Продажа квартиры весьма хлопотное мероприятие. Нужно подготовить все документы, найти покупателя, договориться с ним о цене, провести сделку. И как-то в этой суете продавцы недвижимости часто забывают о такой важной составляющей как налоги.
Как же максимально комфортно пройти этот этап? Как возможно уменьшить налоги при продаже квартиры? Как правильно отчитаться о полученных доходах в Налоговую инспекцию? Давайте подробно рассмотрим эти вопросы в данной статье.
Подождать с продажей
5 лет
Как же сэкономить на налогах при продаже квартиры? Самый простой способ — это подождать 5 лет с даты вступления в право собственности объектом недвижимости, который желаем продать.
С 2016 года срок владения жилым имуществом был установлен в 5 лет. Именно после окончания данного периода любую жилую недвижимость можно продать без уплаты НДФЛ. И при этом не нужно никаким образом отчитываться в Налоговую инспекцию о полученном доходе. Поэтому при продаже можно ставить цену сделки любой, налога на доход не будет.
3 года
Для некоторых случаев Налоговый кодекс предусматривает срок безналоговой продажи в 3 года.
Данное правило установлено для тех объектов, которые были получены в собственность в результате дарения/наследования от близких родственников или членов семьи, приобретены по приватизации, а также по договору пожизненного содержания с иждивением.
Для таких объектов недвижимости можно не ждать стандартного срока владения в 5 лет, а можно продавать уже через 3 года без уплаты НДФЛ.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Единственное жильё
С 2020 года в Налоговом Кодексе были внесены изменения и введено новое понятие единственного жилья.
Суть этого новшества состоит в том, что если гражданин продаёт жилую недвижимость, и данный жилой объект является у него единственным, то в этом случае срок владения для безналоговой продажи составляет 3 года вместо положенных по закону 5 лет.
Казалось бы, все просто: если прошло три года владения, то можно продать жилье без налога. Но часто здесь возникают дополнительные нюансы.
Рассмотрим случай, когда действительно продаётся единственная квартира, но при этом имеется в собственности небольшая доля, к примеру, в родительской квартире. И вот в этом случае продаваемый объект уже не будет считаться единственным, и для того, чтобы избежать налога и налоговой отчётности, необходимо будет ждать 5 лет.
Еще более запутанная ситуация, если имущество покупается и продаётся в браке. Как быть, если при продаже объекта недвижимости супругами для одного из них данная квартира является единственным жильём (то есть у него нет другого жилого имущества), а у второго супруга имеются ещё дополнительно объекты недвижимости?
В данной ситуации налогообложение сделки будет рассчитываться по каждому супругу персонально. Один супруг, к примеру, владеет единственной квартирой 3 года при этом у него при продаже не будет рассчитываться НДФЛ к уплате, и декларацию в налоговую инспекцию не придётся составлять. А вот второй супруг, возможно, заплатит налог, и при этом ему обязательно надо будет сдавать декларацию 3-НДФЛ о полученном доходе при продаже.
Ещё больше подробностей о том, как правильно посчитать является ли продаваемое жильё единственным, о том как можно оформить всё так, чтобы квартира действительно стала единственной и не возникало налога при продаже, о мифах и самых частых ошибках при использовании понятия «единственного жилья» смотрите это видео:
Налоговые вычеты при продаже
Допустим, у нас нет возможности ждать 3 или 5 лет, чтобы продать квартиру, сделку нужно совершить раньше. Что же делать в такой ситуации? Как посчитать налоги и как уменьшить сумму НДФЛ, которую придётся уплатить государству?
Для начала важно определить сумму дохода, от которой будет вестись дальнейший расчёт. В большинстве случаев эта сумма будет равна цене продажа квартиры, которая прописана в договоре.
Учитываем кадастровую стоимость
Однако, не нужно забывать, что при расчёте налогооблагаемой базы может использоваться кадастровая стоимость объекта. То есть налог будет рассчитываться не от стоимости продажи квартиры, а от 70% кадастровой стоимости жилья.
В каких случаях это нужно применять? Определить это очень просто.
Берём из договора купли-продажи стоимость проданной квартиры. Это будет Цифра 1. А теперь берём кадастровую стоимость нашего объекта на 1 января того года, в который была проведена сделка продажи, и вычисляем от неё 70%. Это будет цифра 2. Теперь сравниваем обе цифры.
Так вот доходом при продаже будет считаться та сумма, которая больше: либо цена из договора, либо же 70% от кадастровой стоимости данного объекта.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Пример: Стоимость продажи квартиры по ДКП (договор купли-продажи) составляет 6,5 млн. руб., кадастровая стоимость этого объекта - 10 млн. руб.
Цифра 1 = 6,5 млн. рублей (из ДКП)
Цифра 2 = 7 млн. рублей (70% кадастра).
