Вы взяли ипотеку или автокредит под залог машины, как вдруг срочно понадобилась крупная сумма денег. Можно ли продать залог, не нарушив кредитный договор? Практика показывает, что это возможно, если вы готовы пойти на определенные потери.
Главными предметами залога по кредитам являются жилье (при ипотеке и иногда при бизнес-кредитах), а также автомобили (при автокредитах). Оба залога можно продать до погашения кредита, причем весьма разнообразными способами в зависимости от условий кредита и ваших собственных предпочтений. Попробуем рассказать, как это сделать, не нарушая букв закона и кредитного договора.
Как продать квартиру при ипотеке
1. Продажа квартиры с досрочной выплатой ипотеки за счет покупателя.
Вы находите покупателя, который имеет достаточно денег, чтобы полностью погасить ваш кредит. В такому случае согласие банка на продажу квартиры не требуется. Вы просто предупреждаете кредитора, что кредит будет погашен досрочно. Банку без разницы источник денег для погашения кредита.
При таком способе продавец и покупатель сначала заключают предварительный договор купли-продажи. В договоре прописывается обязанность владельца квартиры продать ее покупателю после снятия обременения.
Затем покупатель по договору задатка передает вам деньги, которыми гасится долг перед банком.
Теперь стоит задача снять с квартиры обременение. Делается это в Росреестре или Многофункциональном центре (МФЦ). Если оформлялась закладная, вы получаете ее в банке с печатью о полном погашении кредита, после чего приносите в Росреестр или МФЦ. Если закладная не оформлялась, способ снятия обременения с жилья определяется с помощью консультации со специалистом в банке, в котором была ипотека.
Когда обременение снято, вы стали официальным владельцем жилья, но обязаны передать его тому, кто погасил кредит. Поэтому между вами заключается основной договор купли-продажи жилья. Это делается в той же форме, в которой заключался предварительный договор. Он может быть заключен в простой письменной форме, а может быть заверен нотариально.
Далее в Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру от продавца покупателю - с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Затем вы после демонстрации выписки из ЕГРН покупателю получаете оставшуюся часть денег.
Конечно, для вас продажа ипотечной квартиры с полным погашением кредита за счет покупателя — самый удобный вариант. Но покупатель при этом подвергается довольно серьезному риску. Если продавец после погашения кредита откажется соблюдать договор и возвращать задаток, покупатель может вернуть деньги только через суд. При этом, естественно, банк покупателю не поможет: он свои деньги по ипотеке получил и претензий к продавцу не имеет.
Поэтому здесь разумным компромиссом будет другой вариант.
2. Продажа квартиры вместе с ипотекой.
Здесь ваш ипотечный кредит переоформляется на покупателя вместе с квартирой.
В этом случае вы обязаны получить разрешение на сделку у банка - потому что у него появится новый заемщик, к которому в полном объеме перейдут ваши финансовые обязательства.
Если банк соглашается, он извещает вас об этом и начинает проверку платежеспособности покупателя. У покупателя банк запрашивает все документы, необходимые для оформления ипотеки.
Далее заключаются договор о переводе долга на покупателя и договор купли-продажи квартиры. Если условия самой ипотеки не меняются, банк с покупателем квартиры и кредита заключают договор уступки требования. И тот же кредит на тех же условиях будет выплачивать покупатель. Если условия ипотеки меняются, банк и покупатель заключают новый ипотечный договор.
Договор купли-продажи квартиры подписывают продавец и покупатель - банк не является стороной по этому договору.
После переоформления кредита банк перечисляет деньги за квартиру на счет продавца и сам банк регистрирует переход права собственности в Росреестре.
Если у покупателя достаточно средств, он после заключения сделки практически без потерь гасит кредит. Небольшие финансовые потери здесь неизбежны, однако они компенсируются безопасностью – тонких мест практически нет.
3. Продажа квартиры с участием банка-кредитора
По закону, если вы нашли покупателя, можно поручить продажу ипотечной квартиры самому банку. При этом способе сам банк будет заниматься оформлением документов, оценкой квартиры и снятием обременения в Росреестре.
Естественно, сначала нужно заручиться согласием банка. Если согласие получено, покупатель вносит в банк деньги на покупку квартиры. Эта сумма делится на две части – одна полностью погашает долг по ипотеке, другая идет на оплату оставшейся стоимости жилья.
После этого банк информирует Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения, а покупатель и продавец уже без участия банка заключают основной договор купли-продажи.
Затем переход права собственности к покупателю регистрируется в Росреестре, и банк перечисляет продавцу оставшиеся после погашения кредита деньги.
Этот способ наименее хлопотный, но определенные финансовые потери в виде комиссионных будут у обеих сторон.
Как продать автомобиль в залоге
Есть два вида залога автомобиля при кредите: когда ПТС у заемщика, и когда ПТС у банка. Расскажем, как действовать в обоих случаях.
