Доверительное управление квартирой - что это за услуга?

Аренда квартир в Екатеринбурге востребована, потому что покупка собственного жилья сегодня – удовольствие не из дешевых. Цену квадратного метра на первичном и вторичном рынке и до пандемии нельзя было назвать низкой, а за последние два года, на фоне введения проектного финансирования строительства и скачка цен на стройматериалы она выросла в разы. Только в сегменте новостроек за лето квартиры подорожали более чем на 5-8%.

Конечно, многим семьям удалось приобрести квартиру в период действия льготной ипотеки (в ее первом варианте) и низких ипотечных ставок, но для рынка аренды это только плюс – растет предложение. Люди покупают жилье для сохранения денег, на перспективу для своих детей или с чисто инвестиционной целью, чтобы зарабатывать на его последующей сдаче.

Традиционная услуга агентства недвижимости – помощь собственнику в поиске арендатора, а последнему – в подборе квартиры исходя из его желаний и возможностей.

Рынок сложился не вчера, но до сих пор отношения между всеми участниками такой сделки в 80% случаев ничем и никак не регулируются. Каждый заинтересован только в двух вещах – провести ее побыстрее с максимальной выгодой для себя. Задача собственника обычно заключается в том, чтобы сдать квартиру уже завтра. Он снимает интерьер на смартфон, размещает объявление на паре – тройке бесплатных площадок. Зачастую после этого ни разу не поднимает свое объявление. Но все равно ему начинают звонить многочисленные риэлторы – им нужно быстро заключить договор (который собственник, как правило, даже не читает), привести арендатора (непонятно какого), забрать свои 50% комиссии от сделки и уехать. Что там дальше будут делать арендатор и арендодатель, как будут решать свои проблемы, ему по сути все равно.

Да и собственникам часто все равно. Они – заняты, они на работе или вообще живут в другом городе. Далеко не готовы постоянно проверять квартиру, снимать показания счетчиков, своевременной оплатой арендатором услуг ЖКХ. В итоге на жилье виснут долги за коммуналку, которые потом не с кого спрашивать. Арендатор, к примеру, уехал домой, в другой регион – попробуй, найди его. Квартира может остаться в неудовлетворительном состоянии, требует в лучшем случае косметического ремонта. Собственник тем самым вынужден нести большие издержки, способные легко съесть все его доходы от аренды.

Что такое доверительное управление и сколько оно стоит?

Логика процесса похожа на управление ценными бумагами. Собственник квартиры заключает договор с нами – компанией «Перспектива 24». Это единственное, что он должен сделать, потому что все задачи по управлению жильем мы берем на себя. То есть:

• Сдаем квартиру по максимально возможной рыночной цене и в достаточно короткие сроки, потому что занимаемся этим постоянно и профессионально. Все-таки мы крупная, федеральная компания, у нас есть опыт и стандарты работы. Используем профессиональные фото, размещаемся на всех топовых площадках по аренде, регулярно (примерно раз в неделю) поднимаем их в выдаче при поиске и т.д. Есть колл-центр, который фиксирует звонки от арендаторов (это важно, так как потери от пропуска звонка потенциального клиента на рынке аренды - колоссальные). Особенно это важно в сегменте аренды элитного жилья – там звонков поступает в принципе немного, и каждый может повлечь за собой успешную сделку). Плюс у нас достаточно большая база потенциальных арендаторов, которых мы можем перераспределять на квартиры, находящиеся в управлении.
• Обязательно проверяем всех арендаторов на финансовую состоятельность. Почти как банк, который анализирует данные клиента перед выдачей кредита: заказываем и изучаем кредитную историю, смотрим базу должников ФССП. Это важно, поскольку по договору мы обязаны обеспечивать собственнику ежемесячные арендные платежи и порядок в квартире. Иногда случается, что человек хочет заселиться в достаточно дорогую квартиру, при этом будучи настоящим финансовым маргиналом с кучей просроченных кредитов и долгов по алиментам. К сожалению, таким людям мы вынуждены отказать в аренде квартиры.
• После того как договор на управление квартирой подписан и найден арендатор, мы не реже чем один-два раза в месяц приходим на квартиру, чтобы проверить ее сохранность, после чего высылаем собственнику фото и видеоотчет. Тоже ключевой момент для компании и для меня лично, потому что я являюсь ИП и по любому договору с клиентом отвечаю собственными деньгами и имуществом. А при доверительном управлении риски порчи арендатором мебели, ободранных обоев, поцарапанного ламината, разбитых окон и прочего в том же духе полностью ложатся на компанию. Правда, мы формируем под такие случаи определенный денежный депозит, чтобы оперативно исправить все недостатки.
• Само собой, мы следим за своевременным поступлением платежей от арендатора, оплатой им коммунальных услуг и сдачи показаний всех счетчиков. Но главное – за сроками аренды. Если арендатор намерен выехать из квартиры, он обязан предупредить нас заблаговременно в сроки, установленные в договоре. Так мы успеваем найти ему замену. Поэтому простой квартиры сокращается до буквально одного-двух дней или вообще отсутствует. У нас работает команда (сервис-менеджер, рекламист, фотограф, юристы, агенты по аренде, сотрудники кол-центра и руководитель), в которой каждый сотрудник взаимозаменяем, поэтому собственник не столкнется с ситуацией, когда наш представитель, например, заболел и дело встало.
• Если в квартире изначально некачественный ремонт или есть обременение по долгам ЖКХ, мы все равно берем ее в управление. Да, чтобы была возможность сдать такое жилье, нужно его заново отремонтировать, договориться с управляющей компании о снижении долга (мы это тоже умеем) и погасить его. Затраченная сумма разбивается на определенный период, как рассрочка, и возвращается нам за счет средств, полученных от аренды. Собственник просто некоторое время, не получает деньги. Но в то же время избавляется от необходимости искать средства на устранение этих проблем и не уходит в еще больший минус. После того как долги все погашены собственник начинает получать прибыль. Наша компания заинтересована в том, что бы это произошло в самые кратчайшие сроки.
• Конечно, возникает вопрос – сколько это стоит? Цена зависит от класса квартиры. Понятно, что бизнес и элит-классы самые дорогие по отделке, а значит наши риски и ответственность сильно возрастают. Поэтому стоимость услуги варьируется, в среднем, от 3 до 25 000 рублей в месяц.
• Получается, что отношения всех участников сделки становятся не только прозрачными – они юридически защищены договором. Мы не вводим новые правила игры, лишь формализуем и упорядочиваем существующие. На мой взгляд, это основа для формирования цивилизованного рынка аренды жилья в нашем прекрасном городе. Выигрывают все: собственники, которые получают великолепный сервис со всеми плюшками и арендаторы, получившие четкие понятные условия аренды.

