Апартаменты
Апартаменты в основном остаются "столичной или приморской историей" - они распространены в Москве, Санкт-Петербурге, на черноморском побережье и в небольшой степени в некоторых крупных городах, предназначены в основном для временной жизни\аренды жилья, более комфортного, чем в гостиницах или в частных квартирах.
На сегодня апартаменты считаются коммерческой недвижимостью. В случае, если это коммерческая недвижимость гостиничного типа, возможна временная регистрация\прописка на срок до 5 лет. Определить статус апартаментов в России пытаются несколько лет, однако до сих пор ни один из проектов не прошел Госдуму. В январе 2021 г. Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов. Законопроект о правовом статусе апартаментов планируется внести в правительство осенью 2021 года. На октябрь запланированы слушания в Госдуме, рассмотрение закона Советом Федерации должно состояться в декабре 2021 года. Вероятно, что до конца 2021 года закон об апартаментах наконец-таки будет принят.
Если статус апартаментов все-таки изменят, то их владельцы смогут зарегистрироваться там по месту жительства и снизить коммунальные расходы, ежегодный налог, пользоваться всеми преимуществами Московской прописки. В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир. Людей купивших апартаменты, защитят и в случае банкротства застройщика, ожидается снижение ставки налога на такую недвижимость. При этом, коммунальные платежи, как и прежде, будут насчитываться по повышенному тарифу; апартаменты нельзя будет признать аварийными и подлежащими сносу — в госпрограммы по расселению они не попадут и строительство социальной инфраструктуры к ним не предусмотрено. Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, субсидии, программу расселения аварийных зданий.
Плюсы: невысокая цена, комфортная площадь 15-25 м2, бывают варианты со своим санузлом, готовым ремонтом и даже мебелью\быт.техникой. Неплохой вариант для инвестирования и сдачи в аренду. Пока новый закон не принят, разница в стоимости апартаментов и квартир сохраняется на уровне 15-20% в рамках одного проекта или одной локации. После принятия закона цены сравняются.
Минусы: временная регистрация на срок до 5 лет в случае, если эта недвижимость относится к категории гостиничного типа. Бывает, что по документам - это доля, обратите внимание, выделено ли в договоре купли-продажи (ДКП) конкретное помещение, в противном случае может возникнуть спорная ситуация, решаемая только в судебном порядке. Поскольку апартаменты считаются коммерческой недвижимостью, ежегодный налог примерно вдвое превышает размер налога на жилье и составляет 2,5 – 5% от кадастровой стоимости недвижимости.
Комната в коммунальной квартире.
Коммунальные квартиры — это наследие советского прошлого. В 1918 году отменили частную собственность на жилье, и началось так называемое «уплотнение» — к бывшим собственникам квартир стали заселять новых соседей, чаще всего из рабочего класса. Правительство рассчитало, что для проживания человеку достаточно 9 м², а лишние метры нужно предоставить нуждающимся. Так появились первые советские коммуналки.
Предполагалось, что коммунальные квартиры — временная мера. Сейчас коммуналки находятся в полулегальном положении. Ни в жилищном кодексе, ни в других федеральных законах даже нет понятия коммунальной квартиры — его можно найти в некоторых региональных законах об основах жилищной политики.
Как ни странно, коммуналка стоит на 500 – 800 тыс. руб. дороже, чем вторичные студии и апартаменты. Для ее покупки Вы даже сможете взять ипотеку, поскольку у каждой комнаты есть отдельный кадастровый номер и она будет в Вашей 100% собственности. Коммунальная комната подходит для бизнеса на прописке в Москве. Для владельца такого бизнеса возможность прописывать посторонних людей без согласия соседей является несомненным преимуществом. А вот для тех, кто там живет…
Помимо комнат в коммуналке есть места общего пользования: кухня, ванная, коридор или прихожая. Они принадлежат всем жильцам квартиры. Про общие кухню и санузел, постоянные споры и взаимные претензии народ давно слагает легенды и анекдоты. Если Вам скучно, в Вашей жизни мало общения и драйва - welcome to communal apartment!
