Когда приходит время квартирного вопроса, на ум приходят все возможные варианты, но, как правило, осуществление мечт упирается в бюджет. Чтобы купить квартиру в наши дни предоставляется многообразие вариантов ее приобретения. По статистике, количество квартир вторичного рынка в Москве показало 8,4%, что примерно в 2 раза меньше, чем количество первичного жилья (19,4%). Однако, согласитесь, что покупать вторичное жилье не всегда деньги на ветер, так как оно отвечает потребностям семьи с детьми: рядом будет детский сад или школа, тихий зеленый двор, большое количество детских площадок или парков.
Страшным сном будет покупка квартиры, приобретенной ранее на маткапитал. Если продавцы не соблюли требования закона, покупатель впоследствии может лишиться квартиры. Материнский капитал, на основании Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» можно использовать в качестве улучшения жилищных условий. И не редко такие квартиры можно встретить на рынке. Важно, чтобы продавцы были честны, чтобы покупатель не попал в затруднительное положение и не остался без квартиры.
В чем особенность такой квартиры?
По закону, если жилье куплено с привлечением маткапитала, то всем членам семьи, включая детей, должны быт выделены доли в этой квартире. Только после этого появится возможность продать квартиру. Сделку можно совершить только имея письменное разрешение органов опеки на продажу. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» заявление и документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Пенсионный Фонд России (далее - ПФР) может вообще не разрешить продать жилье, если посчитает, что родители ущемляют права своих детей и ухудшают их жилищные условия.
Очевидные опасности для покупателя
Если продавец не выделил доли для детей и скрыл от покупателя факт использования материнского капитала при покупке квартиры, то проблема сделки будет не только в сложности её аннулирования, но и возврате денег, если их успели потратить. Механизм контроля в России за выделением доли детям после совершения сделки попрежнему остается не слаженным, поэтому так часто возникают проблемы. Если родители приобрели недвижимость в строящемся доме, то выделить доли детям будет невозможно, так как дом не сдан в эксплуатацию. Основываясь на этом Пенсионный фонд России разрешает оформлять собственность детям не сразу, а после завершения строительства. Главная загвоздка таких квартир - возможность потерять все: и деньги, и жилье. В будущем, если такая квартира была вам продана, ребенок по достижению совершеннолетия, которому не была выделена доля, будет иметь полное право претендовать на нее, а дальше - расторгнуть договор.
Способы узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры
Если вас не поставили в известность об использовании материнского капитала, то спросите об этом сами. Нужно попросить продавца предоставить выписку со счета, на котором хранится материнский капитал, она делается в течение 5 дней. Если на счету лежит половина оставшихся денег или же их нет вовсе - следует разбираться на что они были потрачены, если они есть, то все в порядке. Зачастую память подводит продавцов и они не помнят, использовали они материнский капитал или нет. В сложившейся ситуации как раз помогает выписка из ПФР, которая определяет использование материнского капитала при покупке и выделении долей детям.
Если материнский капитал передан продавцу квартиры в качестве оплаты, об этом также должна быть запись в договоре купли-продажи.
Не забудьте прочитать пункт в договоре о способах и порядке расчета. В общем, такие действия с передачей маткапитала продавцу с целью оплаты покупки - головная боль обеих сторон. Так как наличие третьего лица - государства - влечет возможность предъявления им самостоятельных возражений по поводу законности сделки.
А если квартира еще раньше была куплена на маткапитал?
Покупателю необходимо будет обратиться за расширенной выпиской в ЕГРП, ее еще называют выпиской о передачи прав собственности, где будут указаны все прошлые сделки с этим объектом. Но, к сожалению, стопроцентно узнать о привлечении ранее при покупке квартиры средств маткапитала невозможно. Есть шанс, что жилье было несколько раз перепродано, и маткапитал присутствовал в одной из прошлых сделок, что только усложняет проверку. Поэтому, лишний раз стоит насторожиться и при случае отменить сделку.