Добрый день, меня зовут Дмитрий Фоменко. В этой статье я расскажу, как собственнику помещения в многоквартирном доме добиться демонтажа незаконно размещенного оборудования на общем имуществе многоквартирного дома (МКД).
В качестве примера приведу дело, в котором я сейчас участвую.
Дело обстоит в следующем, был объект незавершенного строительства готовностью 20% (построен подвал и первый этаж), организация достроила этот объект незавершённого строительства и появился 4-х этажный многоквартирный дом (на 10 квартир) с нежилыми помещениями.
В данный МКД было проведено электричество, водоснабжение, отопление. Однако, застройщик дома не имел необходимых документов, для того-чтобы ввести его в эксплуатацию в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ.
Поэтому ген. директор организации достраивавшей МКД, как частное лицо и шесть других граждан (дольщиков) обратились в суд с требованием признания за ними права собственности на жилые и нежилые помещения в МКД.
В 2010 году судом вынесено решение, которым за всеми указанными гражданами было признано право собственности на жилые и нежилые помещения в МКД.
Тот самый генеральный директор фирмы, которая достраивала дом, получил 1750 кв.м. жилых и нежилых помещений в МКД. Остальные шесть дольщиков, оформили 7-мь квартир, общей площадью 255 кв.м.
В дальнейшем, некоторые собственники квартир продали свои квартиры другим гражданам.
Граждане, купившие квартиры в этом МКД столкнулись с тем, что собственник жилых и нежилых помещений, имеющий в данном доме больше всех помещений, распоряжается общим имуществом МКД по своему усмотрению, не считаясь с мнением других жильцов.
Так, данным собственником размещены кондиционеры и рекламные конструкции на фасаде многоквартирного дома, а на крыше МКД установлено оборудование связи различных сотовых операторов.
Некоторых сособственников МКД такое положение вещей не устраивает, так как распоряжение общим имуществом допустимо только с совместного согласия собственников этого имущества.
В интересах собственника одной из квартир в рассматриваемом МКД мной был составлен и подан иск в суд с требованием к другому сособственнику, имеющему в данном МКД большинство площади и установившим названное оборудование на общее имущество.
Итак, если Вы столкнулись с подобным нарушением своих прав со стороны других сособственников МКД основывать свои требования следует на нормах права, которые я привожу в исковом заявлении, указанном ниже.
Вам необходимо составить описательную часть Вашей ситуации, а нормы права, регулирующие спорные правоотношения можете использовать из моего примера:
Перечень общего имущества в многоквартирном доме, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, содержится в ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительством РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила № 491).
В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 290 ГК РФ, п. «в» п. 2 Правил № 491, в состав общего имущества многоквартирного дома входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
В пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 28.03.2018 отмечалось, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Согласно ч. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В п. 51 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)" указывалось, что права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику такого имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 246Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В п. 39 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Данная правовая позиция подтверждается также судебной практикой:
п. 26 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021)».
Таким образом, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома допускается по соглашению всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Вместе с тем, как отмечалось в пункте 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020)» передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.
Общее собрание собственников по вопросу передачи общего имущества в пользование другим лицам не проводилось. Разрешение вопроса о передаче крыши многоквартирного дома под размещение оборудование связи и использование несущих стен многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций и кондиционеров, между другими собственниками не обсуждалось.
Согласно пп. «г» п. 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации с соблюдением прав и законных интересов собственников помещений.
Пунктом 3.5.8 постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее – Правила № 170) установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Как указывалось выше, в рассматриваемом многоквартирном доме выбран непосредственный способ управления. Следовательно, получение разрешения на установку любого оборудования на общее имущество допустимо только после проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и выражения ими соответствующего волеизъявления.
При этом, в случаях, установленных нормативными правовыми актами недостаточно одного лишь согласия собственников на размещение оборудования на общем имуществе многоквартирного дома.
Пунктом 4.6.1.20 Правил № 170 установлено, что установка радио- и телевизионных антенн нанимателями, арендаторами, собственниками жилых помещений, заделывание специальных вентиляционных отверстий (продухов) в крышах и слуховых окнах, производство конструктивных изменений в элементах крыш без утвержденных проектов не допускается.
Представляется, что ответчик не только не получил разрешение других собственников общего имущества на размещение аппаратуры связи на крыше многоквартирного дома, но и не имеет утвержденного проекта на размещение названного оборудования на крыше многоквартирного дома.
