Приветствую всех!
Я юрист Беляев Александр Евгеньевич, ООО "Практика и консалтинг". Представляю интересы граждан в судах Москвы и Санкт-Петербурга.
Коммунальные квартиры СПБ и Москвы - это тяжелое наследие советской эпохи.
Помните, у Ильфа и Петрова, как иронично говорил великолепный Остап "тяжелое наследие царского режима"? в сцене, где "сироты" поедали квашенную капусту из бочки.
В коммунальных квартирах между родственниками и соседями часто происходят конфликты, которые порой перерастают в семейные споры.
В Москве можно встретить такое юридическое понятие как "квартира коммунального заселения". В Питере - "доля в праве".
Понятия нетождественные.
Но вот в Питере я ни разу не встречал документа в свидетельства о праве собственности, где черным по белому было бы определено "квартира коммунального заселения".
Поэтому можно сколько угодно молотить себя в грудь кулаком, орать и вопить о "культурной столице", но такой простой правовой вопрос как отказаться от "доли в праве", переделав его на "комнату № 1 или № 2 в квартире коммунального заселения" государственные регистраторы СПб не решают.
Ладно. теперь к долям.
Открываем ст. 250 ГК РФ "Преимущественное право покупки"
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Цитата закончена.
Это императивная норма материального права. Её требование обязательно.
Если один из собственников коммунальной квартиры продаст свою долю, минуя остальных собственников, то здесь нарисуется хороший судебный процесс в СОЮ (суде общей юрисдикции).
Поэтому важно получить отказ.
Важные детали для судебного процесса
- цена проданной доли;
- процессуальный срок;
- ходатайство об обеспечительных мерах по иску;
- наличие у клиента денежных средств (не только на оплату жилья, но и услуги юриста);
Договор должен быть оплачен по цене, которая согласована в договоре (ст. 424 ГК РФ). Не нравится, идешь лесом.
Процессуальный срок - три месяца.
Пропустил три месяца? Во время не обратился с иском в суд? Проглоти, прожуй и успокойся. Иди попяль зомбоящик.
Правовая позиция из Постановления Пленума:
В случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.
Нет денег на квартиру, нечего затевать судебное разбирательство.
Опять же сходи и попяль зомбоящик. "Соловьиный помет" и Познер научат тебя правильной жизни.
Для художественной убедительности сошлюсь на Определение ВС РФ от 24 мая 2016 г. N 5-КГ16-66.
В данном Определении указана обязанность истца положить на счет судебного департамента баблевич при подаче иска.
Нет денег, сиди и кури бамбук!
Придём пример.
Доля в праве была продана за 2, 5 миллиона рублей. Хочешь судебный процесс? Не вопрос.
Зашвырни на депозит Судебного департамента 2, 5 миллиона рублей. Нет денег?
Тогда сиди дома! Тебе нечего ходить в суд! Ты живешь не при "развитом социализме" эпохи Брежнева!
Ты живешь в эпоху воинствующего агрессивного капитализма эпохи Гениальнейшего Правителя!
Не нравится эпоха, изобрети Машину Времени и лети в другую эпоху.
Не нравится законодательство Гениальнейшего Правителя, тогда выбери себе законодательство той страны, которая тебе по душе и эмигрируй в нее.
Здесь канал циничного юриста, который принимает законодательство страны в том виде, в каком оно существует в реальности, а не в твоём идеалистическом сознании!
Вот моя статья на тему Перевод прав и обязанностей покупателя. Там приведены примеры из судебной практики.
Есть старое, но действующее Постановление Пленума Верховного суда от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом».
Еще один момент. Хороший уважающий себя юрист бесплатно работать не будет.
Средняя цена судебного процесса по гражданскому делу в Санкт-Петербурге будет стоить от 40 000 до 90 000 рублей.
Средняя цена судебного процесса по гражданскому делу в Москве будет стоить от 50 000 до 130 000 рублей.
Нормальный уважающий себя клиент никогда не скажет юристу "У меня нет денег!"
За жилищный спор надо платить!
Теперь о ходатайстве о наложении обеспечительных мер по иску в порядке ст. 139, 140 ГПК РФ:
Вот залил видео недавно.
Заслуживает внимания к изучению Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 N 18-КГ19-121