Изъятие квартиры – то есть недвижимого имущества гражданина – возможно только по решению суда. И для того, чтобы оно произошло, нужны очень серьезные основания. Как правило, все подобные случаи укладываются в три основных повода:
- Нарушения в процессе купли-продажи недвижимости;
- Нарушения в процессе эксплуатации квартиры, представляющие угрозу для здоровья и имущества третьих лиц;
- Долги по финансовым обязательствами собственника.
Самая частая причина нарушений в ходе купли-продажи недвижимости – желание сэкономить и обойти какие-то неудобные требования закона при заключении сделки. Например, купить заведомо «непродаваемую» квартиру или купить ее с нарушением прав прежнего владельца.
Есть исключение из этого правила, которое може возникнуть при легальной сделке и без намерения нарушить закон: т.н. «преступная цепочка». Квартира была куплена нормально, но кто-то из ее предыдущих собственников нарушил закон и из-за этого по цепочке будут отменены все последующие сделки с этой квартирой, недвижимость будет, соответственно, изъята у последнего владельца.
Типичные нарушения при купле-продаже, которые ведут к отмене сделки и/или изъятию квартиры это:
- Покупка арестованной или заложенной на момент продажи квартиры
- Покупка квартиры, находящейся в совместной или долевой собственности без согласия второго супруга, владельцев других долей и т.п.
- Покупка, нарушающая права несовершеннолетних или недееспособных собственников квартиры или долей в ней.
- Покупка квартиры, на которую имеются притязания третьих лиц, например споры по поводу наследства или при разводе.
- Покупка квартиры с долгами по ЖКУ, сопоставимыми со стоимостью самой квартиры (покупатель не проверил, а продавец скрыл в процессе продажи), если управляющая компания подаст иск в суд, а квартира не является единственным жильем.
Ключевое условие для изъятия за нарушения в процессе эксплуатации квартиры – угроза для жизни, здоровья и имущества третьих лиц. Сдача внаем в обход уплаты налогов к таким нарушениям не относится. Изъятие квартиры является крайней мерой, стандартная процедура предусматривает перед этим штрафы и предписание об исправлении выявленных нарушений. К подобным нарушениям относятся:
- Нарушение норм пожарной безопасности, санитарных норм и правил проживания. Если нарушения носят особо опасный характер или собственник квартиры не желает принимать меры к их исправлению и отказывается платить штрафы, дело будет передано в суд и квартиру изымут.
- Нецелевое использование квартиры. Жилье можно использовать для проживания, но в нем нельзя организовывать офис, ресторан, клуб, производство, медицинский кабинет или другой бизнес, для которого обычно используется коммерческая недвижимость. Особенно если в процессе нецелевого использования создается угроза благополучию остальных жильцов многоквартирного дома. Меры будут аналогичными – сперва штрафы и предписание исправить нарушения, если не подействуют, то суд и изъятие.
- Проведение несогласованных перепланировок, особенно с захватом общедомового имущества (площади коридоров, кладовок, лестничных площадок и т.п.) или с вмешательством в конструкцию и инженерные системы дома (целостность несущих стен и каркаса, блокировка вентиляции, переделка отопления, перенос «мокрых зон»), угрожающим жизни и здоровью других жильцов. На первом этапе будет штраф и предписание вернуть жилье в соответствующее техплану состояние. Но если последствия перепланировки будут особо опасны или их исправление явно превышать возможности нарушителя и или нарушитель откажется все исправлять в положенный срок, то квартира будет изъята по суду и реализована с торгов, а средствами от продажи профинансируют ремонт.
Изъятие квартиры по «финансовым» причинам в основном касается различных долгов, которые наделал собственник.
- Задолженности по ЖКУ. Если накопилась задолженность за оплату ЖКУ, сопоставимая со стоимостью квартиры, то управляющая компания может подать в суд и квартиру (если она не единственное жилье заемщика) и суд может постановить изъять квартиру. Средствами от продажи с торгов будет компенсирована задолженность.
- Задолженность по кредитам, где квартира выступает залогом. Это может быть ипотечный или залоговый кредит. Если задолженность составит более 5% рыночной стоимости квартиры при сроке 3 или 6 месяцев (зависит от договора), то банк обратится в суд для обращения взыскания на имущество должника. Особо нужно отметить, что на залоговую недвижимость не действует «иммунитет единственного жилья» и ее изымут в любом случае.
- Задолженности по иным кредитам. Имущество должника, включая недвижимость, может быть изъято для компенсации задолженностей по кредиту. Но единственное жилье для этого изъять не могут, только вторую квартиру или квартиру, которую суд признает роскошью, значительно превышающей установленные нормативы.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.