На сегодня апартаменты считаются коммерческой недвижимостью - они распространены в Москве, Санкт-Петербурге, на черноморском или балтийском побережье, в некоторых крупных городах. Предназначены апартаменты в основном для временной жизни\аренды жилья, более комфортного, чем в гостиницах или в частных квартирах.
Апарт-отель у моря – это дом, внешне похожий на обычный жилой или гостиницу. При этом у каждой отдельной «квартиры»\помещения свой владелец, который может распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Может жить в ней, когда приезжает отдохнуть на побережье. Может сдавать жилье в аренду самостоятельно или заключив договор с управляющей компанией.
Апартаменты на курортах России – в Краснодарском крае, Крыму, в Калининградской области - это рынок условно цивилизованных апартаментов, реально предназначенных для временного пребывания. Это скорее инвестиционный продукт, который покупают для сдачи в аренду. Если в нем предоставляются услуги по сдаче в аренду и обслуживанию жильцов, такие проекты называются сервисными апартаментами.
Второй вид апартаментов широко распространен в Москве и некоторых других крупных городах. Условно их можно назвать псевдо-квартирами. То есть они продаются для постоянного проживания, но по каким-то причинам застройщик не смог оформить их как квартиры. Например, строительство осуществлялось на земельном участке, который по генплану не предназначен для возведения жилья. Возможно, здесь предполагалось строительство гостиницы, или ранее функционировало промышленное предприятие, офисное здание. Часто застройщики не могут получить разрешение на строительство жилого дома в районе, где недостаточно социальной инфраструктуры (больниц, школ, детских садов) и нет возможности ее развития.
Например, небоскрёбы Московского международного делового центра «Москва-Сити» (ММДЦ «Москва-Сити») возводятся на территории общей площадью около 100 га, из которых 60 га подлежат застройке. В рамках этого проекта создаётся зона деловой активности, которая объединяет бизнес-офисы, апартаменты для проживания рядом с местом работы, компании по организации питания и досуга.
Другой распространенный формат апартаментов мы называем «лофтом», они всегда балансируют на грани жилого и нежилого помещения. Когда-то это были производственные помещения, их выкупили, переустроили под жилье, которое с ростом населения в центре столицы стало более востребованным, а промышленность как раз наоборот понадобилось вынести на окраины мегаполиса. Своеобразный компромисс между потребностями рынка недвижимости в прошлом и настоящем.
Особенности владения и использования апартаментов
Поскольку на сегодня апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, там, где были производственные или офисные помещения, прописаться нельзя, от слова совсем. Если застройщик реализовал свои проект на законных основаниях в зданиях, предназначенных для гостиниц или даже часть площадей выделена под жилые квартиры, Вы можете оформить временную регистрацию на срок до 5 лет.
Ежегодный налог на недвижимость владельца апартаментов составляет 0.5% от кадастровой стоимости объекта, тогда как собственник жилого помещения платит примерно в два раза меньше. Правда, несмотря на более высокую ставку сама кадастровая стоимость апартаментов во многих случаях низкая, и поэтому сумма налога вполне приемлемая. Есть примеры, когда активные и юридически подкованные жильцы добиваются и снижения ставки налогообложения, и изменения статуса апартаментов на жилой дом.
Возможна некоторая разница в размере ежемесячных коммунальных платежей. Если Вы планируете купить апартаменты, попросите продавца показать Вам квитанцию и оцените эту статью расхода своими глазами. В смешанных апарт - комплексах, где представлены и квартиры, и апартаменты, счета за коммунальные услуги владельцы часто получают такие же, как и на квартиры, поскольку выделить их отдельно технически невозможно. В том, что касается налоговой ставки и коммунальных платежей, ограничения на данные проекты накладывают параметры вида разрешенного использования земельного участка.
Апартаменты юридически не являются жильем, поэтому на них не распространяются государственные программы, льготная ипотека, материнский капитал. Однако сейчас ставки по ипотеке даже без льгот находятся на очень низком для России уровне. Поэтому даже в сегменте апартаментов спрос в прошлом 2020 году был высоким, что уже привело к росту цен, особенно в бюджетном сегменте.
