Риски, рифы и подводные камни приобретения апартаментов на Черноморском побережье
Новичку, который впервые покупает апартаменты, надо быть морально готовым к тому, какую запись в документах он увидит на сделке в Росреестре. Многих это удивит, но владелец апартов приобретает #нежилое помещение.
Не надо пугаться! Жилые помещения – это дом, #квартира. А апарт - недвижимость предназначена не для жилья, не для длительного проживания, а для сдачи в аренду и извлечения прибыли. А теперь приступим к самому главному: как это сделать максимально выгодно, не поранившись о рифы?
Плюсы даже затрагивать не будем: такая #высокая доходность в горячий сезон не снилась и Москве. Ни один регион РФ не сравнится по степени востребованности и ценовой политике. Сдача идет на «ура».
А вот о неожиданностях стоит поговорить.
Размер и тут имеет значение
Укрупнение проекта, завяленного на начальном этапе стройки, может сыграть злую шутку. К примеру, #застройщик изначально решил построить 3-этажный апарт-отель, но к середине стройки передумал и решил возвести еще мансардный этаж.
Напомню, что при покупке апартаментов каждый дольщик кроме документа на объект недвижимости получает еще и право на кусок земли, которая под ней находится.
Не нужно быть Лобачевским, чтобы понять: если землю поделить на большее число участников, прибывших с мансардного этажа, то доля каждого сократится.
Чем это чревато чисто для вас? Любой сутяга или опытный юрист из числа пострадавших подает на застройщика в суд, и начинается тяжба. Страдает репутация, #денежный поток и #инвестор Стройка замирает.
Не меньший раздрай в души дольщиков может внести и «недострой». Когда, к примеру, вместо обещанного ресторана на зеленой террасе парень, вложивший 10 миллионов, получает дулю. Это на первый взгляд кажется невелика беда. Объект-то сдан, вот он, пользуйтесь. Но с точки зрения коммерции – это провал. Кто ж будет снимать жилье по максимально высокой цене, если в шаговой доступности нет приличного питейного заведения.
Доплата за террасу
Еще один распространенный сюрприз – доплата по факту за квадратные метры. Покупатель Иван Андреевич уже заплатил на начальном этапе стройки 9 млн рублей (по старым добрым ценам), а в процессе эволюции его квартира увеличилась на размер террасы 6 кв.м, которые раньше не входили в площадь. Застройщик правомерно запросил доплату 6 млн рублей. Агенты из компании «Метрополь», которые вели сделки «до ключей» проштудировали договоры купли-продажи и нашли лазейку. Доплату удалось снизить вдвое (!), Иван Андреевич работой юристов остался доволен.
Все тайное становится явным
Каждый менеджер в офисе продаж услужливо предлагает клиенту указать неполную сумму в договоре. Это такой особый спектр услуг (с душком).
Разберем очень интересную историю на конкретном примере. Покупатель Валерий решил приобрести у инвестора Галины апартамент за 4 млн рублей. Галина купила его на этапе стройки за полтора, и не хочет указывать в договоре полную сумму, чтобы не платить государству 335 тыс. рублей. Они заключают на недостающие 2.5 млн рублей договор на неотделимые улучшения и проводят сделку. Особенно опасно эти махинации совершать в несданному доме, где вообще не может быть улучшений на такие суммы. В добавок и #Сбер подиграл. Сбер, по системе безопасных расчётов проводит две суммы. Никто, конечно, на это не обращал внимание. Валерий делает два платежа, которые естественно проходят по одному договору - для банка! Риэлтор Галины сказал: «Всё супер, просто отлично! Мы делали так не раз!»
Надо понимать, что уже с середины 2020 года все эти ухищрения, к которым намертво душой прикипели россияне, выбелятся и станут видны контролирующим органам (по особому распоряжению премьера Михаила Мишустина). А вычислить хитромудрых продавцов, ушедших от налогов, очень просто. Не все жильцы апартаментов в этом доме поступили так, как Валерий и Галина. Какая-то часть оказалась законопослушна и указала в договоре всю сумму. Вот эти законопослушные соседи и помогут камеральной проверке вскрыть истинную цену на жилье. Вся правда о налоговом преступлении (неуплата налога 13%) вскроется через два года, в 2022 году.
Помимо этого – фиктивный договор на неотделимых улучшениях попадает под закон о неуплате налогов. А это уже уголовка. С ростом цен на недвижимость, налоговые отчисления становятся все больше, суммы все весомее. Сообразно интересу фискальных органов.
Пройдет время. И через два года раздастся звонок от Галины с вопросом что делать? Что делать? Придётся платить все налоги и писать объяснение! Опять наш юрист окажется в самом центре событий.
