На прошлой неделе состоялся Поволжский конгресс «Золотая пора рынка недвижимости», где специалисты озвучили актуальные цены на первичное и вторичное жилье в регионе. За первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра новостройки в регионе выросла на 27%. Вторичное жилье активно «подтягивается» к ценам новостроек. PolitBook пообщался с экспертами рынка недвижимости, чтобы выяснить причину скачка цен и получить прогноз: как будут меняться спрос и предложение.
Жилье раз в 17 лет
Общероссийский тренд таков: падение предложения в новостройках связан с сокращением объемов ввода жилья. Есть еще и ряд сопутствующих причин: подорожание строительных материалов, инфляция и уменьшение стоимости рубля.
По мнению директора нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, реальные доходы не позволяют населению свободно покупать жилье. Согласно средним данным по России, рядовой гражданин может купить недвижимость раз в 17 лет, а те, кто относится к категории «vip» — раз в 7 лет.
Сегодня один «квадрат» в регионе стоит в среднем 87 070 тысяч рублей. В целом по ПФО новостройки подорожали на 22,2%. Что касается стоимости жилья на первичном рынке в среднем по стране, то она выросла на 39% и составила 125 тыс. руб. за квадратный метр. «Работая аналитиком уже 19-й год, я не наблюдала такого роста цен», — заявила эксперт.
Дефицит квадратных метров
Сейчас в Нижнем Новгорода нет такого уровня ввода жилья, который бы удовлетворял спрос, считает исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес» Сергей Петров. Причем пандемия повлияла на это в меньшей степени, так как в регионе стройки практически не замораживались и не прекращались в отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и Подмосковья. Если и были какие-то сбои, то они касались больше финансирования.
«Наблюдался некоторый отток рабочей силы. Во время пандемии гастарбайтеры устремились в центральный регион, где больше платят. Кроме того, рабочих просто физически стало меньше (у многих иностранных граждан закончились квоты на пребывание в России или они покидали страну из-за ужесточения эпидемиологической обстановки). Естественно, при уменьшении количества возводимых квадратных метров, возник дефицит, который, в свою очередь, привел к росту цен. Это железное правило экономики: если спрос больше на товар, а количество товара уменьшается, то, соответственно, цена на товар растет».
Введение 150 тысяч «квадратов» за первые полгода текущего года – это очень скромная цифра для города-миллионика, считает эксперт. Как минимум, эта цифра должна составлять 600 тысяч.
«И здесь мы не говорим про индивидуальное жилищное строительство, поскольку потребность города все-таки в квартирах, в многоквартирных домах», - уточняет наш собеседник, напоминая, что ранее в стране была открыта возможность доступных ипотек, которая на время «подхлестнула спрос».
«Предложений было по-прежнему мало. На этом «кредитном ажиотаже» за прошлый год рост цен был тоже около 30 процентов по новостройкам. Когда пошел рост цен - стала расти финишная цена. Соответственно, поднимать цены стали все: начиная с производителей стройматериалов и включая тех, кто работает на стройке. Плюс к этому естественно прибавляется и стоимость кредитных средств, которые тратит застройщик в период строительства. Я разговаривал с застройщиком, получается так, что тот люфт, который они оставляли для себя в качестве прибыли он быстро съедался тем, что сама стройка стала дорожать», - отмечает эксперт.
Первичка «задает» вторичку
Если растет цена на новостройки, следом за ней поднимается и цена на готовое жилье. Далее: если есть ажиотаж на вторичку, то и застройщики поднимают стоимость квартир, поскольку рынок полностью взаимосвязан.
«Если мы с вами посмотрим статистику, то увидим, что средняя цена новостроек в Нижнем (103 тысяч за «квадрат») превышает среднюю цену по вторичному рынку Нижнего Новгорода, который сейчас оценивается как 91 тысяча за квадратный метр, - поясняет Андрей Петров, - получается, что новостройки остаются уделом небольшого количества граждан (да их итак немного, в 4 раза меньше допустимого «минимума»). Такое наблюдается впервые.
Хотим мы того или нет, но качественное вторичное жилье с качественным ремонтом будет «подтягиваться» к ценам новостроек. Если говорить об общем прогнозе, то никакого падения цен или даже стагнации не предвидится. Цена продолжит подниматься».
Специалист уточнил, что рост цент по вторичному рынку за август и сентябрь составил на 2,7 процента. Также он отметил, что сейчас преимущественно идет покупка жилья «не в чистую продажу», а, например, продажа своего жилья и покупка другого.
«Нижегородцы предпочитают либо меньшее жилье с доплатой, либо покупатели сами доплачивают за жилье с более высоким ценником. Хотим мы того или нет, но качественное вторичное жилье с качественным ремонтом будет «подтягиваться» к ценам новостроек. Классическое состояние рынка недвижимости, когда вторичное жильё опережает по цене первичное жильё подобного класса на стадии строительства на 5-7%», - подчеркивает он. Как бы то ни было, но факт остается фактом: предложение по вторичному рынку упало примерно на 37% - такую цифру озвучила на конгрессе Романчева. А так как выбора становится все меньше и меньше, собственники, естественно, пользуются этим.
«Ситуация на «вторичке» обязательно с запаздыванием повторяет первичный рынок», - поясняет профессиональный инвестор «Perpetuum immobile» Борис Горелик, уточняя, что цены здесь диктует «семейный совет» хозяев квартиры. Сам рынок «вторички» он называет более неповоротливым.
«Опять же, вторичка-вторичке рознь. Внутри неё тоже есть сегменты , имеющие разную быстроту изменения цен относительно друг друга. Чем меньше «чек», абсолютная стоимость единицы жилья, тем более он склонен к быстрому реагированию на сигналы о необходимости положительного изменения. И надо помнить, что подобного рода покупки впрок - это не способ увеличения сбережений, а скорее их сохранение», - говорит наш собеседник.
Покупать или не покупать
Одной из причин обращения взглядов нижегородцев в сторону «вторички» является «неудовлетворенность первичным рынком». В городе довольно много «хрущевок», «брежневок», «сталинок». Это жилье обычно не сильно дорожало, но в нынешней ситуации даже у него идет небольшой прирост цен.
Рост цен на недвижимость в регионе – это часть общероссийского тренда. И это, возможно, только начало, предполагает Борис Горелик:
«При любых угрозах национальной экономике (сейчас это инфляция обесценивание рубля) наши сограждане закупают тушенку, гречку, а те , кто побогаче, вкладываются в «кирпичи», впоследствии годами перемалывая закупленное впрок, - поясняет наш собеседник, - с учетом того, что инфляционный маховик по косвенным признакам набирает обороты , можно предположить, что абсолютные ценовые рекорды на рынке жилья отнюдь не побиты», - подытоживает эксперт.
Анастасия Шохина