Покупка жилья у лица, который утверждает, что он не женат (не замужем) – один из основных рисков на рынке недвижимости, существовавший всегда, но обострившийся в последнее десятилетие. Обращаю внимание на три основных факта, о которых нужно знать, чтобы идти на такую сделку с открытыми глазами, и понимать, какие последствия могут быть.
Факт первый. Если Вас обманули, и продавец все же был в браке, то его супруг, узнав о состоявшейся сделке, совершенной без его согласия, вправе признать такую сделку недействительной. При этом судебная практика долгие годы стояла на защите прав супругов, игнорируя права добросовестного приобретателя жилья.
Факт второй. Росреестру опять же долгие годы было все равно до этой ситуации. Данный орган давно выработал позицию, которая формально снимает с него всю ответственность. Смысл ее такой: сделка, совершенная в отношении общего имущества супругов без согласия одного из них действительна до тех пор, пока соответствующий иск не удовлетворит суд по иску другого супруга. А значит, Росреестр остается в стороне: сами проверяйте в браке было куплено имущество или нет, есть ли супруг, который может оспорить сделку, а я (государственный орган) имеют право удостоверить переход права собственности.
Факт третий. И очень обнадеживающий, по крайне мере, на первый взгляд, для покупателей жилья. Профессиональное сообщество наконец-то увидело, что проблема реальна, и ее надо решать. В июле 2021 года Конституционный Суд РФ высказал свое отрицательное отношение к сложившейся судебной практике по этому вопросу. И все «перевернул» с ног на голову:
- теперь супруги должны быть внимательны и следить, чтобы их имущество не продавалось без их согласия (интересно – это как?);
- сложившейся подход, сказал Конституционный Суд, подрывает доверие к системе государственной регистрации (а до этого Вы десятилетиями этого не видели?);
- законодатель вправе внести изменения в правовое регулирование отношений, связанных с государственной регистрацией прав на имущество (а какие изменения?).
Вывод: то, что Конституционный Суд высказал такое мнение, безусловно, усилит позицию добросовестных приобретателей в судах. Однако, я бы не полагалась на него безоговорочно. Мало просто высказанного «фи» со стороны Конституционного Суда. Частно проходит ни один год, прежде чем судебная практика по конкретным делам меняется. Поэтому, если у Вас есть выбор: купить квартиру, которая продается супругами совместно или у лица, утверждающего, что он в браке не состоит – выбирайте первый вариант. Он не защищает нас полностью, но является более надежным.
#право #жилье #купля-продажа #согласие супруга #Рореестр #недвижимость