Покупка жилья в наше время не является уже каким-то экстраординарным событием. Обычный процесс. Однако, кроме выбора подходящего варианта у покупателя возникает масса проблем, о которых я не буду сейчас даже вести речь. Хочу коснуться уже тех моментов, которые касаются всех тех «счастливцев», кто уже стал обладателем вожделенных квадратных метров.
После радости от обретения собственного жилья в течении первых нескольких лет у владельцев появляются и первые проблемы, с которыми обладатели советских и первых постсоветских квартир, даже после нескольких десятилетий проживания и не сталкиваются.
Не секрет, что мы уже тридцать лет живем при капитализме. Нам долго и много буквально вдалбливали, что цена определяет качество. Однако реалии прошедших лет показывают, что это не так и часто объективные причины повышающие издержки, а чаще обычная жадность застройщика очень негативно сказывается на качестве самого жилья. И переплатив, как нам кажется, мы точно страхуем себя от проблем. Факт в том, что это страшная иллюзия.
Не каждый знает, что по федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик в течении пяти лет гарантирует за свой счет устранить недоставки в построенной и проданной им квартире, а если это невозможно, то предоставить равноценное жильё или расторгнуть договор с возвратом денежных средств в полном объеме, если устранить имеющиеся недостатки невозможно. Выплатить неустойку в виде процентов за период действия договора. Это касается как квартир, купленных непосредственно у застройщика, так и у посредника. В случае посредника, например, агентства недвижимости, с которым покупатель заключил договор действует уже закон о защите прав потребителя, по которому посредник несет ответственность по качеству проданного жилья.
Всё вроде бы хорошо. Покупатель защищен. Однако реальность далека от идеала.
Для устранения выявленных в период действия гарантии на жилое помещение недостатков возникают как обычно проблемы. Часто застройщик ссылается на естественный износ. Это обычный способ отделаться от правомерных требований.
Даже если застройщик признает факт наличия дефектов, то процесс устранения их всячески затягивается. Часто обращение в суд и его положительное решение в пользу собственника квартиры не означает, что недостатки в кратчайшие сроки будут устранены.
Не редкость, что на официальных счетах застройщика денег никаких нет и получить материальную компенсацию или возврат средств за некачественное жилье для покупки нового не представляется возможным. Время идет и у застройщика появляется возможность уйти от какой-либо ответственности. Получается, что в реальности покупатель никак не защищен и всё выявленные недостатки так и останутся на устранение собственнику. Что уж говорить о убытках, финансовых потерях и моральных страданиях. Поэтому покупка новой квартиры это в наших реалиях еще то «удовольствие». Поэтому многие переключаются на покупку жилья на вторичном рынке.
С какими проблемами может столкнуться собственник квартиры уже во время гарантии и сразу после неё? Приведу собственный опыт. Уже в первый год эксплуатации обнаружилось, что установленные в квартире дешевые пластиковые окна от застройщика не являются герметичными и сквозь них уходит тепло. При этом в квартире сильнейшие сквозняки. Уплотнители не плотно прилегают. Также обнаружилось, что в профиле пластиковых окон отсутствует практически армирование и они начинают провисать. Их не получается открыть, а если удается открыть, то с закрытием проблема. Возникшие проблемы с окнами в гарантийные сроки застройщиком решалась. Точнее делалось всё, чтобы не менять окна, а привести их в удовлетворительное состояние. Но после истечения срока гарантии собственники так и остались с данной проблемой один на один. Позднее выяснилось, что это не единственная и не самая страшная проблема.
Дом высотный и имеет 25 этажей. И как выяснилось несколько лет назад, сам дом имеет проблемы, которые возникли уже на этапе строительства. Квартира была куплена, но мы как покупатели естественно не были информированы о имеющейся проблеме. Дом монолитно-кирпичный был построен на месте, где в советское время не строили ничего. Грунт не позволял. Сразу скажу, что дом расположен в Санкт-Петербурге. Как понимаете, что места болотистые и требует забивки свай, которые, однако, не гарантируют устойчивости дома в случае, если он находиться на склоне. Тем более, если склон также является началом водосбора для озера и ручья. Понятно, что грунт медленно ползет в низины, где находятся водоемы. Особенно это проявляется весной, когда талая вода переувлажняет грунт под домом и он приходит в движение. Весной постоянно появляются трещины в кирпичной кладке, растут старые, а также постоянно лопаются трубы холодного водоснабжения. Конечно, как позднее выяснилось трубы водоснабжения сварные и это тоже является фактором их более быстрого «износа», ибо коррозия идет именно на линии сварки листа, согнутого в трубу. Но факт в том, что разрывы стояков чаще всего происходили именно весной. Реже осенью, когда идут обильные дожди. Излишне говорить, что застройщик значительно сэкономил на инженерных коммуникациях.
Дело также в том, что первоначально проект дома реализовывала одна строительная компания, которая обанкротилась, а завершала строительство уже другая. Естественно новый застройщик усилил проблемную железобетонную конструкцию как мог и продолжил строительство дома.
