Помню, как впервые столкнулся с вопросом - какую цену поставить при продаже квартиры родителей ?
В тот момент я конечно же действовал, как каждый второй, кто продаёт квартиру. Открываем объявления во круге и пытаемся понять сколько же ставить, исходя из соседних объявлений.
Наверное, уже сейчас некоторым придет в голову мысль - если все так делают, то, где объективная цена? Это, как выглянуть в окно с утра и попытаться понять, что же одеть исходя из того, кто в чем ходит на улице (ведь так смотрели и те, кого наблюдаем внизу сейчас).
Так оно и есть, никогда объективной цены никто не знает, только примерная, а порой на столько примерная, что диву даешься. Но вот в чем парадокс, если в этом районе нет новостроек, по которым можно намного лучше понять ценообразование за м2, остается смотреть на соседние объявления.
Да, по сути, рынок вторичного жилья и его цены регулируют сами продавцы, очень примерно ориентируясь в ценах. Разбег цен в одном доме квартир с одинаковой планировкой и плюс-минус одним ремонтом может разница до 1 миллиона рублей (это реальный случай и довольно частый).
Можно подумать, что никто не купит эту квартиру исходя из цен на соседние и будет совершенно прав. Вот мы подошли к самому интересному. Если будут примерно одинаковые квартиры в этом районе, с разницей до полумиллиона рублей, велика вероятность того, что квартиру дороже могут купить быстрее. Возникает разумный вопрос почему?
Восприятие!
Все решает восприятие. Нужно показать в выгодном свете свою квартиру и использовать для этого все методы. Честные методы! никто никого не собирается обманывать, помните, все продавцы сами решают сколько, хотят получить за свою квартиру. Нет никакой формулы расчета цены, все примерно.
Вот так и я, продавая квартиру родителей, посмотрел на сколько ужасные объявления, во-первых, во-вторых, отвратительного качества фотографии на которых все темно и размыто, а в-третьих, описание квартиры словно оглавление в учебнике.
Поясню по поводу описания, если кто-то считает, что текст не влияет на наше восприятие - ваше право, но вот вам один пример:
Однажды Эрнест Хемингуэй поспорил, что напишет самый короткий рассказ, способный растрогать любого. Он выиграл спор, написав всего 6 слов: «Продаются детские ботиночки. Неношеные».
Конечно, это яркий пример, способный вызвать бурю эмоций всего из 6 слов, но зато, он включает те отделы мозга у вас, которые отвечают за эмоции. Если будете не просто сухо перечислять содержимое квартиры, а расскажите в красивой форме о добрых соседях, отзывчивой управляющей компании и волшебным видом из окна, это повлияет.
Когда я сделал фото на профессиональный фотоаппарат, снял и смонтировал видео квартиры, сочинил текст объявления, потратив на него около 6 часов. Подумал, — средняя цена 2400 учитывая, что продается рядом, поставлю 2500, пусть и немного дороже, а в момент подтверждения опубликования объявления, черт меня дернул выставить 2600, понимая, что это выше, чем подобные квартиры.
В первый день было около 10 звонков, реальных покупателей. Первая пришла женщина, осмотрела квартиру, на следующий день внесла задаток и купила через 2 недели. Пришло за первый день всего 4 человека. Готовы купить были 3, двое за наличные и 1 пожилая пара с ипотекой.
Дело происходило в Омске. Квартиру мы продали дороже чем, планировали изначально. Конечно, стоит учитывать, то, что человек видит на объявлении, должно соответствовать реальной квартире. Обязательно порядок, чистота, ничего лишнего. Никакого обмана, нельзя заманивать только картинкой, но стоит понимать, что картинка — это то, на что люди обращают внимание изначально.
Поэтому продавая квартиру, вы, конечно, посмотрите на соседние объекты, но знайте, все что нужно, это вызвать правильные эмоции, доверие, желание у покупателя на этапе объявления, это уже половина дела. Если у человека в голове цена за квартиру сопоставима с тем, что он видит, значит все гуд, он готов заплатить больше, даже если в соседнем подъезде продается такая же, но на 300 000 дешевле.