Плюсы: комфортная площадь 15-20 м2, выделенный кадастровый номер позволяет оформить ипотечный кредит на покупку конкретной комнаты, все преимущества Московской прописки. Подходит для бизнеса на прописке в Москве.
Минусы: стоит на 500 – 800 тыс .руб. дороже, чем вторичные студии и апартаменты, общие кухня и санузел, постоянные споры и взаимные претензии по санитарно-гигиеническому состоянию мест общего пользования, их уборке и режиму дня, размера коммунальных платежей каждого собственника. Если поставить небольшую электроплиту на 220 вольт, мультиварку или эл.чайник в своей комнате еще можно, то туалет-душ-ванна только общие. Низкая арендная плата по сравнению с апартаментами и студией.
Студия в пере-обустроенной коммунальной квартире.
Как это делается? Агентство недвижимости договаривается с собственниками коммунальной квартиры: кому-то просто нужны деньги, кому-то понадобится подобрать альтернативу для переезда, кто-то готов заплатить за то, что у него появится свой личный санузел. Агентство находит покупателей на продаваемые комнаты. После череды сделок продажи-покупки помещений, строительным подрядчиком проводится возведение санузлов для каждого собственника, подведение коммуникаций, ремонт мест общего пользования в соответствии со строительными номами. В результате, из свеже-отремонтированного общего коридора двери ведут в отдельные квартиры-студии. Кухня и санузел по закону остаются общим имуществом и могут быть использованы по усмотрению жильцов, например, обустроены как еще одна студия, средства от сдачи в аренду которой собственники вправе делить между собой.
Часто такие варианты можно найти в центре Москвы – жильцы возражают против сноса дома и переезда из ЦАО по программе Реновация. При этом, на вырученную сумму они могут купить жилье большей площади ближе ко МКАДу. Выкупают квартиру целиком редко, а жить в коммуналке желающих с каждым годом становится все меньше.
Существенным преимуществом такой квартиры-студии будет являться отдельный кадастровый номер, то есть возможность купить-продать с использованием ипотечного займа. Пока еще есть возможность найти такой выгодный по соотношению район-площадь-цена вариант, но будьте готовы к тому, что весь этот процесс займет ни один месяц, и даже не два… Сколько времени и нервов надо потратить на переговоры с одним-двумя собственниками и покупателями обычной квартиры, а тут таких сделок несколько! После всего пережитого, если кто и надумает продать такую студию, то ее цена будет как минимум на 700 – 800 тыс. руб. больше.
Плюсы: центр Москвы или близкие к нему районы, невысокая цена, комфортная площадь 12-25 м2, свои отдельные санузел и кухонная зона, выделенный лицевой счет, все преимущества Московской прописки, можно оформить ипотеку.
Минусы: у соседей есть преимущественное право покупки Вашего жилья, при этом запретить Вам продать Вашу собственность они не могут. Чем ближе к центру и ниже цена, тем больше период сделки – на переговоры, череду сделок, ремонт мест общего пользования и внутренний ремонт купленного Вами помещения может уйти не один месяц.
Можно найти в Москве риэлторов-камикадзе, которые берутся за эту работу! Позвоните мне, я Вас с ними познакомлю и даже предложу несколько вариантов таких студий. Заодно протестируете свою выдержку, терпение и целеустремленность!
Студия – выделенная\определенная доля в квартире
Похожий на вышеописанный вариант, но его реализация проходит гораздо проще и быстрее. Компания берет, к примеру, 3х-комнатную квартиру на первом жилом этаже и пере-обустраивает ее в 4 отдельные студии (3 комнаты и кухня) — производит ремонт общего коридора в соответствии со строительными нормами, устанавливает в каждое помещение новую входную железную дверь, возводит из блоков где необходимо стены под санузел, подводит все коммуникации, новые водо- и электро- счетчики.
Таким образом, по документам получается выделенная в натуре доля в квартире, фактически же в каждой такой студии есть свой санузел, новые коммуникации, жилое пространство, где можно вполне комфортно разместить диван\кровать, шкаф, стол, комод, телевизор и все другое, необходимое для жизни. С другими собственниками у Вас будет только отремонтированный согласно строительным требованиям общий коридор-вход в бывшую квартиру.
