Нарушение правил пользования жильём
Порядок пользования жильем в России закрепляется Жилищным Кодексом (ЖК РФ) и Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006 года. Ответственность за нарушение этих норм устанавливается статьей 7.21 КоАП РФ.
Она охватывает 4 вида правонарушений: порча помещений и оборудования, использование жилья не по назначению, а также самовольные переустройство и (или) перепланировка помещений.
Власть наказывает собственников квартир и жилых домов за каждое из этих нарушений. Если, конечно, получит информацию о незаконных действиях владельцев квартир. Однако за порчу помещений и оборудования, государство, обычно, привлекает к ответственности только нанимателей жилья. Предполагается, что собственник, находящийся в здравом уме и доброй памяти, не станет умышленно вредить своему же помещению. Поэтому, чаще всего владельцы квартир отвечают только за несогласованное переустройство (перепланировку), а также за использование жилища не по назначению.
ЖК РФ различает переустройство и перепланировку. Статья 25 ЖК РФ устанавливает, что перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Иными словами — перенос или снос стен, заделывание (или создание) оконных и дверных проемов и так далее. В свою очередь, переустройство — это перенос или замена инженерных сетей, батарей парового отопления, газовых плит или иного оборудования.
За незаконное (несогласованное) переустройство (перепланировку) государственный жилищный инспектор оштрафует гражданина на сумму от 2 000 до 2 500 рублей. Как правило, собственники квартир привлекаются к ответственности за разборку и устройство не несущих перегородок (стен), устройство и демонтаж дверей и окон, совмещение жилой комнаты с кухней, увеличение санузла за счет коридора, объединение комнат с коридором, а также за объединение квартир в одно жилое помещение.
В свою очередь за использование жилья не по назначению гражданин будет оштрафован на сумму от 1 000 до 1 500 рублей, либо вообще отделается предупреждением. Если обратиться к судебным решениям, то можно прийти к выводу, что, собственники, привлеченные к ответственности за подобное правонарушение, используют квартиры исключительно для предпринимательской деятельности. Мелкие предприниматели создают в жилых помещениях офисы продаж, склады продукции, аптеки, ремонтные мастерские, ателье по пошиву одежды, магазины. При этом, обычно использование жилья не по назначению сопровождается переустройством и перепланировкой.
Изъятие и продажа квартиры с публичных торгов за нарушение правил пользования жильем
В исключительных случаях при нарушении правил пользования жильем собственник может лишиться недвижимости. Это происходит на основании статьи 293 ГК РФ. Данная норма гласит, что суд вправе по иску муниципального органа продать жилище с публичных торгов и выплатить собственнику компенсацию, когда последний использует помещение не по назначению, нарушает права соседей или без уважительных причин не производит необходимый ремонт.
Для применения этой статьи необходима совокупность определенных условий. Во-первых, сначала муниципальная власть предупреждает собственника о необходимости устранить нарушение и (если имеются на то основания) привлекает его к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. И если последний не внемлет предупреждению, то администрация обращается в районный суд. Во-вторых, с иском о продаже квартиры выступает только местная власть. Соседи, управляющая компания, ТСЖ, а также общественные организации не могут подать такой иск.
В целом же суды спокойно и без раздумий штрафуют собственников, но крайне неохотно изымают и продают квартиры. Подобные дела можно пересчитать по пальцам. Для того, чтобы судья выставил на торги квартиру, надо не просто нарушить правила общежития, но и сделать их невыносимыми для соседей. Например, в городе Тольятти, суд выставил на торги квартиру, в которой собственник содержал собак и кошек и довел помещение до плачевного состояния. При этом, антисанитария вышла за пределы квартиры, распространилась на помещения общего пользования и жилища соседей. Принимая решение, судья указал, что «жилье находится в антисанитарном состоянии, захламлено, повреждено напольное покрытие (линолеум), а перед входной дверью полы отсутствуют. В помещении грязь, мусор, лужи. При осмотре было установлено наличие собак и кошек… На лестничной клетке ощущается резкий запах продуктов жизнедеятельности животных… В соседних квартирах..., с потолка и по стенам капает зловонная жижа. Зимой собственник складывает трупы умерших животных на балконе. Когда начинается оттепель … с балкона… капает кровь, … идет трупный запах (Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области по делу № 2-972\2020 от 21.07.2020 года). В итоге суд выставил квартиру на торги. Из текста решения понятно, что собственник являлся больным человеком, нуждавшимся в медицинской и психиатрической помощи.
