В 2022 году по всей стране и в Свердловской области пройдет новая государственная кадастровая оценка земли. Прошлая оценка состоялась в 2020 году, после чего бизнес стал массово добиваться снижения кадастровой стоимости. По мнению члена Совета Свердловского областного Союза промышленников и предпринимателей и гендиректора ГК «Априори» Сергея Козлова, сложности с переоценкой возникают из-за отсутствия в стране активного и развитого рынка земли.
— Полноценного рынка земли, по сути, в стране нет. Есть рынок земли под дачные участки, ИЖС, небольшие объекты, но как только мы говорим о логистике либо о незастроенных участках для крупных промышленных объектов — развитого рынка не существует. Поэтому очень сложно проводить расчеты в сравнительном анализе (метод основывается на сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных участков, — прим. 66.RU).
В связи с этим для комиссии при министерстве по управлению государственной собственностью Свердловской области (МУГИСО), которая занимается вопросами оспаривания кадастровой стоимости, оценщики принимают решение, что, кроме сравнительного анализа, стоимость земли будет рассчитываться и доходным подходом (он основан на определении ожидаемых доходов от использования недвижимости, — прим. 66.RU).
Земельные участки в основном застроены или могут быть застроены различными объектами в зависимости от разрешенного использования, а раз они застраиваются, то возникает вопрос: какая часть выгоды единого объекта недвижимости приходится на земельный участок? Получается очень интересная система. У нас есть объект, с кадастровой стоимости которого мы платим налог, и есть под ним земельный участок, с которого тоже надо платить налог. Когда ты складываешь две кадастровые стоимости — налогооблагаемые суммы, то очень заметно, что это далеко не рыночная цена, потому что за такую сумму никто его продать не сможет, потому что никто не купит.
После переоценки 2020 года, без учета судебных решений, через специальную комиссию при МУГИСО была проведена переоценка 10 млн кв. метров земли, бизнес добился снижения на 12 млрд рублей.
Я советую владельцам земельных участков уже сейчас подготовить и отправить в Центр государственной кадастровой оценки Свердловской области обновленные и проверенные декларации о своих участках, чтобы новая кадастровая стоимость была определена на основе точных данных. В противном случае Центр кадастровой оценки произведет расчеты самостоятельно по данным, имеющимся в Росреестре, и не будет учитывать уникальные данные вашего участка.
С учетом тенденции к росту рыночной стоимости земли, по данным аналитиков, за год он составил 10–20%, лучше позаботиться о будущих платежах заранее.