Привет! Недавно у моей подруги произошел инцидент 🤯 Они с мужем снимали квартиру у милой хозяйки, жили полгода и платили каждый месяц как по часам. Когда решили перебраться ближе к центру, сообщили ей об этом за месяц, как указано в договоре, и спокойно готовились к переезду.
В день икс хозяйка пришла принимать квартиру и отказалась возвращать залог в 50 000 рублей! Сказала, что они не платили за аренду последние два месяца, а значит, он пойдет в счет долга. Возразить было нечего: ребята отдавали деньги на руки и не брали расписок.
Когда я услышала эту историю, то испугалась, вдруг владелец квартиры, где я живу, сделает так же. Ведь я тоже просто так рассчитываюсь наличкой. Бегом полезла в интернет, чтобы разобраться в этом вопросе. Делюсь с вами своим расследованием.
Почему опасно платить наличкой
Отдавать деньги и не просить взамен даже расписки — глупость. Теперь я это признаю. Ведь даже если владелец — ваш знакомый или до этого в квартире жили ваши друзья и хорошо его знают, нет гарантий, что вас не обманут. На форумах нашла кучу историй таких же наивных и доверчивых людей, как я, которые встряли в проблемы. Вот две самых популярных ситуации 👇
⚖️ Владельцы могут подать иск в суд, выселить или заставить платить повторно. Обычно квартиросъемщики и арендодатели заключают договор, где указана сумма оплаты и прочие условия. Я тоже подписала такой и думала, что он дает уверенность в завтрашнем дне. Но оказалось, если вы передаете деньги из рук в руки, то ничем не подтверждаете свои платежи.
Правда, так уверенно ведут себя только те, кто сдает квартиру официально, то есть зарегистрировал договор аренды, но никуда не подавал платежи об оплате, потому что жильцы не требовали чеков.
Такой человек может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор, выселить жильцов и взыскать с них задолженность. Основание — статья 619 ГК РФ. Поскольку подтверждения оплаты за аренду жилья нет, судья, скорее всего, встанет на сторону владельца.
А вот те, кто сдает квартиру неофициально, побоятся что-либо делать. Если владелец квартиры пойдет в суд, ему придется признать, что он уклоняется от налогов по статье 208 НК РФ. Если вину докажут, его оштрафуют. Например, в 2012 году суд Москвы приговорил одного владельца квартиры к штрафу в 150 000 рублей. Сумма неуплаченного налога превышала миллион!
🖐 Могут не вернуть залог. При въезде в квартиру я отдала владельцу залог — его требуют практически всегда. Это своего рода гарантия, что ты будешь исправно платить, не уничтожишь свеженький ремонт и не сломаешь что-нибудь из техники. Но если такое произойдет, при выезде хозяин квартиры может оставить весь залог или его часть себе — деньги пойдут на восстановление ущерба. Но это в идеальном мире честных людей!
История подруги показала, что, даже если ты платил без задержек и передал квартиру в идеальном состоянии, залог могут все равно не вернуть 😱 Хитрые владельцы начинают страдать провалами в памяти, говорят, что ты не оплатил последние несколько месяцев, и забирают залог «в счет долга».
Если квартира целая и вы ничего не должны, а владелец не хочет возвращать залог, он нарушает положения статьи 381.1 ГК РФ. Сперва надо написать официальную претензию с требованием вернуть залог и отправить его владельцу квартиры заказным письмом с уведомлением. Если в течение месяца деньги не вернут, можно обращаться в суд. Для этого надо написать исковое заявление, приложить копию претензии и копию договора аренды квартиры, в котором должен быть пункт про залог и его размер.
Но если в договоре сумма залога не прописана и расписок тоже нет, добиться чего-то будет сложно :( И арендодатели этим пользуются.
Как стоит платить за аренду квартиры
✍️ Брать расписку каждый месяц
Олдскульный вариант. Подойдет, если владельцы квартиры не хотят отказываться от налички. Например, потому что сдают жилье без уплаты налогов, как в моем случае. Мой знакомый из налоговой объяснил мне, что они физически не могут пристально следить за доходами каждого гражданина и «серые» арендодатели этим пользуются.
