Покупка квартиры на вторичном рынке всегда связана с большими рисками, нежели приобретение жилья от застройщика, поскольку покупатель вынужден проверять чистоту не только своей, но и всех ранее совершенных сделок с объектом.
Чтобы максимально обезопасить себя следует придерживаться следующего алгоритма:
1. Необходимо запросить у продавца правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, мены, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
C повышенным риском будет сопряжена покупка квартиры, ранее приобретенной на основании договора ренты. Поскольку договоры ренты, как правило, заключают пожилые люди, есть риск их последующего оспаривания на том основании, что бывший собственник квартиры не понимал значения своих действий при заключении договора.
2. Следует запросить выписки из ЕГРН, в том числе выписки об основных характеристиках и о переходе прав на объект недвижимости. В выписке об основных характеристиках необходимо проверить наличие обременений (ограничений прав на недвижимость), а также сверить реквизиты правоустанавливающих документов. С помощью второй выписки можно проверить чистоту сделок: сколько раз отчуждалась квартира, с какой периодичностью. С учетом правоустанавливающих документов необходимо также выяснить, по какой цене отчуждалось имущество (по рыночной или ниже). Это необходимо для последующей квалификации покупателя в качестве добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
В выписке из ЕГРН должны отсутствовать сведения об арестах и залогах, иных обременениях (за исключением ситуации выкупа квартиры из-под залога по согласованию с банком), в противном случае сделка может быть признана недействительной.
3. Необходимо запросить у продавца справки по форме № 7 и 9.
Технические характеристики в форме № 7 должны совпадать с фактическими характеристиками квартиры: необходимо убедиться в отсутствии несогласованных переустройств или перепланировок квартиры, поскольку обязанность по их демонтажу возлагается на нового собственника. Следует учитывать, что перепланировкой или переустройством могут быть признаны в том числе остекление балкона, монтаж вытяжки с изменением системы вентиляции и т.д. Дополнительно к справке по форме № 7 в БТИ можно заказать технический план жилого помещения: в нем содержатся более подробные сведения о технических характеристиках квартиры.
В справке по форме № 9 следует проверить, какие лица проживают в квартире и на каком основании. Наличие несовершеннолетних детей является дополнительным риском: их необходимо до заключения договора зарегистрировать с одним из родителей по другому адресу.
4. Следует запросить архивную справку по форме № 9 и/или выписку из домовой книги.
Это особенно актуально, если квартира приобреталась в порядке приватизации. Необходимо выяснить, были ли лица, отказавшиеся от участия в приватизации (они сохраняют право проживать в квартире пожизненно). Если такие лица есть, от покупки квартиры следует воздержаться.
5. Необходимо запросить справку из управляющей компании об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг и взносов на капитальный ремонт и/или выписку с лицевого счета.
Данные документы необходимы, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Формально управляющая компания не вправе взыскивать с нового собственника долги за предыдущие периоды, но на практике данным правилом часто пренебрегают. Оспаривать действия управляющей компании придется в судебном порядке, что может занять много времени. Поэтому лучше приобретать жилье без задолженности по оплате коммунальных услуг либо учесть их при определении цены квартиры.
6. Следует уделить время проверке фигуры продавца.
На предмет возбуждения процедуры банкротства проверить продавца можно через электронные сервисы, это необходимо, чтобы избежать последующего оспаривания сделки.
Далее на сайте суда по месту нахождения квартиры можно проверить наличие споров относительно квартиры.
В районном и мировом суде по месту жительства продавца можно выяснить его споры с управляющей компанией, банками и т.д., что позволяет снизить риск наличия задолженности по оплате жилья, последующего признания продавца банкротом и т.д.
В ФССП России следует проверить, не возбуждались ли в отношении продавца исполнительные производства, что также может свидетельствовать о наличии признаков банкротства.
Либо Вы можете обратиться к специалистам Юридического Бюро «Юго-Запад», которые подготовят полный отчет по проверке объекта недвижимости и укажут на возможные риски, а при необходимости сопроводят Вашу сделку.