Часто банки предлагают при покупке квартиры в ипотеку оформить титульное страхование. Многие заемщики не знают, что это такое, а потому оказываются в сложной ситуации. С одной стороны, банк может повышать процентную ставку за отказ от оформления подобной страховки, с другой — стоимость полиса существенно увеличивает расходы. Расскажем, что такое страхование титула, когда оно может быть необходимо и правомерны ли требования финансовых организаций по его оформлению.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титульное страхование — это разновидность страховки, защищающей финансовые интересы страхователя при потере им права собственности на приобретаемый объект недвижимости. Иными словами — это страховка права собственности. Обычно ее приобретают при покупке жилья на вторичном рынке.
Продавцы не все добросовестные. Нередко возникают ситуации, когда человек покупает дом или квартиру, регистрирует документы в Росреестре, а затем выясняется, что есть другие люди, на законных основаниях требующие признания права собственности за ними. Начинаются судебные разбирательства, в ходе которых покупатель может лишиться приобретенного жилья.
Если было оформлено титульное страхование, то страхователь получает денежные выплаты, покрывающие понесенные расходы. Если такую страховку не приобретали, то покупатель остается без объекта недвижимости и без выплаченных за него денег.
Когда нужно оформлять титульное страхование
При покупке квартиры или дома от застройщика, оформлять страхование титула не нужно. В этой ситуации на объект недвижимости еще не оформлялось право собственности, поэтому оспаривать его у покупателя будет некому.
Ситуаций, при которых титульное страхование не помешает, всего две:
- Жилье покупается в срочном порядке, проверять юридическую чистоту сделки у покупателя нет времени. В этом случае страховка необходима, она существенно снижает финансовые риски.
- Квартира или дом покупаются в ипотеку на вторичном рынке. Тут также мотивом для заключения договора страхования титула будет желание уменьшить финансовые риски. Плюс многие банки при оформлении этой страховки существенно снижают процентную ставку по ипотечному кредиту.
Проще всего понять необходимость страхования титула на простом примере.
Сергей купил в ипотеку дом у Галины, получившей его по наследству. При оформлении права собственности оказалось, что был и другой наследник, Андрей, о котором Галина умолчала. Андрей подает в суд исковое заявление, по рассмотрению которого Сергея лишают права собственности на дом. Если бы он заранее не оформил страхование титула, то лишился бы и жилья, и денег. Но теперь страховая компания за счет выплат компенсирует его расходы.
Какие страховые случаи покрывает страховка
Перечень страховых случаев будет прописан в договоре. К ним относятся проблемы, при которых покупатель теряет право собственности на приобретенный объект недвижимости. Это могут быть следующие ситуации:
- жилье находилось в совместной собственности, о чем продавец не знал или умышленно умолчал;
- продавец на момент оформления договора купли-продажи был недееспособным;
- при осуществлении сделки были затронуты интересы лица, не достигшего совершеннолетия;
- квартиру продавали по поддельным документам и этот факт удалось доказать;
- продавец ранее приобрел квартиру, угрожая предыдущему собственнику, а теперь тот намерен вернуть жильё назад;
- договор купли-продажи составлен и заключен с нарушением действующего законодательства;
- объект недвижимости был получен в наследство, но другие законные наследники об этом не знали.
Страховым случаем будет считаться и потеря права пользования недвижимостью, вне зависимости от того, осталось оно в собственности или нет.
Исключением будут ситуации, когда обнаружилось, что квартира или дом оформлены в залог по какому-либо кредиту, Такая ситуация страховым случаем не считается. По факту покупатель остается собственником жилья, а страхование титула страхует только риски, связанные с утратой этого права.
Документы, необходимые для оформления страховки
Страховые компании устанавливают свой перечень необходимых для заключения договора документов. В большинстве случаев требуются:
- паспорта продавца и покупателя;
- выписка из ЕГРП;
- кадастровый паспорт;
- технический план;
- выписка из домовой книги.
Некоторые страховые компании требуют предоставить документы, подтверждающие факты передачи права собственности в течение последних 5 лет. Если недвижимость была получена продавцом по наследству, страховщик может потребовать свидетельство о смерти наследодателя.
Точный перечень документов лучше узнавать в страховой компании. Обратиться в нее можно для оформления страхования титула заранее, до заключения сделки купли-продажи или уже после покупки. Сотрудник компании назовет полный перечень необходимых документов исходя из ситуации.
