Многие застройщики — те еще хитрецы. На стадии «котлована» застройщики открывают объятия для любых инвесторов, когда объект почти готов и продукт ликвиден — ищут любые способы расторгнуть ранее заключенный договор и продать объект дороже.
Предварительный договор с рассрочкой платежа
Отношения сторон были оформлены не договором об участии в долевом строительстве, а предварительным договором.
Стоимость квартиры — 2 млн 181 тысяча рублей. Схему оплаты стоимости объекта недвижимости стороны прописали в предварительном договоре.
950 тысяч покупатель внесла сразу, остальную сумму нужно было выплатить частями в течение 5 месяцев. Женщина вовремя выплатила еще 600 тысяч рублей, остальные платежи просрочила.
Для урегулирования ситуации стороны оформили дополнительное соглашения, согласно ему покупательница уплатила сразу 300 тысяч рублей. Следующий платеж она вновь просрочила, но сумела внести 140 тысяч рублей, вместо оговоренных 150 тысяч.
Стороны вновь оформили допсоглашение, в котором согласовали итоговую сумму остатка платежа и срок её уплаты.
Срок наступил, 191 тысяча рублей остатка уплачена не была. Застройщик уведомил покупательницу об одностороннем расторжении договора, по причине неоднократного нарушения сроков оплаты. На имя женщины был открыт банковский счет, куда застройщик перевел выплаченные ею ранее 1990 тысяч рублей.
Дело проиграно в трех инстанциях
Городской суд Геленджика, Краснодарский краевой суд и Четвертый кассационный суд общей юрисдикции встали на сторону застройщика.
Судьи указали, что условие об оплате является существенным условием заключенного между сторонами договора. Это условие нарушалось неоднократно, просрочка платежа достигала нескольких месяцев. При этом положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержат указание на право застройщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в подобной ситуации.
Верховный Суд: «А вы помните про эстоппель?»
Не стану приводить здесь скучное определение термина «эстоппель».
Основной смысл эстоппеля — не противоречь сам себе.
В чем противоречивость позиции застройщика?
Систематические просрочки платежа имели место, но когда платеж все же вносился, застройщик его принимал, подтверждая тем самым готовность исполнять договор.
Более того, застройщик неоднократно соглашался подписывать дополнительные соглашения к договору, в которых устанавливались новые сроки платежей. И лишь когда был просрочен последний платеж, сумма которого меньше чем 10% от общей суммы договора, почему-то последовал односторонний отказ от исполнения договора.
Если контрагент принимает платеж, заключает дополнительное соглашение, то тем самым подтверждает договорные отношения и не может впредь ссылаться на систематичность нарушения условия договора об оплате.
Все судебные постановления, вынесенные по этому делу, были отменены Верховным Судом, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Полный текст Определения Верховного Суда по этому делу можно посмотреть здесь.
Поставьте, пожалуйста, палец вверх, если материал был полезен.
Канал «О праве по-русски» ищет постоянных читателей. Подпишитесь, если хотите видеть в своей ленте серьезные юридические тексты, написанные простым языком