Покупка квартиры в ипотеку занимает основную часть сделок не потому, что людям так нравится использовать деньги банка, а потому что у людей просто нет другой возможности приобрести заветные квадратные метры.
Pro.Realtor расскажет об одном интересном случае потери ипотечного одобрения, где изменены только имена "героев", а всё остальное рассказано как есть.
Работаем!
Меня пригласили к участию в реализации трех квартир на одном этаже, где едиными собственниками, в равных долях, являлись пять взрослых человек. Услуга была заказана полная, то есть от размещения объявлений - до получения денег. В такой комплекс услуг входит всё: и контроль продвижения объявлений; и обработка входящих звонков; и выезды на показ и т.д. Требование собственников было в поочередной продажи квартир, то есть сначала трёшка, затем двушка, после этого последняя двушка. Работа закипела и на трешку я нашел покупателя в первую неделю размещения, пока начали готовить документы к сделке, запустили двушку.
Звонит дама, выясняет все нюансы по документам, приезжает на просмотр. Показываю квартиру, которая требует срочного ремонтного вмешательства - ей всё нравится, так как на полный ремонт она и рассчитывала. Квартира выставлена за 15,5 млн.
- А скидку какую сделаете? - начинает прощупывать Света
- Вообще скидка не предусмотрена, - отсекаю я, - Но Вы можете дать свое предложение и я обязательно его озвучу собственникам.
- Да, - деловито, с видом босса, продолжила Света, - Я готова заплатить только пятнадцать сто!
- Скорее всего собственники откажут, но я озвучу.
- Скажите им, что у меня одобренная ипотека от ВТБ и сумма первоначального взноса не позволит мне заплатить больше, чем озвученная мной сумма.
- Хорошо, - отвечаю я, вспоминая, как только что она вслух рассуждала о том, где и какую плитку она положит и какой тональности паркет подходит для каждой комнаты.
Собственникам я ничего озвучивать не стал, так как получил четкую установку, что пока ниже чем 15,4млн., они снижать стоимость не будут.
Вечером перезваниваю Светлане:
- Собственники сказали, что скинут максимум сто тысяч. Ниже не готовы, - отрапортовал я, а в ответ услышал лишь слезливые всхлипывания.
Потом был долгий разговор о том какая она бедная и несчастная и ей придется полностью обналичить кредитную карту под высокий процент.
В итоге вышли на подписание аванса на наших условиях. Покупатель приобретает квартиру без специалиста с её стороны.
Аванс составил 50 тыс. руб. Подписание прошло без проблем. После этого, она еще раз прошла и осмотрела квартиру с планами своего ремонта, на выходе, при собственниках в подъезде заявила:
- Вот тут, от лифта и до квартиры я хочу положить плитку, - вид у нее был настолько важный, что как будто она только что утерла всем нос тем, что "отжала" 100 тыс. скидки, которые незамедлительно потратит на плитку в подъезде.
Все по-улыбались и разошлись.
Я начал активно предоставлять ипотечному менеджеру список необходимых документов - все по стандарту. И когда все было отправлено, мы начали ждать одобрения залога и согласования даты сделки.
Дня через два, в 10 часов вечера, мне приходит сообщение в ватсап от Покупателя, что необходимо предоставить все архивные выписки из домовой книги от всех детей собственников с места их регистрации или о их участии в иных ипотечных сделках.
Напомню, у нас пять взрослых собственников, у которых не по одному ребенку, но никто из детей в этой квартире прописан никогда не была. И да, забыл сказать, что собственность - приватизация.
Спросил зачем - ответ: требование банка и присылает список детей, но не полный.
Я сразу понял в чем дело: она посмотрела на копии паспортов собственников (для банка необходимы все страницы) и сама выписала тех детей, которые были указаны в паспортах.
Я попросил, чтобы она перенаправила мне требование менеджера на почту, но она пообещала это сделать завтра.
Информация о человеке в паспорте может оказаться неполноценной, поэтому я всегда проверяю всех участников сделок по базам. Думаю, что для банка такая проверка вообще плёвое дело.
На следующий день, после обеда, Света прислала мне требование менеджера в том контексте, о котором и писала вечером. Мне стало абсолютно понятно, что такую идею риска в банк она закинула самостоятельно. Это было начало конца.
Банк никогда не будет действовать в интересах Покупателя. Банк будет проверять только то, что сочтет нужным. Если банк увидит, что Покупатель сам опасается каких-либо рисков и просит банк о дополнительных проверках, то банк, конечно, запросит дополнительные документы, но он никогда не заверит Вас в том, что всё хорошо, так как не хочет брать на себя ответственность.
Предоставили архивные выписки на всех детей, хотя я предлагал собственникам от сделки отказаться, так как такая "турбулентность" приведет только лишь к потере времени.
Собственники решили попробовать.
Дальше было хуже. Света обнаружила одного ребенка, который на момент приватизации был прописан у своего отца (в приватизации участвовала мать), а они развелись до приватизации. Судом было определено проживание ребенка с матерью. И тут началось: вы не исполнили решение суда, девочка вырастет и отнимет у меня квартиру и т.д. и т.п. Такое состояние я называю "паническое пике". Из этого пике её мог вытащить только человек, который находится с ее стороны "баррикады", а не мы, в ком она видела врагов, пытающихся ее обмануть. Никакие доводы о том, что суд не в праве заставить выписать ребенка при бракоразводном процессе и определяет лишь фактическое нахождение - не спасли. Это продолжалось полторы недели. Продавцы хотели уже было отказаться и вернуть аванс (хотя и не обязаны), но тут она сообщила, что банк всё одобрил и назначил дату сделки. Я в это не верил. Никогда еще банки не выходили с положительным решением после таких истерик. Готовились к сделке. Откатывали ДКП, в ходе которого было еще много неадекватных заявлений.
За один день перед сделкой она позвонила и в слезах сообщила, что банк отменил сделку по какой-то глупой причине, типа технического сбоя и утери её заявки в системе.
Так не бывает. Скорее всего, банк Свету просто слил. А Продавцы потеряли полтора месяца удачного для продаж времени и кучу нервов. Причина банальна: был бы специалист по недвижимости с её стороны, то он бы не допустил "панического пике" и все бы были довольны, а соседи уже ходили бы от лифта до ее двери по новой плитке)))
Всем безоблачных сделок.
До новых встреч!
Ваш Pro.Realtor
