Флиппинг — инвестиционная стратегия, предполагающая покупку ликвидной недвижимости и быструю ее перепродажу (от английского глагола to flip — переворачивать). Этот способ заработка очень популярен в США. Флиппер Евгений Горб рассказал Финтолку, как и сколько можно заработать на перепродаже квартир в России.
Как я купил и продал первую квартиру
Моя супруга более 10 лет работает агентом по недвижимости, и в 2017 году к ней обратились с просьбой продать проблемную квартиру. Жилплощадь была в ужасном состоянии, хлам в ней копили годами. Сначала супруга пыталась продать квартиру по цене значительно ниже рыночной, несмотря на то, что локация была хорошей: юго-запад Москвы, неплохой дом с лифтом. Было много звонков, но 90 % людей, которые приходили на просмотр, не захотели даже переступить порог квартиры — настолько там было ужасно. Это продолжалось примерно месяц. А потом мы осознали потенциал объекта и купили эту квартиру сами за 6 млн рублей, деньги для покупки заняли у знакомых. Во время ремонта сменили несколько бригад работников, было много косяков, одна бригада не доделала работу и ушла, только с третьего раза мы смогли нанять нормальных рабочих. Я тогда служил в армии и помогал с ремонтом в свободное время: занимался закупками, сборкой мебели, мелкими работами.
Мы вывезли из квартиры несколько грузовиков мусора, только демонтаж обошелся в 60 000 рублей. Общая стоимость ремонта — 600 000 рублей. Цифры просто сказочные, но сейчас те же работы обходятся гораздо дороже. Ремонт выполнили за два месяца. Продали квартиру еще через три месяца за 8,5 млн рублей. За вычетом всех расходов заработали 1,9 млн.
Как выбрать квартиру для перепродажи
Локация. Квартира должна находиться в 20 минутах ходьбы от метро. Если это ближайшее Подмосковье — в 20 минутах от железнодорожной станции. Желательна близость к значимым объектам инфраструктуры: вузам, паркам, торговым и бизнес-центрам.
Вид из окна. Мы стараемся приобретать квартиры, окна которых выходят во двор. Если окна выходят на дорогу, то расстояние до нее должно быть
не меньше 30 метров, трасса — не слишком оживленная, желателен сквер между дорогой и домом.
Состояние дома и подъезда. Не покупаем квартиры, если в подъезде плохой запах. Стараемся избегать домов с мусоропроводом. Если подъезд просто в плохом состоянии, не берем. Если можно что-то исправить, ремонтируем сами.
Площадь. Покупаем квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные. С трехкомнатными тоже работаем, но не так часто. Все-таки «однушки» и «двушки» продаются быстрее.
Этаж. Стараемся не покупать квартиры на первом этаже, берем только в том случае, если это единственный негативный фактор, а остальное складывается хорошо: вид из окна, дом в нормальном состоянии и пригодная локация. Но в случае первого этажа нужно четко рассчитывать экономику проекта, предусматривать возможность торга. Какой бы классной ни была квартира на первом этаже, она все равно будет стоить дешевле, чем этажом выше. Последний этаж покупаем, только если выше есть технической этаж.
Как установить цену продажи квартиры
Объекты высокой ликвидности (не первый этаж, популярный метраж) продаем за месяц. Более сложные объекты — от месяца до четырех. Цену продажи устанавливаем уже на этапе подбора проекта. Для этого смотрим аналоги нашей квартиры в том же районе, с таким же ремонтом. А на этапе продажи немного поднимаем цену выше рынка, выше того уровня, который мы закладывали изначально. Как правило, в 90 % случаев мы продаем по верхней границе рынка. Если понимаем, что стоимость завысили, звонков нет, начинаем понемногу снижаться и приходим к стоимости, на которую рассчитывали изначально.
Мы завершили уже около 20 проектов. В среднем весь цикл, включая покупку, ремонт и последующую перепродажу, занимает три месяца. Сейчас одновременно в работе шесть квартир: две на этапе активного ремонта, две в стадии продажи и две в стадии покупки. У нас работает целая команда из шести человек: я курирую ремонты, моя супруга-агент занимается оценкой и подбором объектов, у нее в подчинении еще три агента, а также есть партнер-инвестор, который привлекает новых инвесторов и разрабатывает продукты для них.
Советы тем, кто тоже хочет зарабатывать флиппингом
Флиппинг — это рискованный вид инвестирования. Нужно много знаний о рынке недвижимости. Наши коллеги, как правило, бывшие или действующие агенты по недвижимости, которые хорошо знают, как формируется рынок. Потому что 90 % успеха проекта зависит от правильной оценки объекта. Я не советовал бы заниматься флиппингом людям, которые никогда не работали на вторичном рынке недвижимости.
Понравилась заметка? Ваш лайк будет лучшей благодарностью автору Больше интересного о деньгах и экономии на нашем сайте