Застройщики весьма быстро перестраиваются и адаптируются к меняющимся реалиям, увы, эта черта недоступна обычным покупателям недвижимости.
Если с непрофессиональными потребителями жилого бетона ситуация понятна, то удивляет дилетанство и полное незнание функционирования рынка новостроя со стороны риелторов и прочих "околонедвижимостных специалистов".
О случившемся в 2019 году переходе продаж котлованной недвижимости на систему эскроу знают все, но как эта система проектного финансирования изменила подход к продажам со стороны застройщиков понимают немногие или не считают нужным обременять свои чистый разум лишней информацией.
А суть в следующем: теперь на поле строительных ям появился третий, теневой и самый влиятельный игрок - банкир.
Именно банки являются в тандеме с застройщиками бенефициарами роста цен на бетонометры, но сейчас не об этом, а о механизме ценообразования ямы, которая выходит в продажу. Ведь мы по-прежнему покупаем виртуальные метры и оплачиваем лишь договор, по-которому имеем право требования потенциально построенной квартиры в потенциальном доме, возможно возведенном когда-то в будущем.
Раньше (в доэскоу времена) покупатели имели премию за риск и возможность приобрести недвижимость дешевле, так как покупки по ДДУ всегда стоили меньше построенных аналогов, как минимум на 15-30%.
Теперь же происходит следующие парадоксальные явления: приобретатели новостроя снимают деньги с депозита (как минимум в размере первого взноса за квартиру), где на них начислялись проценты, и фактически кладут эти деньги в тот же банк, на счёт эскроу, но уже без процентов, параллельно занимая в банке недостающие средства, тоже не безвозмездно.
Фактически банк взял деньги клиента и ссудил их ему же под проценты, плюс остальные средства привлек по низкой ставке, либо вообще по субсидированной ипотеке.
Следующий интересный момент в том, что эти деньги со счета эскроу застройщик, также как и дольщик их разместивший, получает под определенный процент, зависящий от графика продаж недвижимости в строящемся доме.
Таким образом, деньги за одну и ту же квартиру дважды ссужены под проценты сначала покупателю, затем застройщику.
Ну и что, пусть застройщики тоже платят? Скажут люди далёкие от знания азов арифметики. Дело в том, что всю эту эскроу-защиту и "дороговизну" заёмных денег для застройщиков оплачивает покупатель, а никак не застройщик, ибо это уже зашито в цене метра.
Теперь переходим к следующему краеугольному моменту: сегодня застройщикам нет никакого смысла и выгоды продавать на старте продаж дёшево, наоборот они пытаются выйти по максимальной цене, а вдруг рынок проглотит.
Те, кто надеются купить новострой в начале продаж и сдачей дома в 2025 году и при этом сэкономить, могут быть сильно разочарованы.
Во-первых, продажная цена будет заложена уже та, которая смоделирована на 2025 год.
Во-вторых: теперь на старте выводят в продажу наименее ликвидные лоты, убогие планировки, крайние этажи, не видовые квартиры.
В подтверждение написанного мной: уже сегодня есть примеры (не хочу тыкать пальцем), когда готовое жильё от одного и того же застройщика продается с большим дисконтом, нежели то которое будет построено через 2 года.
Схема с выгодностью приобретения недвижимости на ранней стадии строительства будет работать лишь при постоянном росте цен на квадраты и высокой инфляции. Никого ни за что не агитирую, банально хотел донести эту мысль: вложения в котлованы сегодня=большой риск.