Другое основание для изъятия и продажи квартиры – это использование ее не по назначению. В этом случае, собственник – предприниматель превращает жилье в склад, офис, магазин, аптеку. В соответствии с частью 1 статьи 293 ГК РФ муниципальные власти предупреждают владельца о недопустимости подобного использования помещения. Если гражданин игнорирует требования властей, то муниципалитет обращается в суд, который может принять решение о реализации квартиры с публичных торгов (Решение Калужского областного суда от 19 октября 2017 г. по делу № А-7-21-387/2017).
Штрафы за нарушение правил пожарной безопасности и регистрации
Ответственность собственников жилых помещений не ограничивается нарушениями в области жилищного законодательства. Владелец квартиры может быть наказан еще и за несоблюдение правил пожарной безопасности (статья 20.4 КоАП РФ). За совершение подобного правонарушения органы пожарного надзора вправе вынести предупреждение либо наложить взыскание в виде штрафа в размере от 2 000 до 3 000 рублей. В случае же, когда нарушение правил пожарной безопасности привело к пожару, повреждению имущества либо причинило легкий или средний вред здоровью человека, то собственник штрафуется на сумму от 4000 до 5000 рублей.
Как правило, власти наказывают владельцев жилья за складирование на балконах и лоджиях мебели, бумаги и других горючих материалов либо за использование в помещении или на лоджии открытого огня (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 - 14002 /2021 от 16.06.2021 года).
Кроме того, власти оштрафуют собственников за нарушение правил регистрации. Ответственность за данное правонарушение предусмотрена статьей 19.15.2 КоАП РФ. При этом размер штрафов для собственников из Москвы и Санкт-Петербурга больше размера штрафа, который взыскивается с владельцев жилья в регионах. Например, нарушение срока уведомления органа регистрационного учета о проживании лица в жилом помещении без регистрации собственнику в регионе обойдется в сумму от 2 000 до 3 000 рублей. А вот владелец квартиры в Москве за такое же правонарушение будет оштрафован на 3 000 или даже 5 000 рублей. В целом же санкции за нарушение правил регистрации, установленные различными частями данной статьи варьируются от 2 000 до 5 000 рублей для жителей регионов и от 3 000 до 7 000 рублей в Москве и Санкт-Петербурге.
Выводы
Нарушение правил пользования жилыми помещениями, пожарной безопасности и не регистрация в жилых помещениях карается штрафами, предусмотренными КоАП РФ. С точки зрения размера взыскания эти санкции представляются не такими уж и серьезными. Особенно, учитывая темпы инфляции. Ну, что такое 1 500 — 2 000 рублей при современных ценах? Копейки. С другой стороны, признание собственника виновным в совершении административного правонарушения облегчает взыскание с него ущерба в случае наступления негативных последствий. Например, гражданина оштрафовали за нарушение правил пожарной безопасности на балконе. А через какое-то время случился пожар. Причинно-следственная связь в итоге может привести к тому, что суд взыщет с нарушителя пожарной безопасности еще и ущерб, причиненный соседям. А в качестве доказательства вины будет фигурировать постановление о привлечении к ответственности по статье 20.4 КоАП РФ.
Кроме того, привлечение к административной ответственности предшествует продаже квартиры с публичных торгов. Например, если гражданин использовал квартиру не по назначению, игнорировал жалобы соседей и предупреждения муниципалитета, то суд, учитывая совокупность обстоятельств, вправе изъять помещение и выставить его на торги.
В тоже время следует признать, что случаи изъятия квартир по статье 293 ГК РФ крайне редко встречаются в судебной практике. И виноваты здесь во многом муниципальные органы. Чиновники, зачастую, умышленно подают иски о продаже жилья с публичных торгов, минуя процедуру предупреждения собственника и привлечения его к ответственности. Это делается для того, чтобы не ступать на скользкую дорожку лишения гражданина собственности (ведь не знаешь, как потом обернется дело!) и не доставлять хлопот районному суду.
В результате судьи отказывают в иске. Но, как показывает практика, такого «холостого» заявления вполне достаточно для того, чтобы насмерть перепуганный (и вменяемый!) собственник прекратил нарушать правила человеческого общежития, либо сам продал квартиру и выехал из многоквартирного дома.
В целом же, после изучения судебных решений, складывается стойкое впечатление, что суд изымает и выставляет на торги квартиры, принадлежащие исключительно асоциальным элементам и психически больным людям, которые нуждаются в уходе и лечении. Что же касается использования жилья не по назначению, то в этом случае помещения отбираются у предпринимателей, которые игнорируют предупреждения муниципальных органов и имеют для проживания другие квартиры или дома. Поэтому случаи продажи квартир с публичных торгов встречаются в России крайне редко.