Тут откуда не возьмись
Сейчас я открою вам Америку. Кадастровая стоимость обычных квартир выше, чем у апартаментов. Причина проста – послабления бизнесу, финансовый пинок для развития коммерции, подушка безопасности коммерсанту.
При этом, налог на коммерческую недвижимость выше, чем на жилую.
Парадоксы налогообложения в цифрах:
Налоговая ставка для апартаментов (коммерческая) – 0,2-2
Налоговая ставка для жилой недвижимости – 0,1
Для примера давайте сравним кадастровую стоимость на оба вида недвижки, от которой рисуются все налоги.
Студия площадью 18 кв.м в апартаментах имеет кадастровую стоимость 1 млн. рублей, а жилье такого же размера со статусом «квартира» - 3 млн. рублей.
Дотошно просчитать налоги на одинаковую по размерам недвижимость не представляется возможным, так как ставку устанавливает местная мэрия. И она будет разниться в зависимости от наполненности бюджета и стратегических задач, которые на него ложатся.
Все налоги исчисляются от кадастровой стоимости, и если в один прекрасный момент (мы надолго запомним этот день) местные власти решат, что надо поднять кадастровую стоимость тех или иных земель, квадратных метров, то ничего не остается, как взять под козырек. Торг здесь не уместен!
Приведу пример: рыночная стоимость земли в Имеретинке сравнима с ценами в Монако, а кадастровая – с куском поля под Пензой. По всей видимости, власти сочли необходимым демпинговать с кадастром, чтобы в будущем снизить финансовое бремя для строительства дорог или других крупных объектов.
Гладко было на дороге да забыли про налоги
Это еще не все поборы. Каждый собственник апартаментов, им может быть физик (читай - физическое лицо), обязан заплатить налог с дохода 13%. Открывший ИП может снизить бремя до 6%. Но платить надо, начиная с 1 апреля года, который следует за годом, в котором вы начали сдавать апартаменты в аренду. Выгодно и удобно!
Самозанятые могли бы платить еще меньше, и сдавать в аренду нежилые помещения, к которым относятся гаражи, офисы и апартаменты, им можно. #Закон позволяет. А вот квартиры посуточно – пожалуй нельзя.
Полное доверие и это важно
Эта глава касается только владельцев мега-отелей. Хозяева «мини-апартов» и квартирники могут заняться своими делами.
Еще на этапе продажи проекта у застройщика должен быть заключен договор с компанией, которая будет управлять отелем. Другого выхода нет! Это регламентируется гл. 53 ГК РФ.
Давайте разбираться с понятиями простое #управление бизнесом (ПУ) и #доверительное управление (ДУ), это, как говорится, две большие разницы.
ДУ – объект отчуждается через Росреестр, почти как сделка купли-продажи, - да, так серьезно. Компания берет на себя все: платит налоги, коммунальные платежи, восполняет расходы на амортизационный фонд, считает приход, минусует расход, а доход перечисляет собственнику. Отчет по смете.
ПУ - берет себе определенный процент от сдачи номеров, приводит арендаторов, расселяет, следит за порядком, - всю сумму за минусом оплаты за свой труд и коммунальные расходы перечисляет собственнику. Хозяин апартаментов уже сам разбирается с налогами всех уровней.
И вот здесь таится самая большая опасность. Когда менеджер в офисе продаж озвучивает вам доход 1 млн и 300 тысяч в год, он стыдливо опускает и процент «управляйке» за работу, и налоги, и расходы за коммуналку, которые составляют порой десятую часть от этой суммы.
Почему я не пошла бы сегодня напрямую в офис продаж, пытаясь сэкономить на риэлторе из компании недвижимости? Потому что бессмысленно! В сумму «шахматки» уже включены агентсткие.
Заключите агентский договор, с агентом, на поиск и подбор объекта недвижимости. Да такой, чтобы разделить всю ответственность солидарно, гарантиями и санкциями.
Чтобы получить скидку у застройщика в Сочи, проще три раза сделать сальто. А вот попасться на уловку с ежегодным доходом в 1.3 лимона, это для наших курортных мест – обычное дело.
Наши ребята - агенты из Метрополя помогут мне рассчитать расходную часть на конкретном примере. Я уже попросила их сделать это для себя, как владелец апартаментов, и доведу эту информацию для вас, в рамках отдельной публикации. Следите за обновлениями!
Если остались вопросы, уточняйте в комментариях, ответим сразу. Я тоже по пять раз переспрашивала, пока уяснила, как складывается система налогообложения для нежилой недвижимости. Тут все сложно, но логично.