Стоимость квадратного метра элитного жилья в Сочи превысила московские цены на треть, а петербургские – в 3,5 раза. Хотя ценовой лидер по всем классам недвижимости все еще Москва. Разбираемся, к недвижимости в каком городе лучше всего присматриваться частному инвестору.
Подведенные итоги третьего квартала 2021 года по рынку недвижимости огорошили многих экспертов результатами. Дело в том, что стоимость 1 квадратного метра элитного жилья в Сочи, в среднем, превысила 1,5 млн рублей. Это на 30% выше, чем за квартиры аналогичного класса в Москве и в 3,5 раза больше, чем в Санкт-Петербурге!!! Вы только вдумайтесь.
Эксперты Knight Frank уточняют, что средние цены на премиальные сочинские объекты превысили московские и петербургские еще до пандемии, но не в таких объемах. Так, в конце 2018 года элитные квартиры в Сочи стоили всего на 6% дороже московских: 840 тыс. против 787 тысяч рублей за 1 квадратный метр.
Разрыв усилился по итогам 2020 года, когда элитные квартиры в Москве продавались в среднем по 890 тысяч рублей за 1 квадратный метр, в Сочи — уже за 1 млн рублей.
Аналитики объясняют такую статистику дефицитом элитных объектов сочинской недвижимости на фоне запрета новых строек одновременно с наличием спроса, который начал резко расти сразу после начала антиковидных ограничений.
С ними согласны и другие эксперты. Своим взглядом на эту ситуацию поделился и руководитель сочинского офиса агентства недвижимости «Миэль» Ислам Казаков. По его словам, это абсолютно объективный процесс. Высокие цены в Сочи обусловлены географическим положением города, в котором не так уж много земли для строительства недвижимости. Кроме того, он уверен, что дефицит подогрет запретом на строительство многоквартирных домов.
Для начала просто сравните количество предложения. Эксперты Knight Frank подсчитали, что если в Москве продается 1,6 тысяч объектов в элитных домах, то в Сочи — всего 200 объектов аналогичных параметров.
Если оценивать по площади, то общий метраж предложения в столице составляет 216,7 тысяч квадратных метров, на черноморском курорте же – всего 24 тысяч квадратных метров.
При этом Ислам Казаков отмечает, что спрос на жилье в Сочи стал резко расти сразу после начала локдауна. Юлия Галимова, гендиректор компании Nedvex, поделилась убедительной статистикой: спрос на премиальную недвижимость в Сочи за январь-сентябрь 2021 года увеличился на 30–40% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Сверхдорогие сочинские квартиры покупают чаще всего жители Москвы, Санкт-Петербурга и северных регионов России. Коммерческий директор комплекса апартаментов Mantera Seaview Residence Елена Кабешева сообщила, что до 60% клиентов покупают апартаменты для собственного проживания, а остальные сделки – инвестиционные, то есть нацеленные на извлечение прибыли.
Но кажется, если на счету нет лишних миллионов долларов, с покупкой Сочинской недвижимости пока лучше повременить.
А что в Москве?
На самом деле, Москва тоже может уверенно участвовать в рейтинге «дороговизны». В столице самые большие средние цены на недвижимость, если рассматривать все классы жилья вместе. Росстат подчитал, что по итогам первого полугодия, квартиры на первичном рынке в Москве продавались в среднем за 277 тыс. рублей за 1 квадратный метр. Для сравнения: в Краснодарском крае, куда входит и Сочи, — покупка 1 квадратного метра обойдется в 74 тысячи рублей.
Как известно, дороговизна недвижимости – враг высокой доходности и быстрой окупаемости актива, который может зарабатывать на арендном бизнесе. Особенно с учетом стагнирующих ставок на аренду жилья, которые ну просто не могут повышаться в условиях падения покупательской способности населения.
А где тогда выгодно?
Вкладываться стоит в недооцененные активы. Недооцененные – это те, чья стоимость ниже рыночной, с учетом их параметров, но имеет потенциал повышения. И на данный момент самые выгодные квадратные метры находятся в Санкт-Петербурге.
Но как это так, спросите вы. Ведь этим летом было много новостей, что в Петербурге стремительно падает доходность аренды жилья. Это правда, расходы на покупку квартиры под сдачу в Северной столице «отобьются» за счет аренды только через 24 года, а доходность составляет всего 4,2% годовых.
Это даже ниже средних ставок по банковским депозитам, а мороки сколько – ужас.
Это действительно так, поэтому в Санкт-Петербурге стоит выбирать коммерческую недвижимость – апарт-отели, созданные специально в качестве инвестиционных инструментов. Их доходность составляет 7-12% годовых даже сейчас – в пандемию.
Кроме того, большинство проектов выплачивает прибыль ежемесячно, что обеспечивает очень стабильный денежный поток.
