Сразу скажу, что у моего канала другая тематика, но с недвигой был тесно связан: покупал и продавал квартиры и даже поработал агентом по продаже недвижимости на полставки. Но, то безумие, что твориться сейчас на рынке порядком надоело, поэтому решил высказаться на эту тему.
Так как живу в Санкт-Петербурге, предметом обсуждения будет здешний рынок. Для начала разберемся с терминологией. Что такое доступное жилье? Для доступного жилья есть хорошее определение, принятое в развитых экономиках. Вот оно: цена 1 кв. метра=1 средней зарплате по региону. Рассматривать будем массмаркет: комфорт и эконом. Элитная недвижимость, уникальные объекты и связанные с культурным наследием имеют другое ценообразование, и их обсуждение тема отдельного обзора. Что такое дешевое жилье? Это субъективное понятие имеющее индивидуальное оценочное суждение. Спор тех, кто ждет безудержного роста и обвала рынка напоминает дебаты остроконечников и тупоконечников из одного старого романа. Чтобы было легче воспринимать информацию сведем их доводы в таблицу:
Падение доходов & низкие зарплаты VS. «Дешевые деньги»
Насчет падения доходов в стране не говорил только ленивый, думаю, большинство из читающих ощутили на своем кармане. Тем немногим у кого они выросли, прежде чем писать всякую чушь в коментах, предлагаю поделиться сверхдоходами, мы же один народ, одна нация, скрепы и все такое…) Реквизиты для перевода в конце статьи. Теперь по уровню зарплат… Смотрим сайт Работа.ру:
Тут, думаю, без комментариев? Насчет «дешевых денег». Откровенно говоря, наша ипотека никогда и не была дешевой. Если сравнивать со ставками в развитых странах (1-1,5% против наших 7-10% ). Так что довод весьма странный и не состоятельный.
Избыток предложения на первичном и вторичном рынке VS. «Лютый дефицит»
Смотрим Авито:
89 тысяч предложений о продаже. Вы шутите ?
Теперь Яндекс.Недвижимость. Выборка с вводом в эксплуатацию 4 квартал 2021года.
107 ЖК, Карл!!! 107!!! Налицо затоваривание рынка по самые не балуйся.
Падение спроса VS. Дорожают стройматериалы
Про падение спроса могу рассказать из своего личного опыта. Покупал у бетоноинвестора двушку в 2017 году, период экспозиции, которой был 8 месяцев. Причем купил ее дешевле, чем сам «инвестор» в 2010 в РУБЛЯХ, про валюту даже говорить не хочется, инвестор потерял больше половины стоимости. В 2018 году помогал продавать подруге трехкомнатный бабушатник. Ровно год. С дисконтом в 300 тыс. Причем очередь не стояла. Теперь смотрим себестоимость строительства. Для этого заглянем в Государственный сборник сметных нормативов:
И что же мы видим ? Себестоимость 1 м.кв. для каркасно-монолитного здания с вентилируемым фасадом 11-16 этажей на 01.01.2020 составляет несчастные 50 тыс. Причем, чем выше здание, тем дешевле стоимость квадратного метра. Желающие ознакомиться с оригиналом документа могут пройти по ссылке:
https://smetamds.ru/normativdocument/document.html?iddoc=ntss-81_02_01_2020
Так же хочу заметить что в себестоимость входят ВСЕ затраты на строительство, в объеме которых стоимость материалов 15-20%, так что для того, чтобы цена материалов существенно могла повлиять на общую себестоимость, нужен рост цен в 10-20 раз. Теперь вернемся к банкротству. Банкротство конкретного юр. лица не означает физическое уничтожение материальных активов, которыми оно владело. Всегда найдется контора, которая подберет высокорентабельный и халявный бизнес. Не захотят наши, придут скандинавы или те же китайцы. Ведь там норма прибыли 10-15%, а у нас 200-300! Вот статья, чтобы не быть голословным, недостатка в зарубежных девелоперах у нас нет, и в отличие от наших сдают в срок и в полном объеме:
https://living.ru/spb/expert/research/chto-i-kak-stroyat-v-peterburge-finny/
Что осталось? Инфляция? Ок. Тут тоже есть несколько моментов. Помимо инфляции есть и амортизация. Для объектов жилого строительства по ГОСТ предусмотрен срок эксплуатации 50 лет, иначе мы имеем линейную амортизацию в 2% в год. То есть по правилам бухучета, баллансовая стоимость большинства объектов недвижимости в РФ вообще равна нулю. То есть мы имеем два разно направленных движения, вверх новое строительство и вниз старой вторички, которая большинству вообще досталась на халяву по приватизации. Где-то там на пересечении и рождается настоящая рыночная цена.
Писать про рост налогов, капремонта, оплаты ЖКХ и массовые банкротства ипотечников не буду, это сделали и без меня.
Что мы в итоге имеем? Беспрецедентный рост на высосанном из пальца ажиотаже, среднюю цену метра, сопоставимую с развитыми странами, отсутствие спроса и затоваривание рынка. Ничего не напоминает? Тогда наберите в поисковике «Evergrande»…
РЕЗЮМЕ: ждет ли нас ДОСТУПНОЕ жильё? В стране тотальной нищеты и деградирующей экономики, однозначно, НЕТ! Увидим ли мы обвал цен, да еще и в твердой валюте? Конечно, увидим, и еще какой!
▶Буду признателен за положительную оценку моего канала, в случае если мои усилия не пропали даром и помогли вам сделать правильный выбор при покупке или найти игру в которую вы ранее не играли.
Фото-видео материал использован из свободного доступа Яндекс или является собственностью автора.
Если вам понравилась публикация - не забудьте:
- поставить лайк;
- подписаться на канал;
- оставить коммент.