По данным ВЦИОМ вложение в недвижимость ‒ одна из самых частых инвестиций в России. Недвижимость покупают для сдачи в аренду. Наиболее популярное и доступное вложение для физических лиц ‒ это жилая недвижимость. Зачастую квартиры для таких целей берут в ипотеку.
Сдавать ипотечную недвижимость в аренду не запрещено. Кроме того, по закону собственник имеет право делать с квартирой всё, что хочет. Тем не менее, банки оставляют за собой право регулировать этот вопрос. Если ипотечные платежи прекратятся ‒ квартира отойдет банку. Финансовая организация продаст недвижимость на аукционе, чтобы покрыть расходы. Поэтому банку важно, чтобы квартира должна быть в хорошем состоянии.
Какие есть условия для сдачи ипотечной квартиры в аренду ‒ рассказали в статье.
Банк запрещает сдавать недвижимость
Несмотря на то, что с 2016 года ипотечную недвижимость сдавать в аренду законом не запрещено, банки все же могут внести подобное ограничение.
Если обнаружили такое условие в своем договоре, есть два способа решить вопрос.
Можно обратиться напрямую в банковскую организацию. Напишите заявление и укажите в нем, что сдача недвижимости необходима для того, чтобы улучшить финансовое положение. Скорее всего, банк пойдет навстречу. Финансовой организации выгоднее и проще получать проценты по кредиту, чем перепродавать ваше имущество на аукционе.
Если банк отказывается идти вам навстречу, можно перезаложить имущество в другой финансовой организации, где к аренде относятся лояльнее. Однако если для первоначального взноса использован материнский капитал, сдавать квартиру всё же не получится.
По договору аренду нужно согласовывать
Банк может выставить другое условие ‒ перед сдачей ипотечной квартиры в аренду, сделку нужно согласовать с финансовой организацией.
Банк делает это для того, чтобы защитить себя от потерь. Допустим, ваш арендатор спалил квартиру, а у вас не осталось средств для ипотечных платежей ‒ пропал основной источник дохода. Если квартира не была застрахована, у банка не получится отремонтировать её бесплатно и продать на аукционе. Взыскать с кого-то деньги будет тоже сложно. В итоге организация понесет дополнительные убытки.
Именно поэтому банк, предоставивший вам ипотеку, может разрешить аренду на следующих условиях: квартира должна быть застрахована, а максимальный срок, на который можно заключить договор с арендатором ‒ один год.
В такой ситуациях в аренде задействованы сразу четыре стороны: собственник жилья (тот, кто платит ипотеку и сдаёт квартиру), арендатор, финансовая организация и страховая компания.
Самый защищенный ‒ арендатор. Даже если квартиру захотят продавать за долги, квартиросъемщику дадут время, чтобы он нашел новое жилье. Как правило, это 30 дней.
В договоре уже есть согласие
Иногда банк заранее прописывает пункт о согласии на сдачу ипотечной недвижимости в аренду. Однако с жилой недвижимостью такое бывает редко.
Чаще всего официальное согласие предполагается в сделках с коммерческой недвижимостью или апартаментами. Последние, кстати, сдают в аренду и как жилую недвижимость. Проблем с ними меньше. А вот арендная плата конкурентная ‒ зачастую она выше, чем доход от сдачи квартиры.
В договоре нет пункта об аренде
Если в договоре ничего не сказано об аренде, квартиру можно сдавать без согласования банка. Однако не стоит делать это “вчерную”.
Финансовая организация оставляет за собой право проверки ипотечного жилья. Если станет известно, что вы сдаете квартиру и не платите налоги, можете получить штраф. При этом налоги все равно придется заплатить.
Худший исход ‒ банк может расторгнуть договор и потребовать досрочного погашения ипотеки. Если погасить сразу не получается, квартиру забирают. А собственник лишается всех прав.
Чтобы сдавать квартиру, нужно оформиться в качестве самозанятого. В таком случае налог с дохода будет небольшой ‒ всего 4%. В случае оформления в качестве ИП ‒ 6%. Физическое лицо платит самый большой налог ‒ 13%.
Резюмируем
Нередко квартиру для сдачи в аренду берут в ипотеку. Это помогает быстрее закрыть платежи по кредиту и получать прибыль от дальнейшей сдачи. Москва ‒ это удачная локация с самыми высокими ценами. Некоторые получают доход только от арендного бизнеса ‒ в месяц реально зарабатывать 300 000 ‒ 500 000 рублей, живя комфортно в собственной квартире.
Stellar City ‒ отличный вариант для инвестиций в недвижимость: ипотека от 41 000 рублей в месяц, развитая инфраструктура внутри района и современные продуманные планировочные решения. Инновационный район Сколково с научными центрами и IT-компаниями привлекает тысячи молодых специалистов со всей России, готовых снимать квартиру в одиночку или семьями.