Всем привет!
Основу любой деятельности составляет точность и четкость используемых понятий.
Люди, применяющие нормы законодательства пытаются усидеть на нескольких стульях и применять одну и ту же норму к различного рода правоотношениям (например, смешивать техивентаризацию, проектные работы и кадастровый учет).
Данный вопрос мною описан на фоне получения информации после общения с одним из государственных регистраторов прав на предмет того, почему наша площадь не соответствует площади в проекте, что это вообще за площадь в проекте и почему мы не предоставляем документы, подтверждающие изменение площади.
На мой субъективный взгляд сейчас у нас наблюдается полнейшая бессмыслица и непонимание к тому, какая площадь нужна, как она определяется и для каких целей.
Ниже я опишу как должны работать проектировщики, как должны работать техинвентаризаторы и как должны работать кадастровые инженеры в контексте определения площадей.
Проект
Данный пласт деятельности является наиболее широким и требовательным в контексте определения необходимых значений.
Данное утверждение справедливо и для общественных здания и сооружений, и для жилых многоквартирных домов и для индивидуальных жилых домов (СП 118.13330.2012, СП 54.13330.2016, СП 55.13330.2016).
- 1. Полезная площадь
Это сумма площадей всех размещаемых в здании помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт и помещений (пространств) для инженерных коммуникаций;
- 2. Расчетная площадь
Это сумма площадей входящих в здание помещений, за исключением:
коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов;
лифтовых шахт;
помещений и пространств, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.
В расчетную площадь не включается пространство под наклонной поверхностью ниже 1,5 м.
- 3. Общая площадь
Это сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).
Площадь этажа следует измерять на уровне пола в пределах внутренних поверхностей (с чистой отделкой) наружных стен.
Именно эта площадь нам интересна больше всего.
Примечательно, что, если обратиться к СП для многоквартирных домов, то там такое же определение, но с изменением одного слова: Площадь этажа измеряют между внутренними поверхностями наружных стен на уровне пола (без учета плинтусов).
Есть определенная каста людей, которые считают, что и «в пределах» и «между» означает просто тот факт, что площади следует измерять только там, а не, например, снаружи.
В этом нет никакой логики, потому что и ежу понятно, что площадь здания измеряется между его внешними стенами.
Тут смысл совсем другой.
Что «в пределах», что «между», означает, что площадь, которую занимают все конструктивные элементы: внутренние стены и перегородки, обшивки, венткамеры, колонны и т.д., также должна входить в общую площадь здания.
БТИ
Вообще, если говорить с юридической точки зрения, БТИ обязаны руководствоваться такими же СНиП и СП, что и проектировщики.
В самой инструкции 37 указано, что площадь здания следует определять по СНиП (это п. 3.38).
Тут напрашивается вопрос о действительности такой инструкции, потому что сейчас на смену СНиП пришли СП, поэтому говорить о том, что нужно пользоваться СНиП – некорректно.
Я уже писал об этом, что на практике БТИ выдумало свою площадь, которая получается посредством сложения всех помещений внутри здания (абсолютно всех).
Т.е., теоретически, можно было бы привести отсылку, что это они считают расчетную или полезную площади, которые предусмотрены СП и действительно являются суммой площадей помещений, но в эти площади не входят лестницы, коридоры и т.д.
БТИ же все складывает и говорит, что вот она – общая площадь здания – это в корне не верно и привело к массовым несоответствиям из-за которых сейчас множество собственников имеют проблемы при попытке произвести какие-нибудь изменения в объекте.
Кадастр
В настоящий момент мы имеем требования Приказа Росреестра №П/0393, который, как и многие другие положения кадастра, повторяет сведения СП, а именно:
Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
При этом:
Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Расстояния, применяемые для определения площади этажа, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола (при этом плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха не учитываются).
8.4. В площадь этажа нежилого здания, сооружения включаются площади:
балконов (внутренних в зрительных и других залах), лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа…
Т.е. нужная нам площадь объекта для кадастра должна получаться как площадь всего пространства между внутренними поверхностями наружных стен объекта и никак иначе.
Вывод
Проектные площади – это разные виды площадей, один из видов которых применим к кадастру недвижимости. Остальные виды площадей также считаются, но фактически не применяются ни для чего.
Площади БТИ (я имею в виду то, как фактически работают все БТИ) – это выдуманная ими площадь, которая не может быть применена нигде, но на основании которой поставлены на кадастровый учет в 2013г. абсолютно все объекты недвижимости. Задача техучета и площадей БТИ – это фиксация и получение информации об объектах жилого фонда на территории РФ (информация ради информации, как я уже много раз подмечал).
Площадь для кадастра – это наибольшая из проектных площадей и в площадь объекта входит все то пространство, которое находится внутри здания, за редкими исключениями.
#кадастр #кадастровый инженер #росреестр #право #требования #площадь дома #проект #бти #отличия #законы