Правоотношения в пользовании общим имуществом многоквартирного дома для размещения рекламных конструкций уже являлись объектом исследований судов.
Так, в пункте 7 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснялось, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).
Как указано в п. 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление Пленума
N 10/22) применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества.
Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающее в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещения в таком доме, не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации.
Право собственности истца на общее имущество многоквартирного дома с кадастровым номером _____ возникло _____ одновременно с государственной регистрацией права на квартиру с кадастровым номером _____.
В силу ст. 12 ГК РФ способом защиты нарушенного права является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В настоящее время, на общем имуществе многоквартирного дома с кадастровым номером ______ размещено следующее:
- на крыше, аппаратура связи;
- с южной стороны многоквартирного дома на несущей стене (над нежилым помещением с кадастровым номером _____) установлены: рекламные конструкции на 4 баннера и 3 баннера, а также рекламный светодиодный экран (бегущая строка);
- с западной стороны многоквартирного дома на несущей стене (над нежилым помещением с кадастровым номером ______) установлены: рекламная вывеска со светодиодными буквами «Стоматология ____», рекламная вывеска со светодиодными буквами «____», 2 баннера, светодиодный экран (бегущая строка) и два кондиционера;
- с восточной стороны многоквартирного дома на несущей стене (над нежилым помещением с кадастровым номером ______) установлены: 3 кондиционера, 2 баннера, рекламная вывеска со светодиодными буквами «Парикмахерская», светодиодный экран (бегущая строка), рекламная вывеска «_____»;
(над нежилым помещением с кадастровым номером _______) установлены: 7 кондиционеров.
- с северной стороны многоквартирного дома на несущей стене (над нежилым помещением с кадастровым номером _______) установлены: 2 кондиционера.
Таким образом, необходимо обязать ответчика произвести демонтаж всего оборудования связи размещенного на крыше многоквартирного дома, демонтаж всех рекламных конструкций и баннеров, демонтаж всех кондиционеров размещенных на несущих стенах многоквартирного дома, а также обязать ответчика привести фасад многоквартирного дома и крышу многоквартирного дома в состояние, предшествующее размещению на нем оборудования связи, рекламных конструкций, баннеров и кондиционеров.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации,
Прошу:
1. Признать незаконными действия Ф.И.О. в установке на крыше многоквартирного дома с кадастровым номером ______ оборудования средств связи, размещение рекламных конструкций и баннеров, кондиционеров на несущих стенах многоквартирного дома, расположенного по адресу:______.
2. Обязать Ф.И.О. в течение 1 месяца с даты вступления решения суда в законную силу демонтировать всё оборудование связи размещенное на крыше многоквартирного дома, всех кондиционеров установленных на несущих стенах многоквартирного дома, всего рекламного оборудования, размещенного на несущих стенах многоквартирного дома имеющего кадастровый номер: _______, расположенного по адресу: _______ и восстановить фасад многоквартирного дома.
Приложения:
« » _______ 2021 года _____________ /Ф.И.О.
Теперь Вы знаете, как собственнику помещения в МКД защитить свое право на общее имущество в МКД.
Для оказания юридических услуг, мои контакты указаны в визитке страницы.
Также рекомендую статьи:
Что нужно знать собственнику об управлении МКД?
Образец иска по сносу незаконно возведенной пристройки к многоквартирному дому.
Что нужно знать собственнику о проведении капитального ремонта в МКД?
Ответственность за переустройство жилого помещения.
Ответственность за самовольную перепланировку в многоквартирном доме.
Как установить видеонаблюдение в МКД?
Как получить сведения о собственниках многоквартирного дома?
Что такое региональная программа проведения капитального ремонта МКД?
Что такое жилищная инспекция?
Как сделать перепланировку по закону?
Как прекратить деятельность гостиницы в многоквартирном доме?
За чей счет происходит замена счетчиков электроэнергии в квартирах и жилых домах?
Какое налогообложение применимо при сдачи общего имущества в многоквартирном доме?
Что представляет собой преимущественное право покупки доли жилого помещения?
Верховный Суд РФ разъяснил за чей счет должны вывозиться крупногабаритные отходы.
Как считается неустойка по договорам подключения в рамках догазификации и по смешанным договорам.
Образец ходатайства об обращении решения суда к немедленному исполнению
Текст настоящей статьи является авторским. Допускается использование текста только с указанием ссылки на данную страницу. Нарушение данного требования будет вести к ответственности предусмотренной действующим законодательством.
