ЖК «Авиатика».
Специализированный застройщик ООО «Хорошевский». (Застройщик АО Э.К.Девелопмент).
Необходимо отметить, что это первый проект, который реализует данный застройщик.
* Выполнено работ.
Последние данные хода строительства, и описание выполненных работ, датированы 28 сентября.
Выполнены работы:
* закончены работы с монолитными и сборно-монолитными железобетонными каркасами и стенами из монолитного железобетона и сборных однослойных железобетонных навесных панелей на всех 5 корпусах.
* начаты работы по кладке внутренних стен и перегородок.
* установлены ограждения балконов.
* ведётся, или закончено остекление на 3 из 5 корпусов.
* на двух корпусах производится утепление стен минераловатными плитами.
По УПСС (Укрупнённым показателям стоимости строительства), объем выполненных работ можно оценить, приблизительно, в 45-50% от общего объёма работ.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru
---------------------------------------------------------------------------------------------------
* Строительство идёт со значительным опережением относительно заявленного графика.
Согласно проектной декларации 20% строительного объёма должно было быть освоено к 3 кварталу 2021 года.
Однако, к этому моменту освоено не менее 45-50% строительного объёма.
Строительство идёт со значительным опережением заявленного графика.
Кроме того,
Хотя работы на площадке начались в мае 2020 года, эти работы представляли собой демонтаж зданий, находившихся на этом месте, и вывоз строительного мусора.
Собственно строительные работы (рытье котлована) начались в августе 2020 года.
Таким образом, за 1 год и один месяц (к сентябрю 2021 года) выполнено около 45-50% всех работ. Соответственно, оставшихся до окончания 4-го квартала 2022 года (заявленного срока окончания строительства) 1 года и з месяцев, при сохранении существующих темпов, вполне достаточно, чтобы выполнить оставшиеся 50-55% работ.
* У застройщика отсутствуют проблемы с финансированием строительства.
Сметная стоимость строительства, согласно данным проектной декларации 8,25 млрд.руб.
Между тем, застройщиком подписано соглашение с Банком ДОМ РФ, о предоставлении проектного финансирования на сумму 9,4 млрд.руб. из которых уже получено по состоянию на 9 сентября 4,8 млрд.руб.
То есть, финансирование строительства осуществляется в достаточном объёме.
* Застройщик использует полученные средства целевым назначением.
Это хорошо видно на примере отчётности за 2-й квартал:
Получены кредиты от банка на сумму 4,15 млрд:
Израсходовано на строительство (вложено в строительство материалов, работ и услуг с НДС, а также авансированы работы подрядчикам) на сумму около 4,3 млрд.руб.
Полученные денежные средства используются целевым назначением.
* Ситуация с продажами.
По состоянию на 9 сентября заключено договоров ДДУ с поступлением денежных средств на счета эскроу, на сумму почти в 5,5 млрд.руб.
Что превышает полученное от банка, к тому же моменту времени, проектное финансирование в размере 4,8 млрд.руб.
Это означает, что заёмное финансирование от банка, которое получает застройщик, осуществляется под минимальный процент (1-3% годовых), что благотворно сказывается на экономике всего проекта.
Кроме того, значительное снижение продаж (приведённый график отражает ситуацию на август), которое произошло у этого застройщика:
никаких проблем с получением финансирования со стороны банка не создаст.
Дело в том, что этот застройщик работает с Банком ДОМ РФ. А согласно нормативным документам именно этого банка (я знакомился с ними), при заключении соглашения с застройщиком о предоставлении проектного финансирования, банк должен исходить из графика реализации площадей, которые позволят обеспечить поступление денежных средств в размере не менее 70% от суммы займа для этого застройщика.
По состоянию на 9 сентября реализовано площадей на 5,5 млрд.руб, что составляет от планируемой суммы займа в 9,4 млрд.руб. почти 60 %.
То есть несмотря на то, что до окончания строительства еще 1 год и 3 месяца, план по продажам уже практически выполнен.
Никаких проблем с продажами у застройщика нет.
* Прибыльность проекта.
Очень важно, чтобы проект для застройщика был прибыльным.
Если он убыточный, есть риск, что застройщик не доведёт его до конца.
Оценим приблизительную маржинальность этого проекта.
Общая площадь жилых помещений ЖК, составляет: 58 324 м2
По состоянию на 9 сентября реализовано 22213 м2
На общую сумму 5,476 млрд.руб.
Не реализовано 36111 м2.
Если исходить из последней, известной из открытых источников, продажной цены августа в 294 тыс.руб.м2,
то размер оставшейся выручки может составить 10,616 млрд.руб.
Таким образом, общая итоговая выручка, только лишь по жилым помещениям (при том, что на продажу имеются также нежилые площади коммерческого назначения, и машиноместа в подземном паркинге) может составить, около 16,092 млрд.руб.
При том, что сметная стоимость строительства составляет всего 8,25 млрд.руб.
Строительство ЖК «Авиатика» является высокомаржинальным проектом.
* Риски, связанные с застройщиком.
Несмотря на указанную аудиторами в своём заключении по итогам 2020 года неопределённость, связанную с сомнениями относительно способности застройщика выполнять финансовые обязательства перед своими контрагентами (из-за отрицательной величины чистых активов застройщика, то есть ситуации, при которой величина долгов превышает величину всех его активов)
А также несмотря на показанные по итогам 1-го полугодия 2021 года промежуточные убытки в размере 62 млн.руб.
Никаких проблем в этих промежуточных результатах я не вижу.
Строительство осуществляется не за счёт своих, а за счёт заёмных денежных средств, которые предоставляются в достаточном объёме.
Проект высоко маржинален и ведётся хорошими темпами. Чуть больше, чем через год, строительство будет закончено. Счета эскроу будут раскрыты, и те незначительные промежуточные убытки, которые демонстрирует застройщик в настоящий момент, будут перекрыты полученной значительной прибылью.
Финансовые риски застройщика, не являются сколько-нибудь значительными.
* Как застройщик строил раньше.
Никак. Для застройщика АО «Э.К.Девелопмент» данный проект является первым.
Вывод:
* Строительство ЖК «Авиатика» осуществляется застройщиком, не имеющим опыта в строительстве.
* Однако само строительство осуществляется со значительным опережением заявленного графика.
* При этом, застройщик не имеет проблем с финансированием.
* А так же, не имеет проблем с продажами.
Какие-либо риски при покупке квартиры в этом ЖК отсутствуют.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
Все статьи блога ЖКфобия о недвижимости.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
