Аналитики федеральной базы объявлений «Мир квартир» тут порадовали общественность свежим отчетом о динамике цен на недвижимость. В числе прочего они представили топ-20 регионов и отдельных городов по росту цен на недвижимость с начала года. Некоторые цифры поистине феноменальны:
- Сочи +77%,
- Краснодар +50%,
- Симферополь +34%,
- Севастополь +31%.
Невидимая рука рынка во всей своей красе!
Разумеется, на таком фоне все рассказы про то, что льготная ипотека способствует решению жилищной проблемы, начнутся звучать, мягко говоря, неоднозначно, ведь на самом деле происходит обычный разогрев рынка и по факту люди нисколько не улучшают жилищные условия, а просто приобретают те же квадратные метры за большие деньги (а иногда и меньшие квадратные метры: недаром в России бум продаж так называемых "студий" по 16-20 квадратных метров; напомним, что однокомнатные хрущевки еще 60 лет назад были по 30 метров).
И все же на общем фоне показатели южных городов выглядят феноменально. В чем тут дело?
Причин несколько.
Во-первых, хороший климат.
Кубань и Крым - это так называемая "Теплороссия", то есть те немногочисленные регионы, где действительно комфортные условия ждя жизни (недаром греки колонизировали Черноморское побережье еще 2500 лет назад - и это без газа и мазута). Подобный климат существенно повышает качество жизни (меньше проблем со здоровьем, меньше издержек на решение сезонных климатических проблем в части содержания дома или ведения бизнеса, больше возможностей для отдыха).
Люди массово мигрируют именно в Краснодарский край: никто не хочет жить в условном Магадане или Сыктывкаре - люди хотят солнца, тепла, свежих фруктов, пляжей. К тому же в регионе есть рабочие места в сельском хозяйстве, промышленности и сфере услуг, есть неплохие вузы, есть здравницы. То же, пусть и в меньшей степени, касается и накачиваемого федеральными деньгами Крыма.
Во-вторых, юг привлекает инвесторов.
Большое количество недвижимости приобретается теми, кто на самом деле не собирается жить в этом регионе, но собирается сдавать или перепродавать апартаменты, квартиры, дома. Разумеется, подобные (спекулятивные по своей природе) операции ведут к росту спросу - и, разумеется, к росту цен. А выгодно ли сдавать или перепродавать квартиры? Очевидно, да: представьте, что Вы купили квартиру год назад - сегодня Вы уже смогли бы получить от 25 до 120%(!) прибыли (в зависимости от локации и конкретного объекта).
Конечно, бесконечным такой рост не будет, но пока возможность заработать на этом есть!
Сдавать же квартиры в Сочи можно практически круглогодично (благо, с недавних пор это не только летний, но и зимний курорт), да и крымские города стали пользоваться спросом не только в летние месяцы.
Сегодня квартиры в Сочи стоят уже как в Москве (квадратный метр за 200, 250 и даже 300 тысяч уже не редкость), а цены на квартиры в Севастополе и Краснодаре догоняют цены на квартиры в Подмосковье.
В-третьих, иногда случается комбинация факторов 1 и 2.
Изрядная доля покупателей рассуждает следующим образом: в летние (или наоборот зимние) месяцы будут отдыхать сам или буду отправлять на отдых своих родственников (как детей, так и великовозрастных родителей), а в остальное время буду сдавать, отбивая тем самым вложения и закрывая платежи по ипотеке. Наиболее часто подобная логика встречается у покупателей недвижимости в курортных городах.
Разумеется, свое влияние вносит и пандемия.
Многие зарубежных страны по-прежнему недоступны (или доступны при выполнении целого ряда условий). Таким образом, россияне продолжают познавать прелести внутрироссийского туризма и временной релокации: многие специалисты (в том числе хорошо зарабатывающие), перейдя на удаленную работу еще год назад, продолжают оставаться на ней. А в таких условиях лучше работать с видом на море или горы, нежели с видом на сибирскую тайгу, уральские промзоны или московские автомагистрали.
***
А что там в других городах?
А в других крупных городах цены на недвижимость также растут, минимизируя эффект от низких ипотечных ставок:
- города Подмосковья +24%,
- Казань +24%,
- Нижний Новгород +21%,
- города Ленобласти +20%,
- Хабаровск +18%,
- Новосибирск, Тюмень, Иркутск +17%,
- Владивосток +15%,
- Екатеринбург +14%.
На этом фоне столица со своими +7,5% с начала года выглядит весьма скромно :) да и в СПб всего +10%.
О чем этом говорит? Это говорит о сохранении тенденции на "скукоживание" России. Население стягивается в 30-40 крупнейших городов и формирует высокий спрос на недвижимость там, где есть хоть сколько-нибудь приемлемые условия для труда, учебы и просто жизни. Все очень просто. Есть хорошие вузы в Казани и Екатеринбурге - люди стремятся попасть в них на учебу и затем остаться в этих городах работать. Есть новостройки в Иркутске и Новосибирске - люди стремятся переехать в новые квартиры, покинув деградирующие и ветшающие райцентры и тем более сельские населенные пункты.
Напомним невеселую статистику: в 73% российских городов строительство не ведется вообще, еще в 20% городов объемы нового строительства крайне невелики.
В таких условиях не стоит удивляться, что новые квадратные метры в оставшихся 7% городов пользуются повышенным спросом и непрерывно растут в цене.