Предложение снизить указанную в договоре сумму при покупке недвижимости – не такое уж редкое дело. Самая частая причина – желание сократить налогооблагаемую базу, если, например, квартира продается раньше минимального срока владения. Закон формально не запрещает назначать любую цену при сделке, хоть 1 рубль, если продавец и покупатель согласны. Но у таких сделок есть серьезные риски и для той, и для другой стороны.
И формулировка «никто не узнает о нашем джентльменском соглашении» не сработает. Заниженная в договоре стоимость может стать известна налоговой службе, например, через банк, который увидит разницу между оценкой и кадастровой стоимостью. Занижать цену ниже 70% кадастровой стоимости крайне не рекомендуется. И если в договоре фигурирует заниженная цифра, это с очень большой вероятностью вызовет проверку, по итогам которой, если в лучшем случае обойдется без возбуждения дел, налог будет доначислен.
Риски для покупателя
При заниженной в договоре стоимости квартиры у покупателя больше рисков, чем у продавца. И в перспективе он останется в более уязвимом положении, чем продавец. Риски заключаются в следующем:
- Если дело дойдет до суда, то его признают недобросовестным покупателем, проведшим сделку с нарушением закона. Любой спор по квартире, таким образом, уже будет склоняться не в его пользу.
- В случае признания сделки недействительной, куплю-продажу отменят. Покупатель возвращает квартиру, а продавец ему – сумму, указанную в договоре. И доказать потом, что «за кадром» покупатель передавал продавцу какие-то еще деньги, будет крайне сложно. Так что покупатель потеряет и недвижимость, и деньги.
- Купив квартиру по «сниженной» в договоре цене, покупатель попадает в невыгодное положение, если сам захочет стать продавцом. Если он захочет продать квартиру до истечения минимального срока владения, то ему либо придется вовлекать в схему следующего покупателя, либо соглашаться продавать ее по такой же заниженной цене, либо платить налог с очень большой разницы между ценой покупки по договору и новой ценой продажи.
Риски для продавца
Несмотря на то, что основной риск при подобных сделках ложится на покупателя, продавцу тоже есть чего терять. Риски будут как со стороны закона, так и со стороны недобросовестных покупателей:
- Если сведения о сделке с заниженной ценой дойдут до Налоговой, то продавца ждут большие неприятности. Придется выплатить налог на укрытую от налогообложения сумму плюс штраф до 40% от той суммы, на которую было уклонение.
- Есть риск попасть на покупателя, который «кинет» продавца. Передав оговоренную в соглашении сумму, покупатель не отдаст остаток. И доказать, что кто-то кому-то должен какие-то деньги будет невозможно. Более того, поскольку придется обращаться в суд, а это означает, что продавец сам на себя сообщит в налоговую.
Общие риски
Схема с продажей недвижимости по заниженной стоимости прекрасно вписывается в описание «мошенничество с уклонением от налогов, совершенное группой лиц по предварительному сговору». И ответственность за это будут нести оба участника хитрой сделки. Уклонение от налогов на крупную сумму – само по себе серьезное правонарушение, вплоть до уголовной ответственности с вполне ощутимыми штрафами и сроками.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.