Нужно ли страхование титула при ипотеке
Часто при оформлении ипотеки можно услышать, что за отказ от страхования титула процентная ставка будет увеличена. Такое требование объяснимо — банки сильно рискуют, а потому стараются приложить максимум усилий для снижения рисков. Именно поэтому при покупке недвижимости в ипотеку финансовые организации предлагают комплексную страховку. Она включает в себя три вида страхования:
- самой недвижимости — от утери или повреждения в результате происшествий или действий третьих лиц;
- жизни и здоровья покупателя — от полной или частичной потери работоспособности или смерти;
- страхования титула — от утраты права собственности.
Из перечисленных трех видов только первый является обязательным — это правило прописано в действующем законодательстве. Навязывать страхование здоровья и титула банки не имеют права. При этом никто их не ограничивает в определении размера процентной ставки, финансовые организации имеют право ее менять в диапазоне, установленном Центробанком.
Оформлять титульное страхование при ипотеке или нет — решает сам покупатель. Обычно, если приобретается квартира в новостройке, от этой страховки можно отказаться. При приобретении жилья на вторичном рынке лучше не рисковать и заключить договор страхования.
Стоимость титульного страхования
На эту услугу нет фиксированной стоимости — страховые компании самостоятельно устанавливают цены исходя из конкретной ситуации. В первую очередь, на стоимость страховки влияет оценочная стоимость самого жилья: чем она выше, тем больше придется заплатить.
Большинство страховщиков использует простой способ расчета стоимости титульного страхования — 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости или суммы, указанной в договоре купли-продажи. Так, при оформлении титульного страхования при покупке дома, стоимостью 3 млн руб. в страховую компанию нужно будет заплатить 9000 рублей за год.
Другие страхователи используют более сложные формулы, у которых учитывается несколько факторов:
- Срок действия договора страхования титула. Чем он больше, тем ниже ежегодный платеж.
- Степень риска наступления страхового случая. Этот параметр устанавливают сотрудники компании на основании изучения представленных документов.
- Стоимость объекта недвижимости на момент заключения сделки купли-продажи.
Размер ежегодного платежа по титульному страхованию в этом случае может быть в пределах 0,2–2,5% от стоимости жилья.
По-разному устанавливается и размер страховой выплаты. Некоторые компании полностью компенсируют стоимость сделки, но только на момент ее заключения, без учета инфляции и вложенных средств. Другие же страхователи предлагают заплатить лишь определенный процент от стоимости жилья, указанной в договоре купли-продажи. Вариант страхового возмещения выбирает страхователь до заключения договора с компанией.
Где можно оформить титульное страхование
При покупке недвижимости за счет собственных средств покупатель имеет право обратиться в любую страховую компанию, имеющую соответствующую лицензию. Если жилье покупается в ипотеку, нужно выбирать из перечня аккредитованных банком организаций. Его можно найти на сайте банка или спросить у сотрудника при изучении условий ипотеки.
Зная перечень аккредитованных банком страховых компаний, можно приступать к выбору. Проще всего это сделать через наш сервис, где можно подробно изучить условия по страховкам и перейти на страницу оформления заявки.
Действия страхователя при наступлении страхового случая
Если после приобретения недвижимости третье лицо пытается через суд лишить права собственности — важно не мешать суду проводить разбирательство, присутствовать на рассмотрении иска. Это нужно, чтобы вовремя узнать о лишении права собственности.
Если суд принял решение в пользу истца, то следует обращаться в страховую компанию со следующими документами:
- договором страхования титула;
- копией решения суда;
- личным паспортом.
Страховщик рассматривает предоставленные документы и проинструктирует о дальнейших действиях. Страховое возмещение выплачивается в сроки, установленные действующим договором. Исключением будут ситуации, когда страховая компания заподозрит мошеннические действия со стороны страхователя с целью получить деньги по страховке.
В некоторых случаях недобросовестные страховые компании пытаются необоснованно отказать в выплатах или затягивают с принятием решения. Для защиты своих прав страхователю нужно обращаться в суд с исковым заявлением. Если обнаружатся нарушения со стороны страховщика, суд постановит выплатить причитающуюся по договору сумму.
Титульное страхование недвижимости помогает вернуть деньги при утрате права собственности. Поэтому, покупая квартиру или дом на вторичном рынке, будет не лишним заключить такой договор. Подобрать компанию для страхования титула можно на нашем сайте. Мы предоставляем такие услуги бесплатно и экономим ваше время.
Больше интересных статей, подобрать и сравнить страховые продукты - заходи к нам на https://strahovki.online