Что такое счет эскроу, его плюсы и минусы.
Этот финансовый инструмент вошел в линейку банковских услуг для того, чтобы защитить права граждан, вложившихся в строительство нового жилья. Приобретатель квартиры вносит деньги на спецсчет эскроу, на счете деньги находятся до исполнения обстоятельств застройщиком. Застройщик не может воспользоваться средствами, пока не выполнит условия договора.
Счет эскроу в своем механизме схож с аккредитивом и работает как посреднический счет в банке, средства с которого адресат (получатель денег) вправе потратить при соблюдении им условий. Собственно, перевод слова и объясняет его назначение – «условное депонирование».
Процедура заключается в том, что покупатель недвижимости вносит деньги после регистрации договора долевого строительства и деньги блокируются до того, как будут зарегистрированы права собственника на первую квартиру в доме. Если у застройщика возникают проблемы завершить строительство, то дольщик всегда сможет вернуть деньги. Банк, где открываются счета эскроу, и финансирует компанию-застройщика.
Приобретатель жилья может сам выбрать банк из определенного перечня (список актуализируется на сайте Банка России). Для того, чтобы открыть в банке счет эскроу, нужны договор участия в долевом строительстве и учредительные документы девелопера.
Ипотека через счет эскроу
Помимо приобретения жилья за счет собственных средств, покупатель может получить ипотеку, также прибегая к эскроу-счету. Кредит в это случае можно оформить не только в банке, который финансирует застройщика, но и в другом, если есть более низкие ставки. При этом, возможно, заемщику придется заплатить за перевод средств в банк, где обслуживается девелопер, но в остальном условия для счетов эскроу аналогичны во всех банках – банками не взимается комиссия ни за открытие, ни за ведение счета.
Заемщик расплачивается по ипотеке обычным образом и вправе рефинансировать этот кредит в другом кредитной организации: смена банка никак не отражается на средствах, «замороженных» на счете эскроу.
Что предпочесть дольщику: аккредитив, счет эскроу, банковскую ячейку?
Во всех указанных вариантах посредником работает банковский инструмент. До введения эскроу аккредитивные счета и ячейки и использовались активно, но для вторичного рынка. Этим они и сейчас отличаются, что их можно задействовать для приобретения как строящегося жилья, так и квартир вторичного рынка. Но отличие это не единственное – средства на эскроу застрахованы государством с лимитом 10 млн руб., а на аккредитив не распространяется страхование вкладов!
В отношении ячейки в банке рассматривается один недостаток – обязательность внесения наличных.
Преимущества эскроу
- Гарантированный возврат денег покупателю при выполнении им своих обязательств.
- Бесплатное обслуживание банком.
- Страхование государством как вклада с повышенной суммой в 10 млн руб.
- Невозможность ареста при наличии долгов.
Недостатки эскроу
- Ограниченный перечень банков.
- Ограничение страховой суммы в 10 млн руб.
Нюансы расторжения договора долевого участия
При отказе покупателя от приобретения жилья после регистрации сделки договор расторгается, ипотечные деньги возвращаются банку-кредитору, а первоначальный взнос – покупателю.
Если застройщик не выполняет обязательства, покупатель может или вернуть деньги или дожидаться назначения замены застройщика и не забирать деньги.