Covid-19 погрузил весь мир в рецессию, оставив миллионы людей без работы и голодными. Однако рынок жилья в разгар этого кризиса процветает. Цены и на первичку, и на вторичку росли сумасшедшими темпами. Анализируем этот процесс и рассказываем, в какую недвижимость вкладывать деньги куда выгоднее.
Портал «Мир квартир» недавно поделился свежим исследованием об итогах первых шести месяцев этого года на рынке строящегося жилья. Оказалось, что цены на возводящееся жилье выросли во всех 70 российских городах с населением более 300 тысяч человек. Средняя цена квадратного метра по всем этим населенным пунктам с начала года приросла на 13% и достигла практически 80 тысяч рублей.
Лидеры рейтинга «удорожания», в которых прирост составил 17-20%, — это ЖК Калининграда, Омска, Симферополя, Саратова, Краснодара, Севастополя, Самары, Твери и Курска. В Москве квадратный метр новых квартир за полгода подорожал в среднем на 12%, в Подмосковье — на 16%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — на 13% и 14,5% соответственно.
Интересный момент, что в мае рост цен на новостройки практически остановился по всей России. Но потом рынку стали известны новые условия субсидирования ипотеки, которые действуют со 2 июля и продлятся до 1 июля 2022 года. Согласно ним, минимальная ставка теперь составляет 7%, а предельная сумма кредитования для всех субъектов страны — всего 3 млн рублей.
Сразу после этого стоимость «квадрата» снова поползла вверх. Особенно в тех городах, для которых это означает фактическое сворачивание программы. В частности, Москва и Санкт-Петербург, где стоимость квартир значительно превышает 3 млн рублей.
Что же случилось на рынке жилой недвижимости?
Цена квадратных метров связана с соотношением спроса и предложения на жилье. И ситуация коронакризиса сильно повлияла на оба элемента этого уравнения.
1. Снижение предложения
Тут все просто. Если квартир в наличии меньше, чем люди готовы купить, потенциальные покупатели, конечно, будут повышать цену. А чем меньше людей будет рассматривать объект, тем ниже упадет цена, потому что у покупателей будет меньше конкурентов. В пандемию из-за ковидных ограничений некоторые стройки заморозились, а застройщики боялись выводить на рынок новые предложения. А где-то и не могли – даже при всем желании.
По последней причине, например, за первое полугодие 2021-го взлетели цены на сочинские новостройки. Прирост составил какие-то невероятные 38%. Аналитики уверены, что дело в моратории на строительство, который действует с 1 июля. Эксперты федерального портала «Мир квартир» прогнозируют:
«Рынок новостроек Сочи ждет жесточайший дефицит. Застройщики сообразили, что, какие бы они цены ни выставили, покупатели все сметут. И оказались правы: в отделы продаж выстроились очереди, и цены поднимают даже на забронированные квартиры».
2. Рост спроса
Есть эксперты, которые уверены, что рост стоимости жилья в основном связан со спросом, подстегнутым программой льготной ипотеки, субсидированной государством.
Обозначим, что в любой кризис спрос на недвижимость растет сам по себе. Экономистами уже давно замечено, что во время практически каждого финансового кризиса многие люди, которые имеют свободные деньги, предпочитают вкладывать их во что-то «осязаемое и твердое», и квадратные метры – идеальный кандидат для таких инвестиций.
Во-вторых, начиная с весны 2020 года люди изо всех сил пытались воспользоваться резким падением ставок по ипотечным кредитам, которые делают стоимость покупки квартиры намного дешевле. Напомним, что в апреле 2020 года стартовала программа «Господдержка 2020». Она позволяла приобрести жилье в новостройке по фиксированной ставке на ипотеку до 6,5% годовых. Максимальный объем ссуды был ограничен 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московский и Ленинградской областей и 6 млн рублей для всех остальных регионов РФ.
Так, люди, которые имели свободные деньги или были где-то на грани покупки собственных квадратных метров, бросились на рынок. Получается, что некоторые из этих людей покупают жилье впервые, и они оказывают значительное давление на рынок, поскольку не выставляют квартиру на продажу, а только забирают его с рынка. Что опять же не способствует увеличению предложения.
К слову, так происходило не только в России. В Америке цены и объемы продаж домов тоже стремительно росли и продолжают это делать. Американцы, у которых есть сбережения, стабильная работа и хорошие кредитные рейтинги, пользуются самыми низкими ставками по ипотечным кредитам за всю историю. Еще летом 2020 года количество новых заявок на ипотеку достигло уровня, невиданного с 2008 года. Продажи вторичных домов только в июне 2020 года выросли на рекордные 20,7%. Продажи новых домов подскочили на 13,8% за тот же период.