Ну и главный плюс – пассивность такого дохода, ведь всеми задачами занимаются специальные управляющие компании. Они берут на себя вообще все зоны ответственности – от операционных до стратегических.
Инвестору нужно сделать вложение в размере от 4 до скольки угодно млн рублей, а затем получать деньги. При желании можно также контролировать все денежные потоки объекта, если апарт-отель дает такую возможность.
Так что если смотреть уже по отдельным объектам апартаментов, на данный момент самые низкие средневзвешенные цены среди петербургских апарт-комплексов бизнес-класса в VALO в корпусах №3 и №4. В них расположены апарт-отели двух разных концепций. Любопытно также то, что стоимость 1 квадратного метра в корпусе №2 в VALO на 8 тысяч рублей ниже, чем в не сервисных апартаментах в соседнем Московском районе.
Сам комплекс находится прямо напротив станции метро Бухарестская и предлагает частным инвесторам несколько вариантов доходных программ. Они зависят от конкретного апарт-отеля, и мы предлагаем присмотреться к корпусам, на которых можно будет действительно отлично заработать.
1. Второй корпус VALO – это апарт-отель бренда Mercure. Это первый отеле Mercure в Петербурге, который включит: 160 классических гостиничных номеров и 320 апартаментов под маркой Mercure Residence. Все юниты апарт-отеля с кухонной зоной соответствуют гостиничной категории «4 звезды». Стоимость апартаментов составляет от 6 643 535 рублей, стоимость оснащения – от 840 000 рублей. Каждый месяц на них можно зарабатывать от 43 500 рублей, в год это не менее 522 000 рублей по программе Progressive.
2. Третий корпус VALO – это апарт-отель VALO Business. Он создан специально для деловых туристов, поэтому сочетает в себе широкие возможности для работы, проведения деловых мероприятий и полноценного отдыха в командировке. Особенность номеров — элегантные интерьеры, просторные балконы с террасной доской, продуманная кухонная зона. Прогнозируемая доходность номера площадью 29,85 квадратных метров с 2023 по 2029 год представлена на картинке ниже:
3. Четвертый корпус VALO – это апарт-отель VALO Digital. Это уникальный формат, который создан для особой категории людей – диджитал-кочевников. Вся их жизнь связана с использованием современных технологий и постоянном перемещениях по миру. Поэтому номера данного корпуса рассчитаны преимущественно на краткосрочную аренду. Отличительная особенность апарт-отеля — это высокотехнологичные оснащение номеров, пространства для киберспорта и работы IT специалистов: конференц-зал с современным мультимедийным оборудованием, широкоформатным плоттером и 3D-принтером, современный детский клуб. Прогнозируемая доходность номера площадью 25,70 квадратных метров с 2023 по 2029 год представлена на картинке ниже:
Таким образом, VALO – весьма выгодное предложение на данный момент. Особенно, если учесть, что в октябре тут действует несколько выгодных спецпредложений:
1. Скидка 2% для всех иногородних клиентов. Чтобы воспользоваться ей, достаточно иметь прописку за пределами Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Так при покупке апартаментов, например, за 9 млн рублей можно сэкономить целых 180 тысяч рублей.
2. Скидка 20 000 руб. на сделки, проходящие в формате электронной регистрации, что очень удобно покупателям из других городов.
3. Дополнительная скидка 2% при условии оформления ипотеки от ПАО «Сбербанк». Кстати, в проекте VALO в данный момент действует субсидированная ипотека от Сбербанка: для зарплатных клиентов – при первоначальном взносе от 20%, ставка составит от 3,6% на период кредитования 7 лет, для остальных категорий физических лиц – 4,1%. При условии срока кредитования до 20 лет – это 5,4% для зарплатных клиентов и 5,7% – всех остальных категорий физ. лиц.
4. Выгодная ипотека от ПАО «Совкомбанк». С июля 2021 года в проекте действуют новые условия: при использовании карты «Халва» и совершении не менее 5 транзакций в месяц на общую сумму от 10 тысяч рублей и при первоначальном взносе от 50% ставка составляет 4,15% на весь период кредитования до 5 лет.
5. При покупке апартаментов в третьей очереди — проживание в гостинице VALO Hotel City до 7 дней в подарок! Это значит, что вы можете бесплатно протестировать апартаменты VALO на себе. Для этого нужно забронировать апартамент в гостинице через менеджера отдела продаж и оплатить полную стоимость по тарифам гостиницы. Если вы решитесь на покупку в течение двух недель с даты окончания проживания в гостинице при выходе на ДДУ, вы получите скидку на любой апартамент и при любом способе оплаты. Она будет равна стоимости проживания в гостинице на срок не более недели.
Заходите на сайт VALO, чтобы узнать детали https://valoapart.ru/. Там, кстати, можно посмотреть на все корпуса (и другие тоже, да!) подробнее!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Разрешение на строительство