Иногда в жизни складываются ситуации, когда необходимо срочно продать квартиру.
Не зависимо от причины, по которой без продажи квартиры не обойтись, закономерно назревает вопрос: как быстро продать свою квартиру и получить за нее максимальную цену.
На бытовом уровне мы все понимаем
чтобы товар продать быстро, нужно установить на него такую цену, которая будет максимально привлекательна для покупателя. И если рынок конкурентный (а рынок недвижимости именно такой), необходимо снижение цены по сравнению с другими аналогичными предложениями.
Так ли это на самом деле? Попробуем вместе разобраться и рассмотрим ТРИ РАЗНЫХ способа, которые предлагают нам специалисты по недвижимости.
Первый способ — это срочный выкуп квартир
В интернете много объявлений, где предлагается:
- выкуп квартир по рыночной цене;
- деньги сразу;
- платим больше чем другие;
И так далее. Каждый может сделать подобный запрос и увидеть схожие варианты.
В реальности:
Срочный выкуп - это рабочий вариант, если хотите продать быстро и не сильно важно, за какую цену.
Но если хотите продать по рыночной цене – лучше выбрать другой способ.
Почему?
Предлагаем подумать и посчитать
Необходимо понимать, что это бизнес, а не альтруизм. То есть выкуп будет там, где будет заработок выкупщика. Он возможен, если покупка позволит значительно заработать на перепродаже.
Рассчитаем по какой стоимости выкуп будет экономически целесообразен для профессионала, занимающегося выкупом жилья.
Квартира для примера: с условной оценочной стоимостью 20 млн рублей и площадью 70 кв.м. в среднем состоянии пригодном для жилья, без проведения предпродажной подготовки.
По какой цене возможен срочный выкуп, и будет ли эта цена рыночной?
На заработок выкупщика влияет:
- стоимость вложенных в квартиру денег. Расчет необходимо делать с учетом заемных средств по ставке не менее чем 1,5% в месяц или 18% годовых. В бизнесе не бывает бесплатных средств, даже если они свои, поскольку деньги должны работать, и у любого бизнесмена подобный расчет присутствует;
- срок продажи. Продать купленную недвижимость необходимо быстро, поскольку бизнес требует оборота и прибыли;
- стоимость вложений в улучшение квартиры (покраска или обои, ламинат, сантехника, потолки и т.п.). Т.е. проведение минимального комплекса работ необходимого для приведения продажи квартиры в более привлекательный вид. Подобный ремонт будет стоить минимум 6-7 тысяч рублей с квадратного метра и составит около 0,5 млн рублей.
- стоимость оплаты сотрудников, продающих квартиру - минимум 1% от продаваемой стоимости.
Зная четыре фактора влияния, идем дальше
Допустим, срок перепродажи 6 месяцев. В СМИ часто указывается, что средний срок продажи квартиры составляет 3-4 месяца, но это без гарантий. А бизнесмену необходимо страховаться, поэтому разумно брать срок не менее 6 месяцев и более.
Итого: 6 месяцев продажи х 1,5 процентов по реальному или условному займу = 9% стоимости денег.
К ним необходимо прибавить стоимость услуг продающих сотрудников 1% и стоимость ремонта в 0,5 млн рублей.
Расходы на выкуп квартиры стоимостью 20 млн рублей составят 10%+0,5 млн рублей.
2,5 миллиона рублей затрат, которые рачительный бизнесмен должен учесть. Не рачительные на рынке не выживают.
Кроме того, бизнесмен должен заработать. И заработать не меньше, чем может потратить с учетом рисков (задержка в продаже, падение цен и т.п.). Т.е. 2,5 млн рублей минимум.
Получается для рентабельности выкупа необходимо чтобы квартира стоила около 15 млн рублей.
Плюс налоги! Выкупленная квартира будет находится в собственности менее 5 лет и на разницу между покупкой и продажей надо будет заплатить налог не менее 6%. Т.е. 300 000 рублей с 5 млн. Этот расход бизнесмен сам нести не захочет и возложит его на собственника.
Ну и с собственника в большинстве случаев берут комиссию за услуги по оформлению не менее 1% о стоимости квартиры. Т.е. еще 200 000 рублей.
Итого
Выгодная для бизнесмена стоимость выкупа составит от 14,5 млн рублей до 15,5. Максимальная стоимость выкупа установлена для бизнесмена оптимиста, который сочтет, что из-за улучшений с ремонтом сможет продать квартиру не только быстрее, но и дороже. Т.е. не за 20 млн. рублей, а за 21 млн. Но поскольку оптимисты выживают редко, скорей всего придется столкнуться с реалистом. И маловероятно что предложенная цена будет больше 14,5 млн рублей.
Дисконт в 27,5% - это реальная цена срочного выкупа, которая может варьироваться с меньшую сторону если с документами не все в порядке и деньги хочется получить сразу, а не после регистрации перехода права собственности.
При использовании электронной регистрации деньги можно получить за 10 -15 календарных дней.
Теперь выгоду этого предложения можно оценить самостоятельно.
Продолжение: читать в Части 2 по ссылке.
И еще есть Часть 3 - тоже рекомендуем прочитать для более глубокого понимания.