Раздел ипотечной квартиры супругов в суде.

Сегодня речь пойдёт о разделе квартиры-новостройки, приобретённой до брака с использованием кредита.

Вводные данные.

Имеется квартира, которую один из супругов приобрёл до заключения брака с использованием заёмных денег (то есть он заключил договор долевого участия-"ДДУ", и взял кредит в банке на его оплату). Право собственности на квартиру оформлено не было сразу после заключения договора долевого участия, так как нужно было ждать окончания строительства, передачи объекта и т.д. Затем этот супруг вступил в брак, уже в браке квартира была достроена застройщиком, оформлено право собственности на неё на того супруга, который и заключал ДДУ с использованием заёмных средств. Прожив какое-то время, супруги решили расстаться и начали делить квартиру. Так ли это просто сделать? Ведь в данной ситуации смешаны добрачные имущественные отношения и отношения, которые существовали уже в период брака. Так чья же в итоге будет квартира? Давайте разбираться.

Истец- тот супруг, на которого квартира не оформлена и который договора на её приобретение не заключал, а просто вступил в брак. Истец претендует на долю в праве собственности на квартиру. Ответчик- тот супруг, который до брака заключил договор на приобретение квартиры, оплачивал кредит за неё и на которого было оформлено право собственности в итоге. Он же, естественно, считает, что квартира должна достаться полностью ему, ведь договор заключил он до брака, оплачивал кредит из своей зарплаты и право собственности оформлено на него.

Позиция Истца.

Главным правовым основанием Истца будет являться ч.2 ст.34 Семейного кодекса РФ, в которой даётся определение общего имущества супругов. На основании данной нормы подводим спорную квартиру под общее имущество по указанным в данной статье критериям и делаем это следующим образом.

- Первый критерий- имущество нажито в период брака. Право собственности на квартиру возникло в период брака, так как в силу статей 8.1, 131, 219, 223 ГК право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Учитывая, что речь идёт о недвижимом имуществе, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, то можно ссылаться на то, что право собственности на квартиру возникло в период брака.

- Второй критерий- имущество приобретено на общие средства. Как мы помним, квартира приобреталась за счёт кредитных средств. Кредит выплачивался, в том числе, и после вступления в брак. После вступления в брак для супруга-приобретателя квартиры ничего не изменилось, он продолжил со своей зарплаты выплачивать кредит за квартиру. Вот только как мы помним из предыдущего выпуска, его зарплата с момента вступления в брак является не его зарплатой, а общим семейным доходом, входящим в совместное имущество, на что также указано в ч.2 ст.34 СК. Таким образом, кредит погашался за счёт общих семейных средств.

- Третий критерий- факт оформления квартиры на Ответчика. Указанный факт значения не имеет в силу прямого указания закона при соблюдении двух вышеуказанных критериев.

В силу указанных выше обстоятельств, квартира должна быть отнесена к общему имуществу и разделена между обоими супругами. Данная позиция позволяет требовать признания за Истцом доли в праве собственности на квартиру.

Позиция Ответчика.

Имеется ли шанс у Ответчика сохранить за собой всю квартиру и что-то противопоставить позиции Истца, основанной на законе? Давайте встанем на место адвоката Ответчика и попробуем сформировать доводы, которыми можно возражать Истцу.

Основной довод, который нам нужно в данном случае опровергнуть- это приобретение квартиры на общие средства. То есть, источник средств на покупку квартиры- это ключевой фактор в данном случае.

Возможно ли это сделать в данном случае? Ведь кредит выплачивался в период брака. Но что же такое кредит и какое отношение он имеет к приобретению квартиры? Разобравшись в этом моменте, мы сможем получить шанс на опровержение, казалось бы, железных доводов Истца.

Как доказать, что квартира была полностью приобретена за счёт личных средств Ответчика?

