Начнем с того, что приемка квартиры — это не мелкая формальность. Желание поскорее получить ключи может стоить немалых денег. Поэтому отключаем эмоции и запоминаем:
Не торопитесь, даже профессионалы не спешат, даже если вас будут торопить. Это ваше право, проверяйте хоть целый день.
Даже если говорят недостаток не значительный, записывайте все. Если вы на этапе приемки промолчите, либо не запишите, недостатки будете устранять за свой счет, а ведь за все вы уже заплатили😊
Теперь не много юридических нюансов:
Вся процедура приемки у застройщика регламентируется статьями 7 и 8, 214 ФЗ. После сдачи дома в эксплуатацию застройщик в письменном виде уведомить дольщика о готовности передать квартиру (с помощью заказного письма с уведомлением о вручении), никаких звонков, смс или электронной почты. Теперь уже у вас будет семь дней для подтверждения готовности принять квартиру, связываемся с застройщиком лично или по телефону, можно через электронную почту. Если есть возможность лучше, конечно, лично подойти. Вас запишут на осмотр квартиры. После чего начинается двухмесячный срок, на то, чтобы принять квартиру. Лучше не тянуть, если не явитесь застройщик в одностороннем порядке сможет подписать акт и в последующем хоть и есть гарантийный период доказать будет проблематично очень многие моменты. Встречаются такие застройщики, которые ссылаясь на очередь записывают на осмотр через 2,5 месяца и подписывают акт в одностороннем порядке (поверьте исправление многих недоработок очень дорого обходится), в таких случаях лучше страховаться и направлять претензию!
Так же многие считают, что есть гарантийный срок и мы всегда можем сделать ремонт и предъявить счет заказчику или решим все позже, когда будет подходящее время. После подписания акта, такие недочеты как царапины на окне (в том числе которые появляются после того, как вы удалите защитную пленку или отмоете окно и убедитесь, что это не грязное окно, дверь, немного цемента случайно попавшее на фановую трубу, где оказалась трещина) застройщик может отнести к разряду визуальных и отказать в гарантийном исправлении.
Далее перечитываем договор и проверяем проектную документацию, нас интересуют следующие данные: материалы стен и пола, отделка, производитель и конфигурация окон, какие должны стоять двери. Кстати, про подъезд и придомовую территорию там тоже должно быть написано. Делаем копию, плана квартиры (приложение к ДДУ) по нему будем сравнивать расположение мокрых зон, квадратуру, площадь и размещение перегородок.
Теперь подготовим все необходимое, что стоит взять с собой на приемку:
- Паспорт, договор ДДУ, копию плана квартиры.
- Бумажный скотч, смываемый маркер, две ручки, то, чем мы будем писать обводить царапины и делать пометки.
- Уровень, отвес (нитка и грузик), лазерный нивелир (для проверки стен и полов. Обязательно с разверткой луча 360° в обоих плоскостях), рулетка.
- Тестер электричества (Индикаторная отвертка или мультиметр), лампочку.
- Анемометр или зажигалку, свечку (по отклонению пламени можно понять, работает ли вентиляция, дует ли из щелей в окнах).
Это необходимый набор инструментов, есть конечно профессионалы, которые могут проверить все только с отверткой, но лучше иметь минимальный набор (многие инструменты можно взять в аренду).
Берем в руки чек лист и начинаем проверять:
В офисе застройщика нужно обязательно проверить:
- Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
- Акт о вводе инженерных систем объекта в эксплуатацию.
- Заключение о соответствии построенного объекта ТТР и проектной документации.
- Документы о присвоении почтового адреса.
- Паспорта на все счетчики.
- Поэтажный план экспликация.
- Кадастровый паспорт дома.
- Доверенность на менеджера для подписания акта приема передачи от имени застройщика, обязательно с печатью. Если квартиру передает УК, то копию документа о принятии объекта и инженерных сетей.
