При решении продать свою квартиру большинство людей совершают одни и те же ошибки, разберем самые распространенные из них.
Ошибка №1. Моя квартира должна стоить дороже.
Совсем не обязательно именно квартира, здесь может быть любой объект недвижимости. Собственники часто завышают стоимость квартиры по некоторым причинам: эмоциональную привязанность к своей квартире, надежду на неосведомленность покупателя, и в целях торга - поставлю подороже, поторгуюсь, скину и все равно в итоге продам дороже рынка.
Покупатели, которые действуют самостоятельно и даже некоторые агенты по недвижимости зачастую воспринимают цену в объявлении как финальную и не пытаются рассматривать ситуацию со стороны продавца. В большинстве случаев по такому объявлению даже не будут звонить и спрашивать, чем обусловлена такая цена и возможен ли торг, даже если его возможность указана. Так же будет определенное количество звонков единственным вопросом: "А почему так дорого"? Такие звонки будут вызывать только негатив и постепенную потерю веры в мероприятие по продаже квартиры.
В итоге мы получаем трату времени и денег на рекламу если человек продаёт сам и негатив к агенту, который не может реализовать объект по цене выше рынка.
Конечно же продать можно абсолютно любой объект недвижимости, вопрос в цене и времени!
Сейчас очень легко посмотреть любому желающему историю обновления цены и первоначальную дату публикации объявления. Если квартира продается очень давно, делается вывод, что с ней что-то не так. Если цена много раз снижалась, опытный покупатель будет давить на это, предлагать снижать цену еще ниже, ведь Вы уже и так продаете долго и многократно снижали стоимость.
Как избежать ошибки? Провести анализ рынка, риелторы и специализированные сайты в большинстве случаев делают это абсолютно бесплатно.
Ошибка №2. Буду продавать самостоятельно.
Это конечно же не ошибка, это Ваш выбор, Вы вполне можете все сделать самостоятельно, но к этому необходимо подготовиться. Вставая на этот путь Вам все равно придется общаться с риелторами со стороны покупателя. Подавляющее большинство сделок на рынке осуществляются специалистами по недвижимости.
Агенты же предпочитают закрывать сделки с агентами, большинство вопросов и нюансов не требуют объяснений, если же есть моменты обсуждаются они быстро. Если не на уровне самих агентов, то через юристов их агентств.
Продавая самостоятельно нужно быть готовым к:
- реклама объекта (время и деньги);
- показы объекта (время и нервы);
- торг с профессионалом (деньги и нервы);
- риски по сделке (юридические).
Так же, будет входящий поток с предложениями своих услуг от множества риелторов. Некоторые из них будут особо упорны и навязчивы. Об этом читайте в другой статье про уловки агентов по недвижимости.
Как избежать ошибки? Проработать все вышеперечисленные моменты и запастись терпением.
Ошибка №3. Пусть мою квартиру продают все желающие агенты.
В такой ситуации Вы вредите сами себе.
Если объектом занимаются несколько агентов, все они размещают свои объявления. Агенты начинают конкурировать друг с другом за покупателя, и что бы хоть как-то выделиться в этой борьбе, они снижают цену на объект, что бы переманить интерес покупателей на себя. Каждый новый агент, будет еще сильнее снижать цену, что не выгодно никому. Так же, агенты зная, что продажей занимаются не только они, не будут это делать на полную силу, а будут полагаться на удачу.
Покупатели же видя, что одна и также квартира продается по разным объявлениям, с разной ценой, разными фотографиями и разными описаниями сразу делает вывод, что либо этой квартиры в природе не существует, либо с ней какие-то серьезные проблемы.
Если у Вас сейчас такая ситуация, срочно обзванивайте всех риелторов с просьбой указать Вашу цену или же удалить объявление вовсе.
Как избежать ошибки? Либо продавайте исключительно самостоятельно, либо если же решили работать с агентом без эксклюзивного договора, то пусть это будет один единственный агент. Самый исполнительный и честный из тех, с кем пришлось посотрудничать. Такой агент держал Вашу цену в своем объявлении и постоянно информировал о звонках и интересе со стороны покупателей.
Ошибка №4. У меня есть агент, но я сам рекламирую и показываю.
Ошибка довольно редкая, но все же иногда встречается. Если у Вас есть агент, Вы видите его деятельность, он Вам нравиться, ни в коем случае, не надо делать работу за него. Ситуации бывают, разные, но если "помощь" носит систематический характер, то это повод задуматься. Некоторые сердобольные люди проникаются тяжелой ненормированной работой своего агента и сами предлагают помощь: расклеивают объявления о продаже, сами проводят показы и частично переговоры с потенциальными покупателями и их агентами. Показы и переговоры надо проводить профессионально и в некоторой степени хладнокровно, уж точно без эмоциональной привязки.
Как избежать ошибки? При начале сотрудничества с агентом поинтересуйтесь какие он собирается совершать действия по продаже, в какие сроки и каких результатов ожидает. У хорошего агента будет несколько планов действий в зависимости от развития ситуации. Зафиксируйте Ваши договоренности, помните Вы обязаны помогать и содействовать, но никак ни делать работу за агента.
Ошибка №5. Стоимость квартиры = моя цена квартиры + комиссия агента.
Часто продавец ошибочно добавляет к желаемой стоимости квартиры вознаграждение агента. Что несколько завышает стоимость объекта и усложняет его быструю продажу. Во всех объявлениях цена объектов недвижимости указана с уже включенной в неё премией агента.
Как избежать ошибки? Выхода три: продавать самостоятельно, принять правила рынка, завысить стоимость квартиры на вознаграждение агента, спокойно оценивая возможные последствия удорожания.
Ошибка №6. Пускай покупатель заплатит комиссию агенту.
