После фактического сворачивания для Петербурга программы льготного ипотечного кредитования спрос на покупку квартир в новостройках ожидаемо скорректировался в меньшую сторону. Многие ждали, что за этим последует и падение цен. Но этого не произошло. Поясняем, почему, скорее всего, этого не случится и в обозримом будущем.
Почему цены уже больше года росли, причем весьма впечатляющими темпами, эксперты давно объяснили. Виноваты рекордно выросшая стоимость стройматериалов, дефицит рабочей силы и, конечно, льготная ипотека, разогнавшая прайс на жилье по всей стране. Но теперь для крупных городов с дорогим жильем она практически потеряла актуальность ввиду низкого лимита, пик удорожания стройматериалов позади, почему же тогда цены не пошли вниз?
То вниз, то вверх
Прежде всего потому, что спрос на жилье, действительно просевший с де-факто отменой льготной ипотеки в сентябре снова пошел в рост – закончился сезон отпусков и граждане опять начали интересоваться квартирами. Разумеется, он ниже, чем в начале года и, тем более, в конце прошлого, но находится на достаточно высоком уровне. К тому же дефицит предложения по-прежнему чувствуется, пусть застройщики его летом его и нарастили. К концу года многие эксперты ожидают, что спрос еще повысится.
Происходит это во многом усилиями самих застройщиков при поддержке банков. Спрос поддерживается при помощи совместных маркетинговых акций, в частности, льготных программ с субсидированным процентом или первоначальным взносом. Такие есть, к примеру, у компании «Ленстройтрест» на квартиры в финском городке «Юттери» (Колпинский район) и голландском квартале «Янила» (Янино). Их можно купить в кредит без первоначального взноса – тогда ставка будет выше. А можно, наоборот, внести взнос, зато здорово сэкономить на ежемесячном платеже: часть квартир можно приобрести в ипотеку под 0,1% годовых.
Добавим, что отчасти и государство продолжает субсидировать ставки – все же программу семейной ипотеки расширили на пары даже с одним ребёнком, а ведь есть ещё сельская ипотека. Давление на спрос они, разумеется, оказывают не столь большое, как льготная ипотека, но все же поддерживают его тоже.
Подешевело, но не то
Теперь о стройматериалах. Дорожать они, вроде бы, перестали. По итогам сентября даже подешевели на 1,3%. Но, во-первых, это чисто символический показатель, особенно на фоне удорожания на 30% за последний год. А во-вторых, при ближайшем рассмотрении оказывается, что снизились цены на ориентированно-стружечные плиты и металлочерепицу, которые строителями используются в ограниченном объеме, а вот такая первоочередная вещь как кирпич, наоборот, подорожала почти на 2%.
Получается, что и здесь нет простора для отката ценников назад. Иностранную рабочую силу в больших количествах завозить обратно только собираются, пока её всё так же не хватает. Да и выросшие зарплаты в любом случае уже снизить не получится. Никуда не делись дополнительные издержки из-за использования проектного финансирования (свой процент банкиры исправно забирают). Ну и про инфляцию нельзя забывать, а она в текущем году особенно сильно ускорилась. Резюмируем: нет ни одной объективной причины, по которой застройщики могли бы снижать стоимость своего продукта, то есть квартир.
А дальше что?
С другой стороны, есть и хорошие новости – для сильного роста причин тоже нет. Льготная ипотека больше не давит на спрос и на цены. Тем более, что большинство из тех, кто собирался ее брать, это, скорее всего, сделали. По всей видимости, до конца года «квадрат» будет дорожать, но очень медленными темпами. Вероятнее всего, на уровне инфляции.
При этом покупательские предпочтения покупателей в результате ценовых гонок изменились. Многим стали недоступны объекты в спальных районах города, где стоимость квадратного метра со 120 тыс. рублей (так было еще в начале прошлого года) выросла до 160-170 тыс. А потому те, кому такая недвижимость более не по карману, обращают повышенное внимание на областные (или формально городские) локации сразу за КАД. В частности, на Колпино, Янино, Бугры и пр. Там средняя стоимость «квадрата» как раз находится на уровне в 120 тыс. рублей. При этом есть действительно продуманные проекты с удобными планировками, всей необходимой инфраструктурой (в том числе социальной), качественной отделкой и различными «фишками», которые популярны у клиентов. Среди них особенно выделяются кварталы «Ленстройтреста» - в частности, новая очередь «Янила Кантри Клаб» (ее вообще можно назвать «областным бизнес-классом») и уже упоминавшийся малоэтажный городок «Юттери». Есть интересные варианты чуть подальше, но зато в историческом пригороде Петербурга – например, шведский квартал «IQ Гатчина».
ЖК ЯНИЛА КАНТРИ, ЖК ЯНИЛА ДРАЙВ, ЖК ЯНИЛА КАНТРИ КЛАБ, ЖК IQ ГАТЧИНА, ЖК ЮТТЕРИ — застройщик ООО «Специализированной застройщик ЛСТ Девелопмент», проектная декларация на сайте наш.дом.рф