Сегодня, по подсчетам экспертов, до четверти сделок только на одном московском рынке новостроек совершается на ранней стадии строительства. Разумеется, это связано с более приятной ценой на старте. И действительно — разница в цене может достигнуть от 10% до 50%.
Так, за полтора года с момента старта продаж средняя стоимость «квадрата» может увеличиться на 35%, а, к примеру, квартиры-студии могут подорожать на 45%.
Также аргументом в пользу покупки на этапе котлована становится большой выбор новостроек, поскольку девелоперы на фоне работы программы льготной ипотеки, стараются начать все больше строек.
Важно отметить, что большой выбор квартир «на старте» характерен не только для рынка, но и конкретных объектов. К примеру, в среднем на момент ввода в эксплуатацию в доме остается только 10-20% непроданных квартир (мы, конечно, говорим о массовом сегменте). Иногда к завершению строительства почти не остается свободных лотов для продажи.
Поэтому в начале строительства шире выбор квартир, которые позже могут раскупить на следующих стадиях. Первыми «уходят» наиболее доступные квартиры с маленькой площадью, после «идут» уже видовые. К концу продаж, по данным девелоперов, нередко остаются неликвидные или малоликвидные квартиры.
А теперь о минусах
В среднем в Москве с нарушением сроков сдаются от 30% до 40% новостроек и выше. В Подмосковье, к примеру, показатель увеличивается вдвое, смотря о какой зоне речь. Пандемия коронавируса и нестабильная экономическая ситуация только увеличивают риски банкротства застройщиков.
Да, покупка квартиры на этапе котлована — это большой риск. Перед тем, как выбрать квартиру на этапе котлована нужно очень внимательно анализировать застройщика, проверять все документы и изучать ранее построенные объекты.
А еще долгое ожидание. Средний срок ожидания строительства многоэтажного дома составляет от одного до трех лет и выше. Но еще нужно дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву.
Если квартира покупается вами с отделкой, то застройщик потребует времени на ремонт. Более того, корпуса с отделкой обычно сдаются на несколько месяцев позже остальных.
Оттянутые сроки строительства связаны иногда и с затратами. Если нет своей квартиры, то на время строительства необходимо снимать квартиру. А если речь идет об ипотеке, то требуется еще и выплата банку.
Цены хоть и растут, но не всегда. По мере строительства цены могут вырасти не только сильнее, но и даже меньше среднего или вовсе просесть. В этой ситуации цены выгода от покупки куда-то исчезает.
Также не всегда работает и большой ассортимент на ранних стадиях. Небольшое количества жилья в продаже остается только в востребованных проектах, в других — показатель намного выше. Стоит отметить, что в продаже в основном остаются либо менее ликвидные квартиры, либо дорогие. Однако большая часть застройщиков придерживают и самые популярные квартиры до последнего.
Вместо итога
Покупка квартиры на ранних стадиях всегда сопряжена с большими рисками. Поспешить с покупкой стоит, если понравился конкретный проект, который был выставлен по идеальной для вас стоимости, а квартиры раскупаются очень быстро. Все же рисковать с котлованом не стоит, поэтому есть смысл купить квартиру на трети или середине строительства. Но и здесь сохраняются риски.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.