Подмосковная тишина
Рынок загородного строительства в Подмосковье долго считался уделом индивидуалов, небольших строительных компаний и «нишевых» девелоперов. По сравнению с 15-миллионной Москвой это был микрорынок, причем в основном вторичный (объем первичного предложения здесь не превышал 5%). Территория этого рынка обозначалась не вполне позитивным словом «замкадье». Если квартира в Москве признавалась необходимостью, под которую копились личные деньги, мобилизовывались семейные ресурсы и брались кредиты, то подмосковный дом большинством москвичей воспринимался как «дача с участком» — приятное, но необязательное дополнение.
Начало больших перемен
Перемены на стагнирующем рынке «загородки» зрели давно и подспудно. Триггером послужил ковид — по данным ЦИАНа, в 2020 году просмотры объявлений об аренде домов в Подмосковье утроились по стравнению с прошлым годом (см. график).
После резкого пика спрос на «загородку» успокоился, но остался примерно на 20% выше, чем до пандемии.
Из арендаторов в покупатели
Новые арендаторы пришли во время локдауна и быстро оценили преимущества загородного образа жизни. С одной стороны — все плюсы цивилизации, включая быстрый интернет и хорошие дороги. С другой — приватность, близость к природе и недостижимое в городе чувство простора и свободы. Выяснилось, что в ближайшем Подмосковье приятнее жить и работать. Московская «двушка» в 60 квадратных метров легко превращалась в подмосковный дом площадью 150. Люди, пару лет назад не планировавшие переезд за город, стали новыми домовладельцами. Число сделок купли-продажи за год выросло в два раза.
Новые сегменты
Вновь пришедшие покупатели разделились на несколько сегментов:
— аудитория таунхаусов. Не все готовы сразу решиться на дом. Таунхаус выглядит разумным компромиссом между квартирой и отдельным домом;
— покупатели собственного дома как первого жилья. Эти люди не считают, что загородный дом нужно приобретать только после покупки квартиры. И они могут работать удаленно без ущерба для своих доходов;
— частные инвесторы, приобретающие дома с коммерческими целями (как правило, для последующей сдачи в аренду). Им интересны унифицированные хорошо проработанные предложения с развитой инфраструктурой, в первую очередь — коттеджные поселки бизнес- и комфорт-класса.
Большая земля, маленький рынок
При взгляде на карту Подмосковье в сотни раз больше Москвы. Это впечатление обманчиво — земли много, но предложение небольшое. Приток новых покупателей быстро привел к дефициту. По данным ЦИАНа, объем экспозиции загородной «вторички» сократился на 22% (июль 2020 — июль 2021), а цены выросли в среднем на 20%. Больше всего не хватает домов среднего класса (100-150 кв.м).
А что в Москве?
Затянувшийся строительный бум привел к тому, что хороших площадок для жилой застройки в столице почти не осталось. Сегмент коммерческой недвижимости простился с прежней маржинальностью — покупателей становится меньше, арендаторы переходят на «удаленку», а эксплуатационные расходы и стоимость кредитов растут. Покупатели считают цены на московскую недвижимость заоблачными. Ипотека уже не так доступна, как год назад. Для столичных девелоперов Подмосковье с его дефицитом ликвидных предложений выглядит все привлекательнее. Глобальные тренды только поддерживают движение людей и денег за город.
Что за тренды?
Их три, и они прослеживаются во всем мире:
— деурбанизация, когда личное окружение становится важнее большого города. Важно то, что рядом; живи там, где работаешь; приоритет контакту с семьей; меньше транспорта — так экологичнее и безопаснее;
— распространение дистанционных форматов работы и учебы, чему очень помогают быстрый и дешевый интернет, а также всевозможные приложение и платформы для встреч, презентаций и обучения онлайн;
— ограничение перелетов, вынуждающее людей тянуться к природе.
Планы девелоперов
Столичные застройщики уже вышли на рынок подмосковного коттеджного строительства. Их присутствие будет только расширяться. Они фокусируются на создании благоустроенных поселков с развитой инфраструктурой и домами в среднем ценовом сегменте. Прямая речь крупнейшего московского застройщика — тому подтверждение.
Прямая речь
«Хорошего продукта для загородных поселков жилья просто не существует, и мы решили запустить такое направление. Мы активно работаем и покажем вам результаты в скором времени».
Сергей Гордеев, генеральный директор группы компаний «ПИК».
Вывод
Вслед за лидерами рынка в Подмосковье придут другие московские девелоперы. В окружении Москвы появятся благоустроенные поселки с развитой инфраструктурой. К ним протянутся качественные дороги, а метро усилит свое проникновение в ближайшее Подмосковье. Продуманная загородная «первичка» привлечет будущих покупателей из столицы и других регионов России. Предложение будет больше, интереснее и разнообразнее. Банки расширят ипотечное кредитование «загородки». Тренд на отток из города только усилится. Жизнь за городом станет еще комфортнее, дома будут только расти в цене, а презрительное слово «замкадье»… оно уже осталось в прошлом.