Довольно популярный способ решения жилищной проблемы в современной России – покупка несуществующей квартиры.
Украинские или молдавские трудящиеся еще только начинают ковыряться экскаватором в земле, закладывая фундамент, а застройщик уже
предлагает заплатить ему деньги за будущее жилище. Чтобы купить себе место в непостроенном доме, приходится заключать договор, по которому человек из покупателя превращается в инвестора – некое частное лицо, финансирующее строительство.
Однако после того, как нужные бумаги подписаны и уплачены десятки тысяч долларов, новоявленный инвестор иной раз сталкивается с такими проблемами, которые невозможно решить без посторонней дорогостоящей юридической помощи. Сам я как раз такой помощью и зарабатываю на жизнь, и мне бы не надо давать вам бесплатных советов. Однако я прекрасно понимаю, что гораздо выгоднее любыми способами поддерживать здоровье своих сограждан, чем держать их в неведении, чтобы потом они годами судились и тратили деньги не столько на юристов, сколько на психиатров.
Так что лучше приведу классический пример неприятной ситуации, в которую попадали частные инвесторы, мечтающие о квартирах. Итак, гражданин хочет купить квартиру у известной компании «МиссисипиСтрой» (назовем ее так из соображений корректности) и заключает с ней инвестиционный договор. В этом документе ему вменяются в обязанность три в общем-то простые и не вызывающие подозрений вещи: а) внести задаток в момент заключения договора; б) внести предоплату; в) оплатить 100%инвестиций до момента ввода дома в эксплуатацию. «Миссисипи-Строй» обязуется после сдачи дома в эксплуатацию передать инвестору квартиру «как долю от результата участия в совместном строительстве».
Тоже вроде бы нормально и не вызывает подозрений: в бумагах «доля» достаточно подробно определена. Точно названы вид будущей квартиры (например, однокомнатная), ее площадь, этаж и прочее. Ошибиться, кажется, невозможно. И вот инвестор, предвкушая скорое новоселье, платит задаток, потом еще 20-25% полной стоимости – и начинает ждать. Наконец радостный момент: дом построен. «Можете приехать посмотреть…» И очень запросто может обнаружиться, что площадь построенной квартиры отличается от той, о какой договаривались. Квадратных метров, допустим, окажется меньше или больше. Как быть?
Хорошо, если у вас есть деньги, чтобы доплатить, или покладистость, чтобы согласиться на меньшую площадь. А ну как вы упретесь, решите плюнуть и вернуть себе задаток с первоначальным платежом? К сожалению, практика показывает, что застройщики не любят расставаться с деньгами. Дураки не дураки, а 30-40 тысяч долларов предоплаты с носа имеют. Деньги – в банк, под проценты. Так что будьте уверены: если вы захотите отказаться от не соответствующей вашим требованиям квартиры, никакой «Миссисипи-Строй» возвращать предоплату не станет, ссылаясь, кстати, на договор, в котором такой возврат не предусмотрен.
Там предусмотрена дежурная фраза типа «в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации», означающая, что вы скорее повеситесь, чем отсудите эти деньги. Уверяю вас, «Миссисипи-Строй» предложит следующий вариант: подождать, пока будет сдан дом и продана квартира, тогда и получить причитающееся. Либо застройщик подскажет другой удобный ему выход: купить у него квартиру и продать ее потом самостоятельно хоть втридорога.
Дело в том, что в таких случаях
не совсем корректно использовать терминологию, применяемую в договорах об оказании услуг или о купле-продаже, поскольку инвестиционные договоры, о которых идет речь, называются, как
правило, «договорами о совместном участии в строительстве», то есть являются такими договорами, для которых нет специально предусмотренных нашим Гражданским кодексом правил.
Что же делать? Честно сказать, совет банальный: нельзя ли перед тем, как присоединиться к инвестиционному договору, прочитать его внимательно и подумать? Если хоть что-нибудь – ну совсем чуть-чуть – непонятно, покажите договор юристу. Можно поступить еще проще. Читая договор, смотрите на него не с точки зрения ваших интересов, а с точки зрения
застройщика. Подумайте, что бы вы сделали, чтобы облапошить самого себя