай, я тебе в магазине куплю мешок, а это время потратим на отдых и т.п.».
Эту логику признают многие городские жители, которые покупают картошку в магазине, и вместо дачи у них курорт, например.
Тем не менее, дача — это тоже круто. Можно совмещать приятное с полезным (особенно в ситуации с коронавирусом): получать солнечные ванны, дышать воздухом, жарить шашлык, есть вкусные овощи.
А где сочетание приятного с полезным при продаже квартиры?
При продаже квартиры солнечных ванн нет, шашлык не жарится, время тратится на показы, езду на эти показы, ожидание покупателей, телефонные звонки и многое другое.
Поэтому почему одно дело, объективно более приятное, можно оценивать с точки зрения личных трудозатрат, а другое — нельзя? Как видим, всё-таки можно. Плюс, все эти расходы зачастую идут в пустоту.
Что наступает после того, как надоело экономить? А точнее, расходовать своё время впустую
После неудачной попытки продать самостоятельно, собственник начинает искать правильного риэлтора. В недавней статье мы рассказали про размер комиссии риэлторов. Сложите стоимость комиссии и те расходы, которые уже были понесены. Цифра не радует.
Сильно загружать вас мы не будем.
Продавать самому можно и нужно, если на горизонте вместо правильных риэлторов, только двое из ларца. Но если есть возможность нанять риэлтора, который гарантирует продажу в конкретный срок по максимальной цене — подумайте.
Может, ну её в баню, эту самостоятельную продажу. Лучше Игру в Кальмара посмотреть, ну или за прениями в Государственной Думе понаблюдать, чем тратить личное время на то, что можно просто купить, как картошку.
Желаем вам проводить свободное время с пользой!
Прочитайте еще наши статьи по теме продажи недвижимости — для более глубокого понимания: