Ну что же, вот мы и дошли наконец-то до оснований прекращения залога.
Основания прекращения залога находятся в п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В указанной статье основаниями прекращения залога являются как в силу закона, так и в случае, предусмотренных договором. При этом список не является закрытым, он открытый, в пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ прямо указывается: «в иных случаях, предусмотренных законом или договором».
Итак, приступим собственно к перечню оснований прекращения залога, предусмотренных ст. 352 ГК РФ:
1. Прекращение обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Указанное основание довольно простое и понятное, достаточно определить прекратилось ли основное обязательство для того, чтобы установить прекратилось ли вслед за ним и акцессорное обязательство, в нашем случае залог. Основания прекращения обязательств можно посмотреть в главе 26 ГК РФ, им я уделю отдельное внимание в другой своей статье, т.к. этот вопрос является базовым и именно поэтому его часто слышать на собеседовании кандидаты на должность в юридические компании.
Между тем, есть исключения, которые также необходимо знать и зависят они от основания прекращения обязательства.
Первым основанием прекращения обязательств всегда называется прекращение обязательства надлежащим исполнением, предусмотренное п. 1 ст. 408 ГК РФ. Относительно данного основания прекращения обязательства исключение состоит в том, что если обязательство исполнил не сам должник, а его поручитель, то согласно п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, исполнившему обязательство, переходят права кредитора по этому обязательству и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора.
Получается довольно забавная ситуация, когда основное обязательство исполняется надлежащим образом третьим лицом – поручителем, но не самим должником, и именно поэтому залог сохраняется. Очевидно, что сделано это для защиты прав и законных интересов поручителя, который исполнил обязательство вместо неплатежеспособного должника.
Также необходимо отметить такое основание прекращения обязательств как отступное, т.е. прекращение обязательства предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Данная сделка является реальной, т.е. для заключения которой нужно не только согласовать существенные условия, но и передать определенное договором имущество.
Из-за того, что отступное является реальной сделкой, то само по себе заключение соглашения об отступном не прекращает обеспеченное обязательство. Оно прекратится, когда должник предоставит отступное. Соответственно, только с момента предоставления должником отступного залог как дополнительное обязательство по отношению к обеспеченному прекратится.
Вышеуказанное очень емко сформулировано в п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102:
«Обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное».
2. Возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (пп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Согласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге»:
«Исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога».
Это же основание относится и к добросовестному приобретателю недвижимого имущества. Добросовестность приобретателя недвижимого имущества регулируется п. 6 ст. 8.1 ГК РФ:
«Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него».
Из всего вышеуказанного можно сделать вывод, что для прекращения залога приобретателю имущества необходимо будет доказать, что:
- возмездность сделки;
- добросовестность приобретателя, т.е. то, что приобретатель не знал и не должен был знать, что это имущество является предметом залога.
Обращаю внимание, что при определении добросовестности приобретателя имущества важное значение будет иметь наличие регистрации залога имущества в каких-либо публичных реестрах. Предполагается, что если приобретатель проверил ЕГРН либо реестр уведомлений о залоге и регистрации залога на дату сделки не было, то добросовестность приобретателя предполагается.
Между тем, суд обязательно проверит стоимость приобретения приобретателем заложенного имущества и если окажется, что стоимость крайне занижена, а какие-либо недостатки у имущества отсутствуют, то добросовестность приобретателя будет под вопросом, т.к. низкая цена имущества должна была насторожить покупателя и он должен был проявить должную осмотрительность, предполагая возможное наличие залога.
3. Гибель заложенной вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Общее правило вышеуказанного основания – гибель вещи прекращает залог этой вещи.
Между тем, законодателем специально указывается на п. 2 ст. 345 ГК РФ. Данная статья позволяет при гибели заложенной вещи заменить ее или восстановить. Это делается путем обмена письменных уведомлений либо посредством заключения нового договора залога, если новая вещь является недвижимым имуществом и потребует государственной регистрации.
Естественно, законодатель предусмотрел возможность залогодержателю отказаться от принятия в качестве залога новой вещи, если эта новая вещь по стоимости будет неравноценной вещи, которая перестала существовать.
В случае, если стороны договорились на замену либо восстановление заложенной вещи, то залог не прекращается.