Спрос и конкуренция

Казалось бы, идея для бизнеса отличная - выгодная для нас, арендаторов и собственников. Чистая ситуация win-win. Спрос постепенно растет, но темпы его могли бы быть куда выше, если бы не два момента:

• Собственник часто гонится за сиюминутной выгодой. Он не готов тратить время на изучение и заключение договора; необходимость ежемесячно оплачивать услугу ему тоже не нравится. Он просто хочет вот прямо сейчас закрыть какую-то финансовую дыру, и потому заселяет буквально первого попавшегося арендатора, особенно если тот внес предоплату за первый месяц. О возможных проблемах он просто не задумывается. В итоге собственники не зарабатывают, но делают вид что зарабатывают.
• Второй тренд связан с первым – не все собственники жилья просто обладают финансовой грамотностью. Даже в Екатеринбурге, который по уровню экономического развития считается третьей столицей страны. Финансовая грамотность – это, во-первых, умение смотреть в будущее и заранее просчитывать риски, а во-вторых понимание, что инвестиции начинают генерировать доход не сразу. Поэтому люди не осознают, что передача в управление квартиры, где нужно сделать ремонт или погасить долг ЖКХ (об этом я рассказывал выше) – это инвестиция с отложенной прибылью.

Давайте примерно посчитаем стоимость затрат собственника на сдачу квартиры по цене 20 000 рублей в месяц или 240 000 в год (без учета оплаты услуг ЖКХ).

1. Качественная фотосъемка – о 700 до 1000 руб. минимум.
2. Размещение объявления на площадках и поднятие его в выдаче хотя бы один раз для того, чтобы сдать жилье подороже и быстрее - 2000 – 3000 руб. минимум.
3. Комиссия риэлтора, если собственник прибегает к его помощи – в среднем 30-50% или 6000 – 10 000 руб.
4. Средний срок сдачи частной квартиры составляет минимум 7 дней – это неделя простоя и 4 500 – 7000 руб. упущенной выгоды.
5. Возьмем в расчет тот факт, что собственник в моменте может не ответить на звонок и не показать квартиру тогда когда надо потенциальному клиенту – это все удлиняет срок нахождения квартиры в рекламу и еще больше снижает прибыль.
6. Плюс потенциальные риски от порчи имущества, неоплаченной коммуналки и просроченных платежей по аренде.

Итого набегает сумма затрат порядка 13 500 – 21 000 рублей в год. Причем за этот год квартира может быть сдана не один, а два или три раза, поэтому итоговые затраты могут быть минимум вдвое выше и «съесть» четверть или даже половину годового дохода.

Стоимость нашего ежемесячного обслуживания по такой квартире составляет всего 3000 руб или 36 000 руб в год. С условием того, что мы сдаем обычно дороже, чем собственник, исключаем простой и другие финансовые риски, у владельца квартиры образуется достойный пассивный доход.

Поэтому услуга доверительного управления пока наиболее востребована владельцами квартир классов комфорт, комфорт +, бизнес и элит, которые часто сами являются предпринимателями и обладают экономическим сознанием, ценят свое время и нервы.

Хотя за последние 10 лет подрос и спрос со стороны собственников жилья эконом-класса: все начинают понимать, насколько выгодна передача дел и забот на аутсорсинг. Каждый должен заниматься своим делом.

Сложнее сказать, почему за 10 лет эту нишу на рынке больше никто не попытался занять. По сути единственный конкурент – это компания, в которой я сам же когда-то был совладельцем. В других регионах то же самое: оператор недвижимости «Перспектива24» работает в 113 городах страны – и нигде, кроме Москвы, СПб и Екатеринбурга, доверительное управление не развито (я бы хотел привести здесь статистику по регионам, но собирать ее не с кого).

Возможно, причина в том, что другие участники рынка не готовы тратить много времени на выстраивание и отладку процесса взаимодействия с собственниками и арендаторами, формировать под это отдельные команды, выверять юридические моменты – проще совершать разовые сделки. И заботу о клиенте, предоставление ему прежде всего, качественного сервиса, не все готовы ставить во главу угла.