Почему покупка квартиры с перепланировкой – всегда риск. Даже если на первый взгляд так не кажется.
Сколько квартир в России с неузаконенной и незаконной перепланировкой? Огромное количество. И с каждым годом таких квартир будет больше.
Сделать из стандартной квартиры что-то такое, что расширило бы полезную и/или жилую площадь – мечта каждого владельца. Вынести оконной блок соединяющий комнату/кухню и балкон – легко. Арка на входе на кухню – тоже можно.
Лёгкость, с которой люди меняли в своих квартирах размеры комнат, утепляли балконы и переносили мокрые точки, лично меня давно не удивляет.
«Моя квартира – что хочу, то и делаю!» – известная позиция владельцев квартир с перепланировками.
Безусловно, в каких то случаях перепланировка возможна и будет совершенно законна. Но большинство случаев – это либо неузаконенная перепланировка (то есть она в принципе возможна, но собственник решил не заморачиваться с ее официальным оформлением), либо незаконная.
Когда покупатель покупает квартиру с помощью ипотечного кредита, банк всегда проверяет квартиру на наличие незаконных перепланировок. Уже в требованиях к объекту недвижимости содержатся останове стоп факторы по перепланировки.
Но на неузаконенные изменения в квартире часто банки смотрят более лояльно. И разрешают приобретать такие квартиры в ипотеку, предварительно взяв с заемщика обязательство в течение определенного срока (обычно – полугода) узаконить перепланировку или привести в первоначальный вид.
И покупатели радостно соглашаются на такое условия.
Догадайтесь, сколько из них выполняют это свое обязательство?
В моей практика – ноль. Ровно ноль человек привели квартиру в первоначальный вид или узаконили перепланировку.
Но рано или поздно придется это делать.
В 2014 году с моей помощью покупал квартиру один чиновник. Тогда он считал, что эта квартира – последняя городская недвижимость в столице. Поэтому выбирал тщательно. И выбрал квартиру, которая ему и правда нравилась.
Большая, светлая в новом доме. Только была в квартире не совсем законная перепланировка. Точнее – там было неузаконенная и незаконная перепланировки.
Мы договорились с фотографом оценочной компании, чтобы он нашел такой ракурс, чтобы незаконные изменения не было видно на фото в оценочном альбоме.
В итоге он купил эту квартиру, написав стандартное заявление-обязательство о том, что в течении полгода обязуется привести квартиру в первоначальный вид или узаконить имеющиеся изменения.
Все шло хорошо до 2019 года. Когда этого чиновника выгнали с его работы. И он решил продать эту большую квартиру, взамен купив жилье поменьше. Тем более, что ипотека было давно выплачена.
Продавал сам, я ему не нужен оказался.
В какой-то нему приходит ипотечный покупатель, которому нравится эта квартира. Они с собственником быстро договариваются об условиях продажи и заключают договор задатка.
В процессе оценки выясняется про незаконный и неузаконенные перепланировки.
И банк накладывает вето на квартиру.
Собственник сразу же звонит мне и начинает меня обвинять в том, что в 2014 году я «обманул наглым образом». Ведь он «ничего не знал про перепланировки».
Кричал он много и громко и грозился всем рассказать, какой я «проходимец»
Доказать, что все было совсем не так, мне помогла привычка хранить все email.
Я поднял переписку между мной, чиновником и банком пятилетней давности и нашел письмо от банке
В нем помимо всех документов которые клиент должен был подписывать на сделке оказалось и то самое заявление-обязательство. Которое доказывало, что тогда еще чиновник знал о перепланировках в квартире.
После того, как я переслал это письмо и нашу переписку по незаконной части изменений, мой теперь уже бывший клиент извинился и спросил что же ему делать?
А выбор оказался невелик – либо узаконивать и устранять изменения в квартире, либо отказаться от ипотечных покупателей.
Он выбрал второе, но продал свою квартиру лишь в сентябре 2020 года.
Думаю, он не пожалел о такой поздней сделке.
#квартира #недвижимость #покупка квартиры #продажи #продажа квартиры #перепланировка квартиры #жизненная история