Несколько лет обсуждается вопрос о том, что закон должен обозначить статус апартаментов, которые сейчас формально не являются жильем, но продаются как альтернатива обычным квартирам. Чиновники высказывали разные мнения на этот счет – от приравнивания к квартирам до полного запрета. В январе текущего года Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов до 1 августа. После этого появились сообщения о том, что соответствующий законопроект внесут в Госдуму в октябре. Таким образом, есть надежда на то, что до конца 2021 года закон об апартаментах наконец-таки будет принят.
По данным Est-a-Tet, в границах старой Москвы на текущий момент представлено почти 6,1 тыс. лотов апартаментов общей площадью 441,6 тыс. кв. м. Всего в январе 2021 г. было реализовано более 21 тыс. кв. м. данного формата. Средневзвешенная цена апартаментов в комфорт-классе на сегодняшний день составляет 199,3 тыс. руб./кв. м., в бизнес классе – 297,5 тыс. руб./кв. м.
За 2020 год цена на апартаменты выросла на 15,4%, а объем предложения существенно сократился (как в квартальной, так и в годовой динамике), снижение составило 24%. Пока новый закон не принят, разница в стоимости апартаментов и квартир сохраняется на уровне 15-20% в рамках одного проекта или одной локации. После принятия закона, цены на жилые квартиры-студии и апартаменты скорее всего сравняются. Для тех, кто планирует покупку апартаментов до принятия нового закона, грядущие изменения могут принести лишь выгоду, так как при присвоении апартаментам статуса жилых помещений, они вырастут в цене, и в них можно будет получить регистрацию.
Аналитики рынка недвижимости полагают, что увеличение статистики по вводу жилья – это одна из целей легализации апартаментов, Минстрой этого и не скрывает. На высшем уровне поставлена задача строить по 120 млн. кв. м. жилья в год. Впрочем, легализация существующих (строящихся и уже построенных) апартаментов кардинально ситуацию не изменит. Апартаменты строятся почти исключительно в мегаполисах, прежде всего в Москве, и не сказать, чтобы в больших количествах. Например, в 2019 г., по данным Est-a-tet, в столице сдали 478 тыс. кв. м апартаментов, а годом ранее – 233 тыс. Для сравнения: объем ввода жилья в Москве в 2019 г. составил 4,96 млн. кв. м.
Что вообще станет, например, с элитным рынком центра Москвы, если запретят апартаменты? Вся реконструкция сейчас делается только апартаментами, квартиры – только в новом строительстве. То есть в исторических домах не будет возможности сделать ликвидный продукт. А строить элитку девелоперы все равно захотят. Не приведет ли это к тому, что они будут находить способы, чтобы добиться сноса и нового строительства, реконструкция встанет и исторические дома будут стремительно исчезать?
С принятием нового закона апартаменты, скорее всего, не приравняют к квартирам, а появится жилье с особым статусом и определенными параметрами (например, с возможностью временной или постоянной регистрации, с возможностью пользования социальной инфраструктурой и т.д.). Важна сама суть – закрепление правового статуса, и получение возможности регистрации, далее вереницей тянутся вопросы по социальной инфраструктуре, получению пенсии, использования маткапитала и т.д.
В любом случае, изменения, о которых говорится сейчас, в ближайшее время не вычеркнут с рынка недвижимости такой класс, как апартаменты. И если Вы рассматриваете покупку апартаментов как инвестиционный проект, то советую Вам поторопиться. В октябре 2021 года в пределах МКАДа еще можно купить готовые апартаменты с отделкой 12 - 14 м2 стоимостью до 3 миллионов рублей. В центре Москвы ценовой диапазон, естественно другой - от 5 до 10 млн. руб. за 18 - 25 м2. До принятия нового закона цена на этот вид жилья будет только расти, а хранение денег в банке априори менее выгодно, чем приобретение и использование недвижимости. Удачных инвестиций и выгодных вложений! Таргунакова Елена, АН Альтаир, г. Москва.
