Очень часто объекты недвижимости приобретаются не только за наличные денежные средства, но и с помощью безотзывного аккредитива. Популярность использования безотзывного аккредитива возросла после того, как банки снизили комиссионный процент, в силу этого покупатель недвижимости сможет сэкономить свои средства при её приобретении.
Однако, есть определенные особенности, возникающие при использовании безотзывного аккредитива. Именно о них должны знать как покупатель, так и продавец, если не все условия будут соблюдены, то сделка купли-продажи может и не состояться, например, произойдет ошибка при перечислении средств, в результате чего продавец квартиры их не получит.
О каких нюансах необходимо помнить при проведении сделки купли-продажи?
Во-первых, еще до заключения сделки у покупателя должно быть оформлено соглашение с банком, в рамках которого банк должен открыть аккредитив и выполнять поручения своего клиента по перечислению денежных средств. Только после этих действий можно говорить об оплате недвижимости безотзывным аккредитивом. Кроме того, в соглашении клиента с банком должны быть оговорены существенные условия, при которых безотзывной аккредитив считается действующим. Безотзывной аккредитив должен содержать в себе указание на срок, в течение которого он считается действующим, то есть в это время может быть осуществлена покупателем оплата приобретаемой недвижимости.
Во-вторых, покупатель квартиры должен уточнить какие комиссионные проценты установлены банком при переводе безотзывного аккредитива, может ли банк осуществить правовое сопровождение сделки, что в свою очередь может облегчить взаимодействие с продавцом.
В-третьих, нельзя проводить сделку купли-продажи до того момента, покуда заявление об открытии безотзывного аккредитива не рассмотрено банком. В этом случае, если заявление не рассмотрено, то банк не сможет открыть безотзывный аккредитив, а значит провести оплату с помощью него, следовательно, сделка по приобретению объекта недвижимости может не состояться. Кроме того, покупателю необходимо учитывать, в какой срок средства поступят на счет продавца.
В-четвертых, чтобы подтвердить приобретение объекта недвижимости следует иметь копию уведомления банка, которая свидетельствует о том, что средства поступили на счет продавца, покупатель должен узнать в какой срок банк может предоставить такое уведомление.
В-пятых, в поручении клиента на исполнение безотзывного аккредитива должен быть указан номер расчетного счета и другие реквизиты продавца, покупателя. Оплата безотзывным аккредитивом может быть произведена после обращения клиентом в любое отделение банка. Однако, стоит учитывать тот факт, что банк может в течение нескольких дней осуществить проверку документов, представленных покупателем-клиентом на исполнение поручения. Только после того, как банк проверит все документ будет осуществлен перевод средств на расчетный счет продавца объекта недвижимости.
В-шестых, некоторые условия оплаты при приобретении недвижимости могут интересовать только продавца, например, должен ли получатель средств оплатить комиссионные проценты, на какой день после перевода продавец может снять полученные средства.
Также актуальным является вопрос, может ли поручение клиента банка на осуществление платежа безотзывным аккредитивом осуществлено после непосредственно предоставления поручения или же поручение может быть направлено в банк в электронной форме.
Поручение клиента банку должно касаться именно оплаты средств безотзывным аккредитивом, срок его действия в обязательном порядке должен быть не менее 30 дней. Договор купли-продажи может содержать в себе условия, касающиеся приобретения объекта недвижимости с помощью аккредитива. Осмотрительные продавцы могут потребовать включение в договор пункта, согласно которому в случае неисполнения банком поручения об оплате аккредитива, покупатель обязан внести оставшуюся сумму наличными средствами. Кроме того, регистрация права собственности возможна только после того, как продавец получит полную стоимость недвижимого объекта.
В настоящее время при предоставлении банку документов на поручение по исполнению аккредитива необязательно предоставлять выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Отдельная необходимость получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости может возникнуть перед продавцом, если покупатель в свою очередь не предоставил данную выписку.
Опасность заключается в том, что во время получения выписки из ЕГРН недобросовестный покупатель может переоформить объект недвижимость на третье лицо.