4. Реализация заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2) (пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Реализация имущества прекращает залог. Под реализацию имущества подпадает в том числе оставление залогодателем заложенного имущества за собой в случае признания повторных торгов несостоявшимися. Прекращение залога произойдет и в том случае, если повторные торги признаны несостоявшимися, а залогодержатель решил не оставлять заложенное имущество за собой, т.е. не воспользовался правом, предусмотренным п. 5 ст. 350.2 ГК РФ.
Единственное известное исключение из вышеуказанного правила, это реализация имущества, обремененного правами участников строительства на основании договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.
Обременение в виде требования к покупателю принять на себя обязанность обанкротившегося застройщика предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений) не прекращается в случае реализации недостроенного объекта на торгах. Это означает, что при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве не погашаются. На это прямо указывается в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552(2-5) по делу № А53-16038/2017.
Вышеуказанное является исключением из общего правила и связано видимо с социальной значимостью вопроса недостроенных объектов и передачи жилых помещений участникам долевого строительства.
5. Прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным (пп. 5 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Данный пункт включает в себя по сути два основания прекращения залога:
- прекращение договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом.
Под прекращением договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, подразумевается ст. 450 ГК РФ: расторжение договора по соглашению сторон; расторжение договора судом по требованию одной из сторон при наличии его существенного нарушения другой стороной.
- признание договора залога недействительным.
Признание договора залога недействительным происходит в судебном порядке по общим основаниям признания сделок недействительными согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ.
6. Прекращение залога по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса (пп. 6 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
Согласно п. 3 ст. 343 ГК РФ при грубом нарушении залогодержателем или залогодателем указанных в пункте 1 настоящей статьи обязанностей, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога, а залогодержатель - досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и в случае его неисполнения - обращения взыскания на заложенное имущество.
Обращаю внимание, что прекращения залога может требовать по данному основанию через суд только залогодатель и только в случае нарушения залогодержателем при нахождении заложенного имущества у него следующих обязательств, предусмотренных п. 1 ст. 343 ГК РФ:
- страхование от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;
- пользование и распоряжение заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса;
- не совершение действий, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;
- принятие мер, необходимых для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
- немедленное уведомление другой стороны о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.
7. Изъятие заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса (пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
В данном случае речь идет про изъятие имущества в случае признания сделок недействительными.
Залогодержателю в данном случае необходимо в судебном порядке пытаться признать себя добросовестным залогодержателем.
Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.
Это означает, что сделка будет признана недействительной, имущество вернется в собственность первоначального собственника, и этот первоначальный собственник станет залогодателем.
В случае если залогодержатель не будет признан добросовестным залогодержателем, залог прекратится.
8. Реализация заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1) (пп. 8 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
В случае обращения взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем последующий залогодержатель вправе потребовать от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, и в случае его неисполнения обратить взыскание на заложенное имущество одновременно с предшествующим залогодержателем.
Требование, обеспеченное последующим залогом, не подлежит досрочному удовлетворению, если оставшегося после обращения взыскания предшествующим залогодержателем заложенного имущества будет достаточно для удовлетворения требования последующего залогодержателя.
Если последующий залогодержатель не воспользовался правом потребовать досрочного исполнения обязательства или данное право было ограничено соглашением в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи, последующий залог прекращается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Вышеуказанное означает, что при обращении взыскания на заложенное имущество предшествующим залогодержателем, последующему залогодержателю необходимо потребовать досрочного исполнения обязательства должником, чтобы успеть реализовать свое право на обращение взыскания на заложенное имущество вместе с предшествующим залогодержателем. В ином случае последующий залогодержатель рискует оказаться в ситуации, когда из-за его бездействия залог прекратится.
9. Случаи, указанные в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса.
Эти случае следующие:
- согласно п. 2 ст. 354 ГК РФ передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.
- согласно ст. 355 ГК РФ с переводом на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному залогом, залог прекращается, если иное не предусмотрено соглашением между кредитором и залогодателем.
10. Иные случаи, предусмотренные законом или договором.
Как видим, перечень оснований прекращения залога является открытым.
Случаи прекращения залога, предусмотренные законом на данный момент следующие:
- п. 1 ст. 371 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ: морской залог на судно прекращается по истечении одного года со дня возникновения обеспеченных морским залогом на судно требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 367 настоящего Кодекса, если только до истечения указанного срока судно не стало предметом ареста, ведущего к принудительной продаже судна.
- ст. 8.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»: возникший на основании настоящего Федерального закона в связи с заключением договора участия в долевом строительстве или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома.
С уважением, Александр Марков.