Так как процесс купли/продажи двухсторонний, то со стороны покупателя зачастую присутствует либо агент, либо как минимум юрист, проверяющий бумаги и оценивающий риски. И как видите, покупатель тоже несет свои затраты, наивно полагать, что человек будет оплачивать полностью или частично услуги Вашего агента. Сделка с недвижимостью вопрос весьма нервный, дорогой и долгий. И каждая сторона вступает в процесс со своими представителями, за которые рассчитывается из своего кармана.
Как избежать ошибки? Избавиться от иллюзий, что за оказанные Вам услуги должен платить кто-то другой.
Ошибка №7. Приводите покупателя, заплачу комиссию, но рекламировать буду самостоятельно.
Такое может сработать при счастливом стечении обстоятельств, если у агента уже есть покупатель, с запросом именно на Вашу квартиру. Или же каким-то чудом он найдет покупателя без рекламы объекта, что маловероятно. Если Вы рекламируете самостоятельно, то весь поток потенциальных покупателей Вы замыкаете на себе. При готовности сотрудничать с агентом, но отказывая ему в рекламе, Вы лишаете его основного инструмента, делая сотрудничество зачастую бессмысленным. Согласиться на такое сотрудничество может либо новичок от безвыходности, либо опытный агент будет по возможности предлагать Ваш объект своим клиентам, что малоэффективно.
Как избежать ошибки? Если Вы готовы сотрудничать с агентом, то дайте ему возможность совершать полный спектр его профессиональных обязанностей, основным из которых является реклама объекта.
Ошибка № 8: Начинать продажу с высокой цены, а потом по ситуации снижать.
Не слишком выигрышная стратегия для продажи. Иногда может сработать, но это иногда, мы же говорим о рациональном подходе. Когда Вы выставляете цену выше рынка в надежде на счастливый случай в этот момент более близкие к рынку по цене предложения реализуются. Таким образом Вы отпугиваете потенциального покупателя, чаще всего покупатель смотрит на ленту объявлений как на витрину магазина, заостряя свое внимание только на объектах, которые ему подходят по цене. Простым языком, покупаем только то на что есть деньги здесь и сейчас. Опять таки, это затягивает продажу и неизбежно приводит к понижению цены, историю которой может посмотреть любой желающий, и это ставит Вас в более слабую позиции при торге.
Как избежать ошибки? Один из вариантов. Проведя анализ рынка, наоборот поставить цену немного ниже рынка, что бы привлечь себе большее количество потенциальных покупателей. При реальном интересе от двух и более покупателей можно устроить мини аукцион на повышение. А при огромном интересе, можно смело повышать цену в объявлении и отвечать всем интересующимся этим моментом, что цена повышена в виду большого интереса со стороны покупателей.
Ошибка № 9: Скажите мне сколько стоит моя квартира по телефону.
Оценивать квартиру по усредненным характеристикам как минимум не профессионально. Квартира стоит ровно столько, сколько за неё готовы сейчас заплатить несколько конкретных покупателей. Оценивать недвижимость "на глаз" по средней стоимости метра в районе или по стоимости такой же квартиры в соседнем доме - дело неблагодарное. Цены на квартиры, хоть и велики, но они не статичны. И первичную оценку квартиры надо доверить профессионалу, услуга эта бесплатная, попросите понравившиеся Вам агентство или частного маклера провести оценку, но запомните, что делается она только в Вашей квартире. Стоимость складывается от множества конкретных факторов: район, этаж, тип дома, транспорт, расположение, состояние квартиры, сторона куда выходят окна, соседи, состояние подъезда и т.д. Но еще из текущей ситуации на рынке.
Как избежать ошибки? Не пожалейте времени, закажите оценку у риелтора, она бесплатная. Хуже от этого не будет, возможно специалист будет, как минимум предлагать Вашу квартиру своим клиентам, если не хотите сотрудничать с агентом ни в каком виде, вежливо ему об этом скажите. Что Вас на данном этапе интересует только оценка Вашей квартиры.
Ошибка № 10. Я не буду переплачивать комиссию агенту, только из-за его работы в агентстве недвижимости.
Тут тоже вопрос Вашего выбора, ошибкой не является. Рынок услуг в сфере недвижимости все же рынок. И тут есть и сетевые супермаркеты, то есть крупные агентства недвижимости и небольшие частные магазины, то есть самостоятельные маклеры. В чем же различия? Иногда в цене, в небольших магазинах иногда немного дешевле. Но основное различие в гарантиях. Заключая договор с представителем крупного агентства, Вы в первую очередь заключаете договор с агентством в целом. К Вашему агенту добавляется начальник отдела, который будет держать все моменты по Вашей сделке на контроле и юридический отдел, который будет контролировать чистоту совершаемой сделки. Никто не говорит, что частный маклер чем-то хуже, нисколько. Но в случае неудачи, Вам некому будет предъявлять претензии. Большинство крупных агентств страхуют свою деятельность по каждой сделке от непредвиденных обстоятельств. Безопасность, опыт множества специалистов и комплексный подход - основные преимущества агентства по недвижимости.
Как избежать ошибки? Тут решение полностью в Вашей власти, главное оценивать возможные риски.
Надеюсь данный текст Вам помог, если видите свои ошибки исправляйте, либо переосмысливайте свое отношение. Тут перечислены далеко не все ошибки, лишь самые распространенные. Если Вы с толкнулись с трудностями, которые тут не затрагиваются. Пишите комментарии, спрашивайте, с радостью помогу.
Удачных сделок и берегите свои нервы.
С уважением, Ваш специалист по недвижимости
Власюк Александр
#продажа квартиры #риелтор #риэлтор #продать квартиру #ошибки в продажах #риелтор москва #риэлтор москва #москва #специалист_по_недвижимости #продать квартиру в москве