Коммерческую недвижимость используют для получения прибыли. Это земельные участки, здания и сооружения, офисы, склады и производственные помещения. Такие объекты можно покупать и продавать, сдавать в аренду и даже использовать для временного проживания.
Стоимость коммерческой недвижимости зависит не только от её площади, но и показателей доходности. В случае, когда они высоки, выгоднее приобрести объект в кредит, чем извлекать средства из бизнеса или годами платить арендную плату, пытаясь собрать полную сумму для покупки.
Законодательство позволяет приобретать коммерческую недвижимость не только ИП и организациям, но и физическим лицам, однако льготных государственных программ ипотечного кредитования не предусмотрено.
Площади находятся как в строящихся, так и готовых зданиях, главное, чтобы они относились к объектам капитального строительства и были свободны от обременений и имущественных прав третьих лиц.
Что с ипотекой?
Чаще всего в ипотеку покупают офисные, складские и торговые площади, апартаменты, машиноместа и небольшие помещения (до 100 кв. м) на первых этажах жилых домов. Нередко их сразу же сдают в аренду, чтобы арендной платой погашать кредит.
Практически все крупные российские банки сегодня предлагают программы ипотечного кредитования, предусматривающие выдачу займов на покупку нежилого помещения.
Коммерческую недвижимость редко покупают в ипотеку. Доля коммерческой ипотеки составляет не более 5% от общего объёма кредитования. Причина в высоких процентных ставках (от 15%, для объектов с/х — от 20%) и первоначальном взносе (15-30%), играет роль и небольшой срок кредитования, в среднем не превышающий 15 лет.
При этом банки выдвигают жёсткие требования к заёмщику и обеспечению, многих пугают и серьёзные сложности с оформлением залога.
В чём причина?
Главная проблема с выдачей коммерческой ипотеки связана с несовершенством законодательства. Закон запрещает оформлять залоговое обременение на нежилые объекты до того, как будет проведена сделка купли-продажи.
Нельзя его оформить и в момент регистрации прав, как это делают при ипотечном кредитовании жилой недвижимости. В итоге повышаются риски банков, которых фактически вынуждают выдавать займы до того, как покупатель получит право собственности.
А как на практике?
Чтобы защитить интересы кредитного учреждения, наиболее распространён алгоритм, при котором заёмщик оформляет кредит, передаёт продавцу первоначальный взнос в качестве авансового платежа и предоставляет гарантийный банковский документ на передачу оставшейся суммы.
Залоговый договор оформляется после оформления сделки купли-продажи, на помещение накладывается обременение, и только после этого банк перечисляет бывшему собственнику оставшуюся часть суммы.
Менее популярно:
- Предварительное оформление залога продавцом и продажей площадей с обременением.
- Регистрация новой фирмы, на которую переписывают объект недвижимости, а затем покупатель приобретает её за кредитные средства.
- Предоставление заёмщиком в качестве обеспечения другого принадлежащего ему объекта недвижимости.
Страхование ипотеки на коммерческую недвижимость
Чтобы защитить интересы кредитора при оформлении ипотеки, покупатель обязан застраховать залоговое имущество в пользу банка.
Страхуют от рисков утраты и повреждения помещения в результате воздействия огня, воды, стихийных бедствий и противоправных действий злоумышленников.
Страховку можно каждый год переоформлять на сумму, равную величине остаточного долга, или защитить не только интересы финансового учреждения, но и собственника, оформив её на полную рыночную стоимость коммерческой недвижимости.