Реальный опыт по инвестированию в коммерческую недвижимость, как это происходило и какие результаты на текущий момент получились.
Что покупал?
В конце июня 2020 года ко мне попала реклама нового помощью покупки закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) от управляющей компании (УК) "Альфа капитал" - "Арендный поток", можно посмотреть рекламную брошюру, которую я получил, по ссылке. Также была указана ссылка на канал в телеграм. На канале выложены материалы и периодически пишут новости.
Что такое ЗПИФ? Это фонд, создаваемый под определенную стратегию или проект, на определенный период. Купить паи можно в установленные УК интервалы, либо у владельцев, если кто-то захочет продать паи после завершения интервалов входа. Погасить паи в УК не получится до момента окончания периода, на который был открыт фонд. На момент моего входа в фонд (1 июля 2020 года), его паи уже можно было выводить на московскую биржу. Ценообразование на вторичном рынке при этом для меня осталось непонятным... об этом немного позже.
Стратегия была озвучена следующая: покупка коммерческих помещений, которые арендует сеть "Пятерочка" в Москве и МО на сумма в районе 1 млрд. руб., по сроку ориентир на 5 лет (до 1 марта 2025 года), но возможно продление по результатам голосования пайщиков. Первая выплата пайщикам планировалась не сразу, а после наполнения и покупки объектов недвижимости - 1 октября 2020, далее ежемесячно. Последний интервал входа - с 22 июня по 6 июля, минимальная сумма входа - 305 тыс. руб. Объекты, при этом, планировалось купить до 1 июля 2020 года. На момент моего входа в фонд был куплен только 1 объект.
Интересный раздел - комиссии и вознаграждения:
- За вход не в первый интервал - комиссия за покупку 0,5%. В первый интервал (март 2020 года) всего 58 млн привлекли. Значит почти с 1 млрд. получили еще 4,75 млн.
- Вознаграждение УК - 1,8% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Если грубо посчитать от 1 млрд. - 18 млн. руб./год, 1,5 млн. руб./мес. К сожалению, не знаю сколько сотрудников УК работает по данному фонду, что они делают и за что такие суммы...
- Вознаграждение регистратора, спец. депозитария и оценщика - до 0,5% от среднегодовой стоимости чистых активов. Примерно 4,75 млн.
Заходил я в фонд по минималке, на 305 тыс. руб. 1 юля 2020 года (1.00624 пая), паи начислили 9 июля. Заплатил комиссию 1 518.25 руб.
Перевод средств я сделал со счета ИП. После чего получил письмо, что мне нужно предоставить еще кучку документов... самое интересное из них - сведения о деловой репутации. Пришлось еще потратится на документы в районе 600 руб.
В брошюре говорилось только про ожидаемый рентный доход 11-14%. Не смог точно вспомнить цифры про ожидаемую доходность для пайщиков, но по-моему, она была на уровне 10% после НДФЛ. Писали о ней, вроде, на канале телеграм. Вряд ли я сам ее придумал... но видно, что было изменено сообщение с презентацией и сообщение про ожидаемую доходность... возможно, там и была информация про ожидаемую доходность.
Реальную доходность приведу позже.
Как шли дела?
Дело близилось к 1 октября (момент первой выплаты), а на начало сентября было куплено всего четыре объекта.
Сотрудник, освещающий новости по фонду, писал, что вот вот купят оставшиеся два.
Тем временем наступило 1 октября и был рассчитан первый доход к выплате. На вложенные мной примерно 306 тысяч, я за почти 4.5 месяца (с 1 июля к середине октября, именно тогда пришла выплата) получил целых 5 030.2 руб. При этом цена моих паев упала до 300 715.25, из-за того, что накопленный доход по облигациям, а именно в них были вложены свободные деньги, на которые планировалось купить последние объекты, был перечислен пайщикам. Таким образом спустя 4.5 месяца по факту я был даже немного в минусе.
В ноябре оставшиеся два объекта еще не были куплены, обещали "вот-вот купим". В этот момент мне написал тот же сотрудник УК. Очень интересно написал про ожидаемую доходность (она почти совпала с отложившейся у меня в голове - 8-9%) и сказал, что она так и выходит... ну почти так. После моих расчетов сотрудник, видимо, обиделся и перестал отвечать на мои сообщения. Доходность по моим расчетам составила 2.34% после НДФЛ.
Именно в этот момент начала закрадываться мысль, что может стоит выходить из данного инструмента...
В декабре на канале вышли классные новости. Говорили о том, как дорого торгуются паи на бирже. С одной стороны, меня это порадовало... но с другой стороны оценка моих паев была 301 376.53 и я не понимал, кто те люди, которые готовы покупать по 302-315 тыс. руб?? На продажу заявки при этом выставлялись даже по 360 000 руб. В самом низу будет динамика стоимости пая на бирже.
В марте 2021 мне так и не ответили, когда планируется покупка оставшихся двух объектов и я скачал инструкцию, как вывести паи на биржу и продать. С этим тоже получилась целая история...
Пятый объект, кстати, вошел в состав фонда только в конце мая 2021 года. И на момент последнего отчета (30.09.2021) шестой объект так и не был куплен.
Как я выводил паи на биржу и продавал их
Распоряжение на перевод паев подать можно только лично в офисе УК, либо в одном из отделений Альфа-банка. При входе в фонд, все можно было сделать онлайн. Очень неудобно получается... В отделении пришлось объяснять, что мне нужно, т.к. сотрудники были не в курсе. Звонили с главным менеджером и выясняли, что нужно сделать.
Распоряжение на зачисление паев, хоть тут повезло, можно подать онлайн у брокера. Но есть нюанс, инструкция сделана, конечно же, для брокера Альфы. Данный фонд еще и торгуется не у всех брокеров, например, у Тинькофф его нет, в ВТБ есть, но как подать распоряжение онлайн не нашел.
За данную операцию взяли 1000 руб.
Продал я паи сразу, как появилась возможность. Продал достаточно удачно - 313 220 руб. Оценка пая была в районе 297 000 руб. Очень был доволен... до того момента, когда понял, что будут проблемы с выводом денег из-за расчета НДФЛ.
Необходимо было предоставить оригиналы документов, со всеми подписями и печатями, которых у меня не было, ведь я просто направил подписанные с моей стороны документы в виде сканов.
По итогу процесс занял почти два месяца: от заявки на вывод паев на биржу - 26 марта, до перевода денежных средств на банковский счет - 17 мая.
При продаже была удержана комиссия по тарифам брокера и корректно рассчитанный НДФЛ.
Результаты
Благодаря успешной продаже, получилось выйти на доходность в 8,07%. Продолжаю наблюдать за фондом.
Сейчас на бирже фонд торгуется значительно ниже, то есть я успел вовремя соскочить. Стоимость определяет в районе 250-260 тыс. руб. Самое дешевое предложение на продажу - в районе 262 000.
Если купить пай за 262 000 руб. и рассчитать доходность по выплате за 30 дней сентября (они не самые плохие были для фонда), добавить 40 000 разницы между покупкой и погашением за 1222 дня, то с очисткой от НДФЛ получим следующий расчет:
(1 516,77253 : 30 + 40 000 : 1222) * 365 * 87% : 262 000 = 11,6%
Данные цифры уже намного интереснее, но тут еще есть факторы, которые могут повлиять как в плюс, так и в минус: рост/падении цены недвижимости, рост/падение арендных выплат и др.
Информация по фонду на сайте УК
Подписывайтесь на мой канал, чтобы следить за другими попытками заработать. О выходе новых статей можно узнавать в телеграм.
Статья не является рекомендацией.