По пути к квартире отмечаем благоустройство территории, наличие детских площадок, тротуаров. Сверяемся с ДДУ, где должно быть прописано все, что обязуется выполнить застройщик (не забывайте сравнивать). Помните вы за это вы уже заплатили.
Входная дверь:
- Наличие повреждений (любые визуальные повреждения, которые вы не укажете при приемке квартиры в последующем).
- Легко ли закрывается дверь. Работает ли замок, ручка не должна заедать, болтаться. Работа дверной фурнитуры.
- Цельность уплотнительных резинок.
- Выполнен ли монтаж по уровню. Качество монтажных швов.
Отделка стены пол:
- Если отделка черновая, то это голые стены, здесь проверяем ровность, наличие трещин, наплывов и следов влаги. Отклонение стен по вертикали не должно быть больше 15 мм
- Проверяем потолки, отклонение по горизонтали не должно быть больше 20 мм.
- Стяжка, смотрим есть ли деформационный шов по периметру помещения и компенсационные разрезы в проемах дверей, а также трещины.
Окна (это один из самых дорогих в плане устранения дефектов элемент, стоит быть очень внимательным):
- Самая частая проблема повреждение ПВХ профиля или стекла, если с повреждениями стекла можно обойтись малой кровью, то при повреждении профиля (бывает так что просверлили не там, где нужно) замена на верхних этажах будет очень затратной.
- Проверяем качественно ли за пенили проемы (по-хорошему должна быть пароизоляционная пленка), не продувает ли холодный воздух (здесь пригодится зажигалка, свечка).
- Снял ли застройщик защитную пленку, снаружи если не снята, заставляйте снимать (на солнце прикипит так что отдирать будете по сантиметру.
- Проверяем работу всех механизмов, открывание должно происходить без заеданий, качество уплотнительных резинок без разрывов.
- Подоконник в углах не должен продавливаться.
Электрика:
- Берем тестер и проверяем каждую розетку, выводку под освещение (так же проверяем заземление). Качество монтажа розеток (не должны болтаться), так же проверяем уровень установки.
Сантехническое оборудование:
- Наличие легкого доступа.
- Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков.
- Уделяем внимание фановой трубе на ней не должно быть повреждений, отводы для подключения сантехники.
- Обращаем внимание на наличие протечек, подтеков возле стояков, обязательно должна быть установлена запорная арматура.
Отопление:
- Отсутствие трещин и протечек, по возможности проверить работу отопления, наличие терморегулятора.
- Качество монтажа батареи, пригодится уровень.
- Если трубы спрятаны в пол запросите у застройщика план монтажа, пробитые при ремонте трубы отопления будет вашей ответственностью.
- Проверьте выводки под отопление, качество монтажа и отсутствие подтеков.
Вентиляция:
- Наличие вентиляционных отверстий.
- Проверяем анемометром или зажигалкой (листом бумаги) воздух должен уходить в вентиляционную шахту.
Вот наконец то провели осмотр и в 80-90% случаев есть недостатки, которые нужно устранять. Описываем их все в акте осмотра квартиры (он же дефектный акт, дефектная ведомость) здесь важный момент его подписывают стороны по ДДУ, так что проверьте что бы у менеджера была доверенность с печатью и было указано что он подписывает от имени застройщика!
Дальше встает вопрос выбора между двумя вариантами:
подписываем акт приема. Требуем устранения всех недочетов с обязательным проведением повторной приемки. Этот вариант хорош, когда имеются существенные недостатки, но при таком варианте больше шансов, что все недочеты исправят вовремя. Но ключи вы получите только после подписания акта.
Подписываем акт с условием устранения дефектов. Если дефектов не много и в ближайшие 2-3 месяца не планируете ремонт, то оптимальный вариант, ключи отдадут сразу. Здесь важно указать сроки исправления и проявить настойчивость (напоминать о себе придётся периодически).
Перед подписанием акта приемки внимательно читаем на предмет строк что вы не имеете претензий. (часто бывает когда просрочили сроки сдачи включают такой пункт, что бы дольщики не требовали неустойки)