Во что это вылилось. Появились трещины между плитами перекрытий на потолке. Да. Они образуются со временем сами, но время их появление очень значительно сократилось, что явно не соответствует времени естественного износа. Кроме этого плитка в ванной на одной из стен в результате деформаций благополучно отслоилась почти полностью и требует замены или ремонта.
В квартире имеется лоджия, которая имеет полное холодное остекление. Остекление лоджий по проекту велось сквозное, то есть единая метало-пластиковая конструкция через все этажи, где расположены лоджии. Это на первый взгляд хорошо. Однако выяснилось, что гидроизоляция между конструкцией и стеной отсутствует. Это ведет к попаданию воды на лоджию, но самое страшное, что идет коррозионное разрушение самой конструкции. Почему не была сделана герметизация пространства между стеной и всей конструкцией не ясно. Скорее всего обычная экономия средств застройщиком. И так сойдет!
Так как лоджия не является моей собственностью, а является общедомовым имуществом, то предъявить требования по гарантии не было возможности. Да и сроки гарантии уже прошли. Однако следует сказать, что финансовое бремя по выявленному недостатку ляжет также на нас. Застройщик фактически ушел от какой-либо ответственности по устранению данного недостатка.
Раз уже я коснулся общедомового имущества, то стоит также сказать о лифтах. По планам первичного застройщика должны были установлены лифты OTIS. Но после смены застройщика были установлены дешевые лифты Щербинского лифтового завода. Про качество этих лифтом хочется не говорить, а ругаться нецензурной бранью. Мало того, что они постоянно ломаются, но и при движении кабины в ней становиться страшно. Шум в движении, при открытии и закрытии дверей. Сменилось несколько подрядных организаций, осуществлявших обслуживание лифтов. Последняя отказалась из-за того, что поломки стали частыми и они не успевают их ремонтировать. Новую организацию по обслуживанию лифтов искали достаточно долго.
Вот такие «изюминки на торте». Кто-то может подумать, что жильё бюджетное и поэтому всё так грустно. Нет. Квартира однокомнатная с большой кухней, кладовкой. Из минусов только - совмещённый санузел.
Располагается рядом с парком, больницей и в 10 минутах ходьбы до ближайшей станции метро. Кругом готовая городская инфраструктура: магазины, аптеки, кафе, школы, детские сады, поликлиники, банки и т.п. Это не на окраинах города.
Около пяти лет назад рядом с нашим построили новый высотный дом. Тоже монолитно-кирпичный. Со слов рабочих нашей управляющей компании там уже кирпич начал крошиться. Дом новый!!! К счастью у нас кирпич лучшего качества. Дом всё-такие 2006 года постройки.
В этом году резко выросли цены на металл и строительные материалы. Их качество и так с каждым годом только снижалось, а что будет после этого подорожания уже понятно. Оно станет еще хуже. В этом не стоит даже сомневаться. Да и квалификация строителей из ближнего зарубежья оставляет желать лучшего. Их «стараниями» мы имеем массу проблем.
Нами при покупке квартиры была заказана отделка квартиры, монтаж и установка сантехники и электрики. То как это всё было сделано этими людьми с руками из одного места вызывает только негативные эмоции. Почти все трубы горячего, холодного водоснабжения и канализации заделаны слоем штукатурки. Если они потекут, то потребуются значительные усилий по их извлечению и замене, а также ремонту помещения, где произойдет протечка. Тот факт, что они должны быть легко доступны почему-то этим «специалистам» в голову не пришло. Запорная арматура была самая дешевая и начала течь почти сразу после окончания гарантии. Пришлось многое поменять. Надо сказать, что проблемы с запорной арматурой почти во всех квартирах нашего дома, где мене удалось побывать.
Электропроводка надо сказать была сделана, на мой взгляд, качественно. Однако, розетки были дешевыми и с ними были проблемы. Вызвало удивление каким образом была подключена электрическая плита. Напрямую. Без использования специальной розетки и вилки. Пришлось переделывать это безобразие.
Дивишься современному строительному буму. Строят дома словно булки выпекают. Скорости фантастические. Только какое качество такого жилья будет? Даже на моем горьком примере думаю, что понятно.
Если вы думаете, что покупка дорогого жилья вас спасет от проблем, то это повторюсь глубокое заблуждение!
Москва. Август 2021 года. В ЖК бизнес-класса «Зиларт» обрушился металлический поток на первом этаже подъезда, как раз перед этим из лифта должны были выйти женщина с ребенком. Вес упавших конструкций около 500 кг. Двухкомнатная квартирка там стоила от 25 млн. рублей.
Напоследок лишь скажу, что застройщик, который достраивал наш дом благополучно существует и сейчас. Даже построил несколько домов. В том числе и недалеко от нашего.
Щербинский лифтовый завод также существует и выпускает «продукцию».
Они всё в прибыли, а у нас одни проблемы.
Как-то так.
Делайте выводы.