1. Продать кредитный автомобиль, если ПТС остается у заемщика
Такое бывает редко, но не исключается. При этом варианте можно продать автомобиль даже без обращения к банку-кредитору. Однако лучше все-таки обратиться, потому что если банк узнает (а он может проверять залоговое имущество в ГИБДД), вам может грозить риск обвинения в мошеннических действиях.
Поэтому банк извещается о продаже, кредит гасится покупателем, обременение снимается, после чего передача прав собственности регистрируется в ГИБДД.
2. Продать кредитный автомобиль, если ПТС в банке
Когда ПТС в банке (так при автокредитах бывает в подавляющем большинстве случаев), есть несколько способов продажи автомобиля.
Когда кредитор самостоятельно находит покупателя
Его используют банки, когда заемщик перестает выплачивать кредит. В таком случае банк часто снижается цену, чтобы продать машину побыстрее и получить хоть какие-то деньги. При этом, как правило, бывший заемщик остается в долгу перед кредитной организацией. То есть, от долга перед банком заемщик таким способом полностью не избавится.
Когда нового покупателя ищет заемщик и договаривается с банком
Продавец (и заемщик по автокредиту) ищет человека, который готов купить кредитный автомобиль. Затем заключает договор с этим покупателем, получает с него деньги и досрочно погашает кредит. Банк спустя несколько дней после погашения возвращает ПТС бывшему заемщику (продавцу). А тот передает документы на машину новому владельцу. Внешне способ простой, но его сложно воплотить в жизнь, а именно - найти покупателя, готового доверить продавцу деньги в полной уверенности, что тот через какое-то время передаст ему ПТС от автомобиля.
Способ с переоформлением кредита на покупателя
При этом способе надо уведомить банк и получить его согласие. Покупатель перед походом в банк придется собрать те же документы, что и при оформлении обычного кредита.
Способ с досрочным погашением автокредита другим кредитом
Можно досрочно погасить автокредит с залогом, использовав потребительский кредит. Если сумма автокредита небольшая, а Персональный кредитный рейтинг достаточно высок, есть шанс оформить потребительский кредит на хороших условиях. Новым кредитом гасится старый, сама машина продается, а вырученными за нее деньгами вы расплачиваетесь с потребительским кредитом.
Продажа через автосалон
Он годится для тех, кто собирается покупать новое авто. Обращаетесь в автосалон, который работает с системой TRADE IN. Все юридические хлопоты, в том числе по урегулированию ваших отношений с банком-кредитором, возьмет на себя автосалон, вам лишь нужно будет подписать документы и доплатить за новый автомобиль.
Минусы этой схемы заключаются в потере 15-20 процентов от рыночной стоимости автомобиля для более быстрой продажи. А вам как покупателю придется доплачивать автосалону большую сумму, исходя из этой уценки.
Переоформление залога на другое имущество заемщика
Вы может узнать у банка-кредитора, готов ли он рассмотреть в качестве залога другое ваше имущество – например, дом или участок. Недвижимое имущество ликвиднее, поэтому есть шанс что банк переоформит залог на него. После этого вы сможете законно продать кредитный автомобиль новому покупателю.
Продажа через услугу «срочный выкуп залогового авто»
В России появились компании, которые выкупают транспортные средства, находящиеся под залогом. Обычно это делают так называемые автоломбарды. Формально обращение к ним не считается нарушением договора с банком-кредитором, если вы заранее его предупредите. После прохождения авто технического осмотра продавцу выдадут деньги, которые уйдут на погашение долга. Минусы те же, что при системе trade in – потеря 15-20% потенциальной цены автомобиля.
Почему продажа залога по кредиту неблагоприятно влияет на кредитный рейтинг
Как можно понять, если заемщику захочется продать предмет залога, у него есть для этого масса возможностей, вплоть до специально созданных сервисов. Однако лучше будет все-таки сперва хорошо подумать, прежде чем реализовать любой из описанных способов.
Дело в том, что продавать любой залог - жилье или автомашину - до погашения кредита никто из специалистов не советует.
Почему? Почти все такие схемы предусматривают досрочное погашение кредита. А это значит, что вы не пройдете полного цикла погашения, значительно опередите график платежей и потому не получите максимально возможного повышения своего Персонального кредитного рейтинга.
Скажем, если автокредит выдан на три года, а машину вы продали через год, то ваш кредитный рейтинг поднимется всего на 50-70 баллов, тогда как если бы кредит был погашен через три года, он мог увеличиться на 100-150 баллов. А высокий ПКР от 700 баллов позволяет рассчитывать на самые привлекательные условия по кредитам. В том числе ипотечным или авто.
Потому проверьте свой ПКР на сайте Национального бюро кредитных историй - это бесплатно, и подумайте, выгодно ли вам будет продавать свою квартиру или машину.
Это не позволяет расти вашему Персональному кредитному рейтингу. А иногда даже снижает его, если у вас были просрочки по автокредиту и банку экстренно пришлось искать покупателя на залоговый автомобиль. К тому же в таком случае вы остаетесь без квартиры или авто, которые хотели купить в кредит.