Рассмотрим ситуацию, когда все квартиры проданы, а деньги вдруг (неожиданно) закончились. Банк не даёт. В России такое случается чуть чаще чем, в других странах мира и гораздо чаще, чем хотелось бы. Причинами могут быть как внутренние факторы: неправильная бизнес-модель (вошли дорого, неправильно посчитали), неправильная стратегия продаж (надавали лишних скидок), так и внешние: затянулась экспертиза, город что-то долго не оформлял и так далее. Ещё девелопер мог банально направлять денежный поток на другие проекты из портфеля.
Решение – ни за один шаг, работа должна вестись комплексно: повышать выход полезной площади, перерабатывать продуктовую линейку, снижать расходы и многие другие мероприятия (о каждом расскажу в отдельности). В этом посте расскажу о первом и главном шаге:
НАДО ПОСТРОИТЬ БОЛЬШЕ МЕТРОВ (!!!). Но сделать это нужно правильно (без самостроя).
В августе 2019 года вышли поправки к Градкодексу. Статья 40 (писать буду не юридическим, а нормальным управленческим языком) позволяет застройщику при неблагоприятной ситуации с участком (тут есть тонкости) обращаться в Город с просьбой о корректировке ТЭПов застройки до 10% (высота и площадь). Однократное такое обращение, позволяет увеличить без публичных слушаний.
Порядок действий простой (пример для Москвы):
- Обосновываем увеличение.
- Пишем на Мэра г. Москвы.
- Мэр отписывает обращение на Москомархитектуру (МКА)
- После проработки, вопрос выносится на ГЗК (Градостроительной-Земельная Комиссия).
- Если вопрос решён положительно, МКА готовит изменения в ПЗЗ г. Москвы (Проект Землепользования и Застройки).
- Получаем новый ГПЗУ (с увеличенными ТЭПами).
После всех мероприятий вам нужно допроектировать объект и пройти корректировку экспертизы. Готово. Продавайте.
Таким способ мы получили +7 метров в высоту и дополнительно 6000 кв. и. в самом центре Москвы (прямо напротив Мэрии).
Способ хорошо работает, даже если деньги у вас есть, но хотите заработать больше.