Управляющая компания — это такая компания, которая имеет лицензию на работы по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов в соответствии с требованиями Жилищного Кодекса РФ.
Статья 162 ЖК РФ гласит, что при выборе Управляющей компании на общем собрании жильцов, с каждым собственником заключается договор на оказание услуг. Соответственно, в договоре одна сторона - это собственники жилых помещений, а вторая - это Управляющая компания. И те, и другие обязаны исполнять прописанные пункты договора, и имеют определенные права. Каждый собственник исполняет свои обязанности самостоятельно, и не отвечает за действия остальных собственников. Договор с УК заключают максимум на 5 лет, в случае, если всех устраивают условия сотрудничества, такой договор продлевается.
Управляющие компании бывают 3-х типов:
Управляющие — УК только управляет и нанимает подрядные организации для проведения работ.
Эксплуатационные — УК сама производит работы и сама за них несет ответственность.
Гибридные — часть работ производит сама УК, а для части работ нанимает подрядные организации.
УК должна вовремя предоставлять отчеты в ГИC ЖKX — это Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Они размещаются на государственном портале в открытом доступе, и их может просмотреть любой желающий, указав адрес дома. Копии данных документов должны быть размещены на сайте УК.
В конце каждого года УК может вывешивать отчет о проделанных работах на информационных щитах в каждом подъезде многоквартирного дома, но это необязательно.
Очень часто работами УК собственники помещений не удовлетворены. И на основании подписанного договора они могут попросить УК отчитаться о проделанной работе или установленных тарифах.
С чего же начать в этих случаях:
1. Связаться с УК и узнать, с каким конкретно специалистом вы можете переговорить о своей проблеме, и в какие часы он принимает. Записаться на прием. Если общение со специалистом вас не удовлетворило, записаться на прием к руководителю УК или написать на его имя претензию. Проблема должна быть решена, и получен ответ в течение 30 дней.
Если полюбовно решить проблему не получилось, собственник может запросить в УК следующие документы:
- Обоснование выставленных тарифов. Специалисты УК обязаны внятно объяснить собственнику цены на предоставляемые услуги, а также представить документы, подтверждающие их актуальность. Сроки, в которые собственнику будут предоставлены документы, прописаны в договоре с УК.
- Отчет о проведенных или планируемых работах в указанный период. Что конкретно было сделано, сколько человек привлекалось к работе, какие сроки проведения планируемых работ и так далее.
- Подтверждающие документы. Что конкретно и на что было потрачено, и сколько планируется потратить в будущем, сколько денег осталось на балансе, есть ли долги по дому и так далее.
2. После получения документов на руки инициативная группа или отдельно взятый собственник могут провести анализ и сопоставить данные.
Инициативная группа — это группа собственников жилья. Главное чтобы люди, состоящие в данной группе, могли разобраться в бухгалтерских, юридических и технических документах, а также отследить процесс выполнения работ. Часто эту роль берет на себя один человек, главный по дому, и на собрании собственники наделяют его соответствующими полномочиями.
3. Если полученные данные собственника не устраивают, он может подать жалобу в Жилищную Инспекцию, в прокуратуру или Роспотребнадзор. Жалобы оправляются почтой, онлайн на сайт ГИС ЖKX или электронной почтой, на адрес ЖИ в своем регионе. Они рассматриваются в течение 30 дней. После рассмотрения жалобы, ЖИ отправляет в УК предписание на устранение проблемы в определенный срок. В ЖИ направляют заявки, если УК не выполняет условия заключенного с собственником договора. В Роспотребнадзор следует направлять документы при нарушении прав собственников, а в Прокуратуру при незаконно завышенных тарифах и использовании финансов собственников не по назначению. Хотя, если ваша жалоба будет подана не в ту инстанцию, государственный орган сам ее перенаправит по назначению.
4. Но бывают случаи, когда жалоба не удовлетворена в должной мере и тогда собственник может подать в суд. В данном случае необходимо приложить к иску все имеющиеся на руках документы, жалобы и ответы на них. Иски подают лично, заказным письмом или электронной почтой на адрес суда.
За неисполнение предписаний и систематические жалобы на УК ее могут лишить лицензии, а значит, права заниматься управляющей деятельностью. В таких случаях собственников об этом уведомляют в кратчайшие сроки, и договор с УК больше не действует. Жильцам необходимо выбрать новую УК или создать Товарищество Собственников Жилья.