Что же будет происходить дальше, и как себя вести частным инвесторам в недвижимость?
На данный момент отрасль недвижимости остается в недоумении, что ожидает нас в будущем, поскольку пандемия продолжает влиять на рынки по всему миру. Инвесторы в сфере недвижимости задаются вопросом, какие перспективы они имеют в свете текущей ситуации, а также как будет выглядеть будущее их капиталов.
Хотя сейчас время неопределенности, это не первый случай в истории, когда рынок недвижимости переживает кризис. Во время любого массового потрясения на рынке возникает вопрос – какие наиболее важные соображения следует учитывать инвесторам в недвижимость?
Главные приоритеты – защита ваших инвестиций и обеспечение постоянной прибыльности. Плохое вложение может быстро привести к потере прибыли, что является дополнительным стрессом для любого человека в эти трудные времена.
Вот 3 ключевых фактора, которые необходимо учитывать инвесторам в недвижимость во время кризиса:
1. Период кризиса, как правило, предлагают лучшие инвестиционные возможности для подготовленных
Пандемия определенно повлияла на рынок недвижимости. Неопределенность вызывает снижение цен на жилье и ставки по ипотеке все еще не самые высокие. С экономической точки зрения покупка инвестиционной недвижимости в это время может иметь смысл.
Даже в условиях глобального кризиса хорошая сделка – это все еще хорошая сделка. Если вы можете приобрести недвижимость сегодня с желаемой вами потенциальной рентабельностью инвестиций, то имеет смысл инвестировать. Если вы подождете, чтобы увидеть, что делает остальная часть рынка, есть шансы, что хорошие сделки быстро испарятся.
2. Убедитесь, что у вас есть финансовый план.
Когда дело доходит до вашей инвестиционной недвижимости, сдача её арендаторам может стать одним из самых серьезных источников рентабельности. Но выгодное вложение может быстро превратиться в пассив, если доход от аренды не поступает.
Перед лицом экономического кризиса и массовых увольнений можно с уверенностью предположить, что некоторые из потенциальных арендаторов могут оказаться не в состоянии платить арендную плату полностью или вовремя.
Эта тенденция, вероятно, сохранится, по крайней мере, в течение короткого времени.
3. Вкладывайтесь в недооцененные объекты.
Чем дешевле будет стоимость объекта для инвестиций, тем выше будет его доходность от арендного бизнеса. И тем сильнее он подорожает, позволяя заработать и на перепродаже объекта в будущем.
Разом учесть все эти факторы можно одним способом – вложившись в хороший проект апарт-отеля. Вот три причины:
- В апарт-комплексах рентабельность инвестиций обеспечивает управляющая компания. Она предлагает инвесторам программы доходности – в Петербурге это 7-12% годовой прибыли на вложения от 4 до 10 млн рублей – и следит за их соблюдением.
- Управляющая компания точно имеет финансовый план и возьмет на себя все риски по получению арендных платежей. Вот тут собственникам можно вообще не беспокоиться о том, придут ли они полностью и вовремя. Профессионалы арендного бизнеса возьмут этот вопрос на себя.
- По сравнению с квартирами, стоимость на которые взлетела куда-то до потолка, апартаменты с аналогичными параметрами стоят гораздо дешевле. Так, апартаменты в одной локации и со схожим метражом обойдутся на 10–20% дешевле квартир.
Но будьте осторожны, некоторые инвесторы уже это поняли, поэтому спрос на апартаменты растет, а за ним повышаются и цены. Так, например, совсем недавно один из крупных петербургских девелоперов одномоментно повысил цены на 15%, и таких примеров на рынке немало.
Но есть и другие примеры апарт-отелей, которые еще держат цены. Тут можно вспомнить крупнейший в Петербурге комплекс апарт-отелей VALO, который находится напротив «Бухарестской».
Эксперты подчеркивают, что, если сравнивать проект с аналогичными предложениями, на данный момент стоимость юнитов в проекте находится ниже рынка. Порог входа в проект – 4,52 млн рублей (без оснащения). Столько стоит юнит в апарт-отеле VALO Affordable Luxury, который входит в комплекс VALO. В продаже находится еще три апарт-отеля – так что тут есть из чего выбрать.
Прогнозируемая доходность со второго года работы отеля выглядит таким образом:
Хотите узнать больше про VALO? Заходите на сайт: https://valoapart.ru/ или листайте вниз страницы, и вы попадете туда автоматически ;) Не упустите возможность зарабатывать 30-72 тысячи рублей пассивного дохода ежемесячно!
Проектная декларация на сайте https://valoapart.ru/