Нас спрашивают: шесть месяцев назад приобрела квартиру у пожилой женщины, которая получила ее в наследство от племянника также за несколько месяцев до продажи мне. На тот момент я не знала о трехлетнем сроке, и без сомнений купила квартиру. Сейчас я случайно узнала, что у этого племянника есть двое взрослых детей. Пока никаких прав и претензий они не заявляли. Женщина-продавец недавно умерла. Что будет в случае, если дети этого племянника все же заявят о правах?
Давайте разбираться
При сделках с жильем на вторичном рынке существует множество подводных камней. А появление у продавца неожиданных наследников - вообще довольно частая ситуация.
Поэтому, если вы намерены покупать квартиру на вторичном рынке, нужно поднимать подробные данные на всех собственников и выяснять, есть ли у них несовершеннолетние дети, родственники, которые отбывают наказание в местах лишения свободы, являются недееспособными и состоят на учете в психдиспансере.
Согласно российскому законодательству наследовать имущество можно по завещанию и по закону. Если умершая тетя вступила в наследство по завещанию их отца, то согласно ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные племянники наследуют независимо от завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону.
Но если племянники являются совершеннолетними и трудоспособными гражданами, то они не могут претендовать на квартиру, которая была завещана их тёте. Если квартира наследовалась по закону, то возможно в данной ситуации племянники:
1. не обратились в течение 6-ти месяцев после смерти отца к нотариусу по месту открытия наследства по уважительным причинам.
2. не приняли наследство, либо все они отказались от наследства.
Если племянники отказались от наследства, то новому собственнику в данном случае не стоит волноваться, так как отказ от наследства не может быть впоследствии изменен или взят обратно (п. 3 ст. 1157 ГК РФ).
Придется понервничать, если вдруг выяснится, что племянники не знали о смерти наследодателя (отца), либо были в длительной командировке, служили в армии, находились в местах лишения свободы, тяжело болели либо у них имелись иные уважительные причины пропуска срока для принятия наследства.
Согласно п. 1 ст. 1155 ГК РФ, по заявлению наследника, пропустившего срок для принятия наследства, суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство. Это допустимо, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали.
Получается, что даже после 3-х лет владения квартирой может возникнуть ситуация, когда объявится наследник продавца, претендующий на данную квартиру.
Если вдруг выяснится, что племянники по уважительным причинам пропустили срок вступления в наследство и обратились в суд, то добросовестному покупателю придется отстаивать свои интересы.
Если имущество куплено у лица, которое не имело права его отчуждать, о новый собственник приобретатель не знал и не мог знать, то приобретатель имеет статус «добросовестного приобретателя». Для приобретения статуса «добросовестного» нужно перед покупкой квартиры запросить выписку из ЕГРН.
В случае судебного разбирательства с наследниками продавца, выписку из ЕГРН необходимо будет предоставить в суд. Данная выписка будет служить для суда доказательством добросовестности. В соответствии с п.1 ст. 302 ГК РФ наследники вправе требовать имущество от добросовестного приобретателя только в следующих случаях:
1. имущество утеряно прежним собственником;
2. имущество было похищено у прежнего собственника;
3. имущество выбыло из владения иным путем помимо воли наследников.
Если суд примет решение об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, то после вступления в законную силу данного решения добросовестный приобретатель имеет право на получение однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации (п.1 ст. 68.1 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Важно знать, что суд может отказать в удовлетворении требования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло 3 года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности добросовестного приобретателя жилого помещения (п. 4 ст. 302 ГК РФ).