Если вам попалась квартира, которую сдают неофициально, варианта два. Хотите, чтобы все было законно, — стоит найти другую. Но если вас это не беспокоит, жить можно. Я уже написала, что «серый» арендодатель побоится с вами ссориться, чтобы его не заставили платить налоги.
Чтобы обезопасить себя, каждый раз, как передаете деньги, просто просите расписку. Строгой формы нет, но важно, чтобы там были указаны:
- назначение платежа — оплата за аренду;
- номер договора аренды;
- точный адрес квартиры;
- паспортные данные и Ф. И. О. владельца;
- подпись владельца;
- ну и, конечно, дата 😅
Чтобы не тратить время, можно распечатать шаблон расписки и при встрече быстренько вписывать туда все данные.
Конечно, владелец рискует, когда дает вам такую бумажку, ведь она доказывает, что доход получен, а налог не уплачен. Но если вы оба соблюдаете условия договора и живете мирно, вам нет резона идти в налоговую и жаловаться. Какой смысл усложнять себе жизнь, если квартира всех устраивает? Найти хорошую, особенно в Москве, нереально трудно.
Кстати, когда отдаете залог, надо оформить отдельную расписку. В тексте важно прописать, что владелец вернет деньги при выезде, если вы исправно платили за аренду, не испортили ремонт, не украли или не сломали технику и мебель.
📝 Вести табличку — приложение к договору
Практически то же самое, что расписка. Разница только в том, что не придется плодить бесконечные бумажки. Но составить табличку надо еще при оформлении договора — она должна быть приложением к нему. Здесь можно скачать шаблон ведомости.
💳 Платить переводом на карту или расчетный счет
Я думала, если переводишь деньги на карту владельцу, голова вообще не должна болеть. Но оказалось, тут тоже есть нюансы. Юристы рекомендуют каждый раз указывать назначение платежа в комментарии, особенно если вы делаете перевод на карту физлица. Тогда в случае конфликта и разбирательств вам будет просто доказать, что вы платили именно за аренду, а не просто занимались благотворительностью.
Правда, если владелец сдает квартиру неофициально, возможно, он будет против того, чтобы вы прописывали назначение перевода. Ведь если налоговая заподозрит его в сокрытии доходов и найдет основания для проверки, она может сделать запрос в банк. Тогда квитанции с назначением платежа докажут «вину» владельца. Тут придется либо как-то убеждать его, либо предлагать расписки и оплату налом.
Если владелец сдает квартиру как ИП или самозанятый, можно вообще не париться. Вы просто переводите деньги на его расчетный счет каждый месяц и так же указываете назначение платежа.
Как убедить владельца давать расписки или квитанции
Для себя я решила брать расписки. Сперва боялась просить владельца квартиры об этом, ведь он мог подумать, что я ему не доверяю. Но все-таки остаться на улице или без денег было страшнее.
Поговорила с ним и объяснила, что мне нет смысла нести расписки в налоговую, если мы живем душа в душу и соблюдаем условия договора. Они нужны лишь для гарантии, что я не останусь в дураках. Как говорится в пословице, доверяй, но проверяй. Кстати, переживала зря: он согласился без проблем. Поэтому не бойтесь обсуждать этот вопрос — адекватные хозяева отреагируют нормально.
Конечно, по возможности стоит выбирать квартиры, за сдачу которых платят налоги. По себе знаю, что найти такую сложно. А если получится, есть вероятность, что придется отдавать за аренду чуть больше средней стоимости по рынку. Зато никакой возни с расписками — переводишь деньги на карту или счет и спишь спокойно. Ведь если владелец сдает квартиру официально, он показывает свой доход налоговой.
А еще приезжие могут оформить временную регистрацию в квартире. Она нужна, чтобы записать ребенка в школу или детский сад возле дома, прикрепиться к поликлинике, а иногда и чтобы устроиться на работу. По ст. 5 ч. 1 закона №5242-1 собственник обязан зарегистрировать людей, которые живут в квартире больше трех месяцев. Иначе он и жильцы могут получить штраф.
Интересно, сталкивался ли кто-нибудь из вас с подставами от арендодателей? Если да, поделитесь своими историями в комментариях.