Как мы помним, ДДУ был заключён Ответчиком до брака. Всё имущество, которое приобреталось лицом до брака является личным имуществом этого лица. Как правило, ДДУ оплачивается частично за счёт личных средств, а частично за счёт средств банка. По части, оплаченной за счёт личных средств, вопросов не возникает. Главный вопрос состоит в природе использования кредита, который погашался впоследствии за счёт общих супружеских средств. Является ли этот кредит денежными средствами за приобретённую квартиру? Единственный вариант сохранить квартиру за Ответчиком обосновать факт того, что кредитные средства напрямую к покупке квартиры не относятся. Делаем это следующим образом.

Мы имеем два разных обязательства Ответчика, возникших по двум разным основаниям. Первое- обязательство перед застройщиком по ДДУ. Второе- обязательство перед банком по кредитному договору. Свои обязательства перед застройщиком по ДДУ Ответчик исполнил полностью за счёт личных средств. А именно, часть средств (первоначальный взнос) была оплачена за счёт внекредитных средств, а часть за счёт кредитных средств. В свою очередь, к моменту оплаты ДДУ кредитными средствами, эти средства перешли из собственности банка в собственность Ответчика и полностью являлись его личной собственностью, а не собственностью банка. Основанием этой позиции являются положения п.1 и п.2 ст.819 и ст.807 ГК, согласно которым по кредитному договору денежные средства передаются в собственность заёмщику. Данные денежные средства переходят из собственности банка в собственность заёмщика (в данном случае Ответчика) по кредитному договору. Это происходит в силу самого определения отношений займа, несмотря на то, что банк платит напрямую застройщику. Обращаем внимание именно на юридическую природу кредитных денег, а не только на их движение. Соответственно, денежные средства, уплаченные застройщику за квартиру, являлись личной собственностью Ответчика, несмотря на то, что были предоставлены третьим лицом- банком.

Здесь следует обратить внимание и на другой момент. А именно на момент исполнения обязательств Ответчиком по ДДУ. Эти обязательства были полностью исполнены (то есть права на получение квартиры в собственность возникли) в момент перечисления всех денег (и заёмных и своих) по договору. В этот момент расчёты по договору были полностью произведены и права на получение квартиры получены. И всё это произошло до вступления Ответчика в брак. Право на получение квартиры в собственность возникает не при возврате кредита, а при полной оплате договора.

Всё, что происходило дальше, после вступления в брак, договора ДДУ вообще не касалось, так как обязательства по нему полностью к моменту вступления в брак были исполнены и права на квартиру приобретены. А всё, что происходило в процессе супружеской жизни- это вопрос исполнения обязательств по кредитному договору. И никакого отношения, с юридической точки зрения, исполнение кредитного договора к приобретению квартиры не имеет. Это два разных обязательства, у которых два разных основания и предмета. Предмет ДДУ- приобретение квартиры, предмет кредитного договора- возврат денежных средств.

Таким образом, оплачивая кредит в браке, супруги исполняли предмет кредитного договора, но не предмет ДДУ. Соответственно, и последствиями этого не может быть приобретение квартиры в совместную собственность, так как возврат кредитных средств в предмет исполнения ДДУ не входит и не является условием получения квартиры в собственность. По ДДУ главное, чтобы денежные средства были уплачены застройщику, что и было сделано до брака Ответчиком.

А как быть всё же с тем, что зарплата Ответчика после вступления в брак перешла в разряд общего имущества и за счёт этого имущества погашался кредит на квартиру? В данном случае мы имеем дело с исполнением личного обязательства одного из супругов за счёт общего имущества. В этом случае Истец может претендовать на выплату ему половины тех средств, которые были уплачены по кредиту в период брака, но не на получение квартиры в собственность.

На что ещё следует обратить внимание адвокатам обеих сторон в данном случае? Как мы видим, позиция Ответчика была основана на разделение оснований возникновения обязательств по ДДУ и кредитному договору. Кроме этого, следует особое внимание уделить судьбе и использованию квартиры. В частности, если супруги после получения квартиры в собственность сделали в ней капитальный ремонт и проживали длительное время, то это может усложнить дело для Ответчика, так как мы помним положения ст.37 СК, которые позволяют отнести личное имущество супруга к общему в том случае, если оно было значительно улучшено в браке за счёт сил супругов или их общего имущества.

Надеемся, что статья была Вам полезна, до новых встреч!!!