В сделке участвуют продавец-собственник, несколько покупателей, компания-посредник. Чем дольше работает агентство с таким форматом, тем больше опыта у его сотрудников: приведены в соответствие с законодательством РФ и проработаны до каждой запятой договора, подрядчик оперативно, качественно, по оптовым ценам производит строительно-отделочные работы, Вам окажут содействие в узаконивании проведенной перепланировки.
Плюсы: невысокая цена, комфортная площадь 12-25 м2, свои отдельные санузел и кухонная зона, выделенный лицевой счет, все преимущества Московской прописки. Обратите внимание на репутацию компании, которая будет оформлять сделку и выделять долю, наличие надежных партнеров-строителей и отсутствие судебных исков по проданным объектам.
Минусы: нет возможности оформить в ипотеку, некоторые ограничения прав собственника. Прописать родственников можно только с согласия других сособственников жилья, правда, при этом исключается риск жить в «резиновой» квартире. У соседей есть преимущественное право покупки Вашего жилья, при этом запретить Вам продать Вашу собственность сособственники не могут. Один из простых вариантов при продаже такой квартиры-студии – обратиться к нотариусу, через 30 дней после отправки нотариусом извещения о продаже Вашей доли, Вы можете выйти на сделку и подписать договор купли-продажи.
Сотрудники нашего агентства Альтаир работают в этом сегменте бюджетного жилья с 2015г., все инженерно-технические и юридические вопросы отработаны, сотни довольных покупателей рекомендуют нас своим родственникам и знакомым. И, кстати, наши юристы могут предложить Вам еще более простой вариант продажи выделенной доли.
Студии от застройщиков
- еще один вариант бюджетного жилья в Москве. Готовую студию с отдельным кадастровым номером в сданном доме в феврале 2021 года 21 м2 за МКАДом от одного из надежных и проверенных застройщиков можно было купить за 5 150 000 руб. с использованием ипотеки. В начале апреля готового жилья стоимостью менее 5,5 млн. руб. у этого продавца не было.
Плюсы: дом постройки позднее 2010 г, цена от 5 млн. рублей, комфортная площадь 20-30 м2 в новом доме, свои отдельные санузел и кухонная зона, индивидуальный лицевой счет, все преимущества Московской прописки, выделенный кадастровый номер позволяет оформить ипотечный займ на покупку квартиры-студии.
Минусы: цена студий приближается к стоимости 1-комнатной квартиры при меньшей площади. За последние 2-3 года изменились законодательные требования к работе строительных компаний и оформлению договора долевого участия (ДДУ) при продаже строящегося жилья. В связи с этим уже обанкротилось около 50% застройщиков, и гарантии, что такая судьба не уготована даже крупным компаниям, давно работающим и имеющим отличную репутацию – нет. Стоимость 1 кв.м. равна, а то и превышает стоимость 1 кв.м. в 1-комнатной квартире в том же районе.
Следующий вариант по стоимости – это обычные 1-комнатные квартиры площадью 25 – 40 м2. В Московской области можно уложиться в те же 3 -5 миллионов рублей, и даже найти 2х-комнатную квартиру вполне реально. Цена на 1-комнатные квартиры с Московской пропиской за МКАДом начинается от 7 млн. руб. в «убитом» состоянии далеко от метро, не менее 1 часа пути до центра столицы. Однокомнатные квартиры в центральном административном округе (ЦАО), в пределах Садового кольца стоят самое меньшее 10-11 млн. руб.
Посчитайте имеющиеся у Вас средства, оцените возможности своей семьи для получения ипотеки, потребительского кредита или займа под залог имеющейся недвижимости – и определитесь, какое жилье Вы можете купить в Москве.
Различные варианты бюджетного жилья в Москве из вышеперечисленного Вы можете приобрести, пообщавшись с тем специалистом, который выслал Вам ссылку на эту статью. Звоните! Удачной покупки и скорого новоселья! Здоровья, удачи и процветания всем нам! Таргунакова Елена, АН Альтаир, г. Москва
