За три прошедших летних месяца спрос на элитное жильё в России увеличился в 1,5 раза, а Москва по росту цен в 2021 году опередила все европейские города. Эта колонка о том, почему инвестировать в элитные метры по-прежнему выгодно.
Рынок элитного жилья Москвы, бесспорно, был и остается самым привлекательным сегментом для инвесторов, особенно непрофильных. За истекшие двадцать лет, например, средняя стоимость элитного квадратного метра выросла почти в 4 раза — если в конце девяностых она составляла $ 3,5 тыс., то сегодня — более $ 13,5 тыс. И это при том, что доллар тогда и сегодня — это две большие разницы. Но главное — элитный рынок всегда оставался «тихой гаванью», где не только сохраняли, но и вполне себе преумножали капиталы даже в самые серьёзные кризисы. Например, в 2008 и в 2014 году, ситуация в комфорт и бизнес-классах была очень сложной. В элитном же сегменте все было относительно благополучно и он продолжал свое развитие.
В последние полтора года цены на элитные новостройки вообще демонстрировали взрывной рост: инвесторы при условии грамотного и взвешенного выбора объекта за год в среднем получили высокую доходность — 12-15%. Максимальная же доходность могла составлять даже 30% и более.
В среднем по нашим оценкам у инвесторов в течение предстоящего года есть все шансы заработать 8-12%. Но для того, чтобы рассчитывать на такую доходность, необходим достаточно высокий уровень экспертизы при выборе объекта. Конечно, круг инвесторов, которые могут позволить себе подобные сделки, стал намного уже, однако доход гарантируют даже «спокойные» покупки.
Всё понятно
Недвижимость, в том числе элитная, вообще остаётся единственным понятным для большинства непрофессиональных инвесторов способом сохранить и преумножить сбережения. Однако, в новом цикле экономической рецессии даже профессиональные игроки диверсифицируют портфель, разбавляя рискованные лоты более надёжными. По данным Knight Frank, именно недвижимость занимает наибольшую долю в портфелях ультрасостоятельных инвесторов во всем мире — 27%.
В крупных российских городах интерес к элитной недвижимости усилился на фоне введения налога на банковские депозиты, низких процентных ставок, падения курса рубля и пандемии. Откладывающие покупку ранее или рассматривающие объекты в других странах клиенты в итоге вложились в московские квартиры.
По данным Savills, спрос на элитную недвижимость Москвы бьет все рекорды, при этом почти две трети спроса (64%) приходится на новостройки. В первой половине 2021 года только на одном первичном рынке прошло на 19% больше продаж, чем на всем рынке элитной недвижимости за аналогичный период 2020 года. В денежном выражении в покупку элитных новостроек было вложено 57 млрд рублей.
Высокая активность покупателей наблюдалась, в том числе, в бюджетах от 1 млн долл. США за квартиру – за восемь месяцев с начала года спрос (количество заключенных сделок) в этом сегменте увеличился на 40% по сравнению с прошлогодним показателем. В летние же месяцы по сравнению с июнем-августом прошлого года спрос на квартиры и апартаменты с миллионными бюджетами повысился в 1,5 раза. Показательно, что 62% сделок от $ 1 млн также заключены в строящихся домах, и в летние месяцы 2021 года число сделок с элитными новостройками в 1.9 раза превысило аналогичный показатель лета прошлого года.
У нас на районе
Где и что покупали и покупают, чтобы не только сохранить, но преумножить? Основную долю спроса (60%), по данным Savills в России, сформировали Пресненский район и Хамовники, где заключалась каждая вторая сделка, стоимостью выше 1 млн долларов США. Третье место – у Тверского района. При этом особый интерес покупателей и инвесторов вызывают ранее недооцененные локации в ЦАО с высоким потенциалом роста цены. Это, например, Басманный район, и особенно Китай-город. Нового предложения здесь практически нет, при этом не приходится сомневаться в том, что эта локация в будущем превратится в один их самых престижных элитных кластеров столицы.
Цены, впрочем, росли везде: с начала года средняя цена 1 кв.м на вторичном и первичном рынке элитного жилья повысилась на +12.5% и +14,5%. При этом, средняя цена 1 кв.м для сделок с элитными новостройками уже превысила психологический порог 1 млн рублей и имеет все предпосылки для дальнейшего роста, пусть не взрывного, но все же весьма существенного.
У покупателей, в том числе инвесторов, сохраняется интерес к квартирам площадью 125-150 кв.м (около четверти спроса), а также к просторным квартирам площадью более 200 кв.м – такую квартиру, сегодня выбирает каждый пятый. Просторные квартиры для семейного проживания остаются наиболее востребованными и ликвидными – это мы отмечаем и на примере нашего клубного дома «Тессинский, 1».
Вложу и выложу
На фоне девальвации рубля для некоторых клиентов, которые хранили сбережения в валюте, элитная недвижимость вообще «подешевела»: курсовая разница иногда позволяла купить на 20-50 квадратных метров больше. Однако порог входа всё-таки растёт: если ещё недавно в центре Москвы можно было найти неплохой вариант за 15-20 млн рублей, то сейчас минимум для самых небольших площадей — 25-30 млн рублей.
Так во что я бы рекомендовала вложиться прямо сейчас? Если мы говорим о «спокойных» инвестициях, то в так называемые «дома будущего» — в престижных районах, созданные известными архитектурными бюро и отвечающие всем самым передовым мировым стандартам. По-прежнему ценятся любые «штучные» решения, архитекторы с именем, уникальные интерьеры. Ну и, конечно, правило трёх L остаётся ключевым при выборе квартиры на элитном рынке, и в Москве эти «L» давно известны.
И сегодня, как говорилось выше, имеет смысл выбирать не самую дорогую, но самую перспективную локацию. Именно здесь наиболее высокий потенциал роста цены.
Приобретать стоит лоты от 100 квадратных метров, на средних этажах объектов с небольшим количеством квартир, лучше – клубного формата. «На стадии котлована» прямо сейчас войти будет довольно сложно – в центре количество таких проектов ограничено, но попробовать можно, и «призом» станет намного более высокая стоимость квартиры в недалёком будущем. Да, лот вырастет в цене не в два раза, как десять лет назад, но на 20-40 % точно. Оценивая ликвидность объекта, непременно изучите градостроительные планы в этой части города: что, когда и где здесь планируется строить, от городской инфраструктуры до новых же домов. От этого напрямую будет зависеть, что вы сохраните и сколько заработаете.
Здесь еще стоит отметить, что устойчивость мировых рынков жилой недвижимости в первой половине 2021 года не ослабевала. По оценкам Savills, за последние полгода стоимость элитной недвижимости в мире выросла в среднем на 3,9%, что является самым высоким показателем с декабря 2016 года. В рейтинге городов мира Москва попала на седьмую позицию с индексом 6,6%, при этом опередив все европейские города. И это еще один важный аргумент в пользу выбора столичной элитной недвижимости в качестве инвестиционного инструмента.