Сравниваем 6,5 млн. и 7 млн. Что больше? Доход от сделки составляет 7 млн. рублей несмотря на то, что в договоре квартира продается за 6.5 млн.
Включаем все расходы
Для того чтобы уменьшить налог, можно применять расходы, которые были при покупке данного объекта недвижимости. Какие это могут быть расходы?
- Во-первых, это стоимость, за которую квартира была приобретена ранее. Для этого необходимо будет предоставить в Налоговую инспекцию в качестве подтверждающих документов договор купли-продажи, в котором прописана данная цифра, а также платёжные документы, где подтверждены все суммы понесённых расходов.
- Во-вторых, в расходы можно включить все субсидии, которые были выделены государством на покупку данного объекта недвижимости, включая материнский капитал.
- В-третьих, в расходы можно включить все выплаченные проценты по ипотечному кредиту на приобретение данной квартиры, которую продаем сейчас.
В том случае если квартира досталась, например, в дар или же по наследству (не покупалась вами лично), то при продаже можно учесть в качестве расходов те затраты, которые были понесены вашим дарителем или же наследодателем.
Пример. Бабушка подарила квартиру внуку. После этого внук решил её продать, не выдержав срок владения в 3 года. А бабушка при этом покупала данную квартиру за свои средства, и у неё сохранились все платежные подтверждающие документы. В этом случае внук при продаже квартиры может в расходную часть добавить все денежные затраты бабушки, при этом уменьшив налогооблагаемую базу и соответственно сумму налогов.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Минимальный вычет в 1 млн. рублей
Бывают такие случаи, когда расходы невозможно учесть. Например, не сохранились платёжные документы, которые подтвердят затраты на приобретение данного объекта недвижимости. Или же, например, квартира досталась в результате приватизации, то есть на её приобретение не тратились личные денежные средства.
В этом случае в Налоговом кодексе прописана возможность уменьшить сумму полученного дохода при продаже квартиры на 1 млн руб.
Важно понимать, что налоговый вычет при продаже в 1 млн. рублей можно применять ежегодно, суммарно ко всем сделкам, которые проходили в течение данного календарного года.
Пример 1. В течение одного календарного года продаётся доля в квартире, которая досталась по наследству от родителей (стоимость продажи 900 000 руб.), а также квартира, которая была получена в результате приватизации и которой владели всего один год (стоимость продажи данного объекта составляет 1 500 000 руб.)
Здесь в расходную часть мы не можем включить никаких наших затрат, так как мы их не совершали. Но зато можно использовать положенный нам по закону 1 млн. руб., чтобы уменьшить доход при продаже.
При этом для расчёта налога не забываем учитывать кадастровую стоимость как нашей проданной доли, так и квартиры.
Допустим, что кадастровая стоимость и стоимость продажи у нас совпадают для данной сделки. В результате мы получаем доход от продажи двух объектов недвижимости в течении одного года 2 400 000 руб. = 900 000 + 1 500 000.
К данной цифре применяем вычет 1 млн. руб. в результате вычитания мы получаем налоговую базу 1 400 000 руб. = 2,4 млн - 1 млн.
И уже с этой суммы необходимо будет заплатить НДФЛ 13%, налог составит 182 000 руб.
Если бы в данном примере мы бы покупали квартиру, и у нас сохранились подтверждающие документы на эту покупку, то в этом случае мы могли бы применить два вида вычетов: к каждому объекту недвижимости свой.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
Пример 2. Допустим, что в примере выше, квартира была куплена также за 1 500 000 млн. руб. (за сколько и продается). В этом случае получается, что при продаже доли за 900 000 руб. мы можем применить налоговый вычет в 1 млн. руб. А для квартиры, которая продается за 1 500 000 руб. в расходы включаем затраты на ее покупку тоже 1 500 000 руб.
В результате налоговая база составит 0 руб., и при этом налог к уплате будет равен 0.
Важно понимать, что даже если налог при данной сделке получается нулевым, то сохраняется обязанность составить декларацию 3-НДФЛ, в которой нужно будет отразить полученные от продажи доходы и все используемые налоговые вычеты.
Важно! Если в течение года была совершена продажа объекта жилой недвижимости стоимостью 1 млн. руб. или менее, то, начиная с отчетности за 2021 год, необходимость в сдаче декларации 3-НДФЛ отсутствует.
Еще больше о том, как сэкономить на налогах читай во второй части статьи.
Об авторе
Пенькова Наталья
Эксперт по налогообложению физических лиц.
Опыт практической деятельности с 2002 года. С 2013 года - работа онлайн.
Автор практического пособия «27 секретов, о которых не расскажут в Налоговой Инспекции», а также создатель сайта и YouTube-канала «Налог-Просто».
Сайт: https://nalog-prosto.ru
YouTube: https://www.youtube.com/c/Nalog-prostoRu
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости
